Недвижимость надо четко разделять на первичный рынок (новостройки) и вторичный рынок. Каждый из них существует по своим «законам» и ценообразование на них определяется по своим правилам. А значит что будет с ценами надо анализировать в разрезе каждого сегмента.
Вторичный рынок недвижимости в первом полугодии 2024 года
При росте ключевой ставки до 15%, ставки по ипотеке на вторичном рынке жилья составляют уже от 16,5% годовых. Максимальные значения перевалили за 20%.
Рост ставок по ипотеке неминуемо приведет к снижению спроса на вторичную недвижимость, так как многие клиенты отложат покупку или «развернутся» в сторону первичного рынка, где еще действуют программы с государственной поддержкой. И снижение спроса будет значительным, так как сейчас больше половины сделок на вторичном рынке происходят с ипотекой. По принятой статистике при росте ставок по ипотеке на 1%, спрос падает примерно на 10%. А значит только на осенних повышениях ключевой ставки рынок потеряет до 30% сделок.
В конце 2023 года цены особо снижаться не будут, так как спрос «подпитывается» предновогодним ажиотажем, а вот при сохранении высокой ключевой ставки и дальше цены на вторичном рынке в начале 2024 года начнут снижаться. Это будет еще связано с тем, что в начале года всегда идет сезонный спад продаж, а также влияет тот факт, что 70% сделок на рынке являются альтернативными, когда человеку для покупки нового жилья необходимо продать старое. И у них не будет времени ждать покупателя по желаемой цене, так как тот объект, который они хотят купить, их ждать тоже не будет. И вот в этой ситуации людям придется снижать стоимость на свою недвижимость, чтобы продать быстрее.
В этом период активизируется рынок срочного выкупу, когда люди ради быстрой продажи вторички будут готовы на большие дисконты.
При всем при этом ЦБ РФ заявил, что в декабре может быть еще поднимет ключевую ставку… Достаем попкорн и ждем-с))
Прогнозировать какой-то определенный процент снижения стоимость на вторичке сложно, но можно сказать точно, что это не будет обвал цен. Вероятнее всего реализуется сценарий 2022 года, когда рынок за полгода просел в цене до 10%.
Рынок новостроек в первом полугодии 2024 года
Первичный рынок в первой половине 2024 года будет чувствовать себя более уверенно, так как ипотечные льготные программы еще будут действовать и это в любом случае будет играть положительную роль. При этом может быть мы даже увидим рост цен, так как спрос на новостройки будет подпитываться новостями и пиаром застройщиков о том, что скоро программы с государственной поддержкой закончатся и больше таких ставок не будет, а значит надо успеть купить сейчас. И такой рекламы будет очень много, такое мы тоже видели в 2022 году перед тем, как льготные программы продлили до 2024 года.
Вероятно, за этот период мы увидим повышение ставок на ипотеку с господдержкой, так как текущие ставки создают огромную нагрузку на бюджет страны, который должен компенсировать банкам разницу между льготными и рыночными ставками. Буквально в середине ноября уже было попытка «вброса» подобной новости о росте ставок по льготным программ на 2%, затем МинФин РФ быстро это опроверг, но, по нашему мнению, нет дыма без огня и это была лишь «проба пера», чтобы посмотреть в моменте реакцию общества на подобные новости.
При этом ЦБ РФ своей работой старается охладить рынок недвижимости, заставляя банки повышать минимальный первый взнос по льготным ипотечным программам на новостройки и отменять в своей линейки программы с упрощенной подачей заявок на ипотеку (программы «по паспорту» или «по двум документам»).
Такое антистимулирование не даст ценам сильно расти вверх.
Рынок недвижимости во втором полугодии 2024 года
Что будет с ценами на недвижимость во второй половине 2024 года не сможет сказать никто. Даже мы)))
Огромное количество неизвестных факторов, в том числе ключевая ставка, выборы президента, события в мире, курс валют и т.д.
А одним из решающих факторов в данном вопросе будет то, в каком виде продолжат существовать льготные ипотечные программы.
Самым вероятным сценарием будет рост ставок по государственным программам, а также их урезание, чтобы сделать их еще более точечными. В данном случае это приведет к снижению спроса, но вряд ли повлияет на цену на новостройки. Поскольку клиенты при покупке новостроек размещают деньги на эксроу-счетах, а застройщики получают эти деньги только после сдачи дома в эксплуатацию, при этом строительство идет на деньги банков. А если, к примеру, сдача объекта в эксплуатацию произойдет только через два года, то застройщикам нет смысла снижать цены сейчас на несколько месяцев, чтобы получить деньги с эсроу только через пару лет, это просто не логично.
В итоге наш прогноз на вторую половину 2024 года заключается в том, что ставки по льготной ипотеке будут расти и программы будут более индивидуальные, а при этом ключевая ставка будет снижаться, что приведет к снижению ставок на вторичном рынке и постепенному восстановлению спроса. А когда разница между средними льготными и обычными ставками заметно сократиться, то правительство «схлопнет» программы с государственной поддержкой, и мы вернемся к ситуации, которая была до весны 2020 года, когда ставки на вторичное жилье и новостройки была одинаковая.
Это наиболее вероятный сценарий, так как льготные программы с текущими ставками создают огромную нагрузку на бюджет, которую надо снижать. А ключевая ставка точно должна снижаться, так как с ее текущем уровнем экономика долго жить не может.
Полной отмена программ с государственной поддержкой ждать не стоит, так как сейчас сделки с ипотекой на первичном рынке составляет 2/3 от общего количества сделок. И если отменить такие программы полностью, то продажа первички просто остановиться. Но поскольку рынок новостроек является мощным локомотивом экономики, то власти и лобби застройщиков просто не позволят пойти на такой шаг.
Цены на вторичную недвижимость начнут расти только со снижением ключевой ставки и восстановлением спроса. И если на протяжении почти трех последних лет мы наблюдали картину как растет спрос на новостройки, но падает спрос на вторичку, то во второй половине 2024 года мы можем увидеть обратную динамику, при которой спрос на вторичную недвижимость будет расти, а интерес к новостройкам снижаться.
Всем оптимизма и веры в лучшее!)
Агентство IDEA Estate. ТГ-канал.
🟢 Спасибо за внимание! Ваши лайки, комментарии, замечания очень важны! Заранее спасибо!
Начать дискуссию