Каждый налог должен иметь экономическое основание и учитывать фактическую способность бизнеса к его уплате. Экономический кризис заставил собственников недвижимости усомниться в справедливости налога на имущество.
Как оказалось, кадастровая стоимость объектов страшно далека от их рыночной цены. В результате бизнес вынужден регулярно переплачивать налог или искать правды в суде. Попробуем разобраться, в чем причины сложившейся ситуации и как можно найти из нее выход.
Богатые тоже платят
Изначально владельцы недвижимости платили налог, который считался на основе среднегодовой стоимости объекта. При этом в расчет принималась остаточная стоимость актива, которая соответствует его первоначальной стоимости за минусом амортизации. Напомню, балансовая стоимость актива формируется путем сложения затрат на его приобретение.
Таким образом, балансовая стоимость является относительно объективной оценкой стоимости объекта, она максимально близка к его рыночной цене, но не тождественна ей. Так, в случае продажи построенного объекта рачительный собственник добавит к нему свою прибыль и налог на добавленную стоимость.
Со временем под влиянием инфляции и других экономических факторов балансовая стоимость постепенно все дальше и дальше отдаляется от рыночной цены объекта. Но для таких случаев в стандартах бухгалтерского учета предусмотрена возможность переоценки активов по их рыночной стоимости.
Итак, балансовая стоимость недвижимости выступала объективным критерием для исчисления налога на имущество организаций.
С чего начались проблемы?
В 2014 году власти решили считать налог в отношении административно-деловых центров и торговых комплексов исходя из их кадастровой стоимости. Эта стоимость устанавливается по итогам государственной кадастровой оценки.
Чиновники начали оценивать частную собственность достаточно высоко и предложили бизнесу платить налоги со стоимости явно переоцененной недвижимости. Бизнесмены не захотели мириться с необъективной оценкой своей недвижимости и стали обращаться в суды для защиты своих прав.
Истина в суде
За первое полугодие 2021 года в судах инициировано 8 138 споров о величине кадастровой стоимости в отношении 17 165 объектов недвижимости.
В большинстве случаев судьи встают на сторону владельцев недвижимости. Так, 95% судебных решений вынесено в пользу собственников объектов. При этом бизнесменам удалось добиться справедливой оценки своей собственности и снизить стоимость активов на 48%, что составляет 49 млрд рублей. Если до оспаривания суммарная величина кадастровой стоимости объектов составила 101 млрд рублей, то после оспаривания — всего 52 млрд рублей.
Приведенная судебная статистика вызывает смешанные чувства. С одной стороны, можно только порадоваться за бизнесменов, которым удалось отстоять свои законные интересы. А вот с другой — не совсем понятно, почему деловые люди должны тратить свое время и деньги на то, чтобы исправлять ошибки нерадивых чиновников?
И дело здесь не в отдельных случайных ошибках, а в системном завышении кадастровой стоимости объектов. Причем за семь лет действия новых правил государственные оценщики не провели работу над ошибками, и ситуация нисколько не улучшилась.
Если ничего не менять, то в будущем чиновники будут все так же из года в год «напряженно работать» над определением кадастровой стоимости объектов. По итогам такой работы предприниматели будут получать умозрительные оценки своих объектов, платить повышенные налоги или проводить долгие месяцы в судебных баталиях.
Кто виноват?
Как показывает практика, в большинстве случаев кадастровая стоимость объекта существенно превышает его рыночную цену. Адам Смит надеялся, что «невидимая рука рынка» — соотношение спроса и предложения — позволит сформировать справедливую стоимость активов.
Однако власть решила установить кадастровую стоимость объектов своей твердой рукой. Помнится, Карл Маркс призывал особо не церемониться с буржуями и капиталистами.
При этом фискальный аппарат располагает широким арсеналом приемов и методов повышения налоговой нагрузки на бизнес:
- путем повышения налоговых ставок;
- путем завышения кадастровой стоимости объектов.
Итак, государственные служащие усердно пополняют казну за счет сочетания приведенных методов и зачастую при оценке недвижимости регулярно «ошибаются» в пользу бюджета.
Кадастровая оценка недвижимости, проведенная чиновниками, зачастую не соответствует ее рыночной стоимости. Это приводит к нарушению баланса интересов бизнеса и государства.
Экономика кризиса
Сам по себе объект недвижимости, каким бы дорогим он ни был, не приносит никакой прибыли. Он содержит в себе лишь потенциал получения дохода. Для того чтобы реализовать этот потенциал, нужно использовать актив в своем бизнесе или сдать его в аренду.
Налог на имущество используется как инструмент для стимулирования деловой активности — либо используй недвижимость сам, либо передай другому. Как минимум, это позволит компенсировать затраты на содержание объекта, в том числе налоги. Но это в теории.
На практике в условиях затянувшегося экономического кризиса недвижимость не приносит ожидаемых финансовых результатов. Многие торговые центры пустуют из-за оттока арендаторов. При этом их владельцы несут расходы на содержание объектов, выплату процентов по кредитам, а также платят налог на имущество.
Некоторые компании имеют убытки и находятся на грани разорения. При этом налог на имущество, в отличие от налога на прибыль, никак не привязан к финансовым результатам работы фирмы за налоговый период. Это позволяет усомниться в экономической обоснованности налога на имущество в том виде, в котором он взимается с владельцев недвижимости сегодня.
Что делать?
Сложившаяся ситуация не способствует повышению инвестиционной привлекательности российской недвижимости для зарубежных инвесторов. Поэтому не стоит удивляться оттоку капитала из страны в другие юрисдикции, с более благоприятными условиями ведения бизнеса.
Деловому сообществу пора объединить усилия для защиты своих экономических интересов и выступить единым фронтом против огромной фискальной машины. Один в поле не воин. Важно сформировать действующие институты гражданского общества и смело выдвигать законодательные инициативы. Кроме того, необходимо установить общественный контроль за тем, как новые законы будут воплощаться в жизнь.
Начать дискуссию