Клерк.Ру

Федеральный арбитражный суд Уральского округа: Постановление № Ф09-5910/12 от 19.07.2012

 Дело N А50-19979/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 июля 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Платоновой Е.А.,

судей Маликовой Э.М., Семеновой З.Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Пионер" (ОГРН: 1105902000489, ИНН: 5902861741; далее - общество) на решение Арбитражного суда Пермского края от 06.12.2011 по делу N А50-19979/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2012 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

📌 Реклама

В судебном заседании принял участие представитель общества - Коротков Д.Б. (доверенность от 22.02.2012).

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Пермскому краю (ОГРН: 1105902000489, ИНН: 5902861751; далее - Управление Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу о взыскании 1 871 962 руб. 26 коп. долга, 175 064 руб. 92 коп. пени, расторжении договора от 25.08.2010 N 02175 аренды комплекса объектов недвижимого имущества оздоровительного комплекса "Горизонт", находящегося по адресу: Пермский край, Добрянский район, Висимское сельское поселение, возврате указанного комплекса объектов недвижимого имущества (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 06.12.2011 (судья Тюрикова Г.А.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

📌 Реклама

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2012 (судьи Васева Е.Е., Гулякова Г.Н., Полевщикова С.Н.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. По мнению заявителя жалобы, оснований для расторжения договора аренды не имелось, поскольку стоимость ремонтных работ, предусмотренная п. 4.2 договора аренды, не является арендной платой, на нее не распространяется условие договора о сроках внесения арендной платы, данная сумма не может быть учтена для целей п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Общество указывает, что договором аренды не были установлены сроки выполнения ремонтных работ, следовательно, данные работы могли быть выполнены в течение всего срока действия договора. Заявитель жалобы считает, что судами не приняты во внимание отсутствие в договоре указания на график пообъектного проведения арендатором ремонтных работ, а также представленные обществом договоры, сметы, акты, справки и отчеты по выполненным работам, платежные поручения об оплате ремонтных работ.

📌 Реклама

В представленном отзыве Управление Росимущества возражает против доводов, изложенных в кассационной жалобе, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, жалобу общества - без удовлетворения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Управлением Росимущества (арендодатель) и обществом (арендатор) 25.08.2010 заключен договор N 02175 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью. Предметом данного договора является передача арендатору во временное пользование и владение комплекса объектов недвижимого имущества оздоровительного комплекса "Горизонт", являющегося казной Российской Федерации, расположенного по адресу: Пермский край, Добрянский район, Висимское сельское поселение (далее - имущество) для использования в соответствии с целевым назначением имущества.

📌 Реклама

Согласно п. 1.3 договора аренды срок аренды установлен с 27.08.2010 по 26.08.2030.

Имущество, являющееся предметом договора, передано обществу по акту приема-передачи от 27.08.2010.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что состав передаваемого в аренду имущества определяется в приложении N 1 к договору, размер арендной платы - в соответствии с протоколом N 3 оценки и сопоставления заявок на участие в открытом конкурсе от 11.08.2010 (приложение N 2 к договору).

Согласно п. 2.2.4 договора арендатор обязан ежеквартально представлять арендодателю отчет по проведению ремонтных работ в соответствии с проектно-сметной документацией, содержащей объем выполненных работ и их стоимость: копии договора подряда на проведение работ по сохранению комплекса объектов недвижимости, копии платежных документов, подтверждающих затраты арендатора на проведение работ по сохранению имущества, с отметкой банка об исполнении.

📌 Реклама

Из протокола N 3 оценки и сопоставления заявок на участие в открытом конкурсе от 11.08.2010 (приложение N 2 к договору) следует, что арендная плата устанавливается в сумме 74 952 руб. в год, 6246 руб. в месяц, а в дальнейшем - в размере, указываемом в уведомлении, направляемом арендатору, о перерасчете арендной платы в соответствии с п. 4.2 договора.

В силу п. 4.1 договора арендатор обязан вносить арендную плату за имущество за каждый месяц вперед до 10-го числа оплачиваемого месяца в полном объеме в федеральный бюджет на расчетный счет.

Согласно п. 4.2 договора размер арендной платы, указанный в протоколе N 3 оценки и сопоставления заявок на участие в открытом конкурсе от 11.08.2010 (приложение N 2 к договору), может изменяться арендодателем в одностороннем порядке путем письменного уведомления арендатора в случае изменения рыночной стоимости арендной платы, централизованного изменения цен и тарифов, изменения методики расчета арендных платежей, при изменении вида деятельности арендатора, а также при индексации на коэффициент инфляции. В расчет принимается календарный год. Полный объем годовой арендной платы устанавливается в сумме 1 787 436 руб. в год, 148 953 руб. в месяц, из них 6246 руб. - арендная плата, 142 707 руб. - стоимость ремонтных работ.

📌 Реклама

При условии невыполнения ремонтных работ (текущего и капитального ремонта здания) арендная плата по договору вносится в федеральный бюджет в полном объеме.

На основании п. 6.2 договора арендодатель вправе в одностороннем и бесспорном порядке отказаться от договора аренды в случае нарушения арендатором графика, указанного в п. 2.2.4 договора, а также невыполнения либо ненадлежащего выполнения работ по сохранению объекта и (или) проведения работ, указанных в приложении N 4 к договору.

В соответствии с п. 5.4 договора аренды в случае просрочки уплаты или неуплаты платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 1/180 действующей ставки рефинансирования Банка России от просроченной суммы за каждый день просрочки, которые перечисляются арендатором на счет и в порядке, указанные в п. 5.2 договора.

Управлением Росимущества проведена проверка сохранности, эффективности использования и использования по назначению федерального имущества, составляющего казну Российской Федерации, находящегося в пользовании общества на основании договора аренды от 25.08.2010 N 02175, о чем составлен акт от 10.05.2011. Из данного акта следует, что переданное по договору аренды федеральное имущество фактически арендатором не используется по назначению, работы по текущему и капитальному ремонту не проводятся и за истекший период аренды не проводились, соответствующие документы, предусмотренные договором аренды, подтверждающие проведение данных работ и их стоимость, арендодателю не направлялись.

📌 Реклама

Ссылаясь на то, что общество в нарушение условий договора не представило доказательств проведения ремонтных работ на установленную договором сумму и не исполнило обязанность по своевременному внесению арендной платы в полном объеме за период с 10.09.2010 по 13.09.2011 в сумме 1 871 962 руб. 26 коп., Управление Росимущества обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности, пени, расторжении договора аренды и возврате арендованного имущества.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суды исходили из следующего.

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

📌 Реклама

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исследовав и оценив представленные сторонами доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о недоказанности обществом факта выполнения ремонтных работ именно объектов недвижимого имущества оздоровительного комплекса "Горизонт", переданного в рамках договора аренды от 25.08.2010 N 02175.

📌 Реклама

При этом суды обоснованно исходили из того, что в соответствии с условиями договора аренды от 25.08.2010 начиная с сентября 2010 года у ответчика возникла обязанность по ежемесячному выполнению ремонтных работ на сумму 142 707 руб. и предоставлению ежеквартальной отчетности о выполненных работах. Между тем договоры на выполнение работ ответчик начал заключать лишь с декабря 2010 года, акты о приемке выполненных работ подписаны 12.10.2011 и 12.03.2012, то есть после обращения арендодателя в арбитражный суд с настоящим иском. Кроме того, данные работы касались ремонта забора и дороги в оздоровительном комплексе "Горизонт", работы по ремонту комплекса объектов недвижимого имущества оздоровительного комплекса "Горизонт", непосредственно переданного по договору аренды, не выполнялись.

Установив, что невыполнение ремонтных работ (текущего и капитального ремонта здания) в соответствии с условиями договора возлагает на арендатора обязанность по перечислению арендной платы по договору в полном объеме, а также приняв во внимание, что указанная обязанность арендатором не выполнена, задолженность ответчика составила 1 871 962 руб. 26 коп., суды пришли к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований в части взыскания основного долга и пеней, предусмотренных п. 5.4 договора. Представленный истцом расчет суммы долга и договорной неустойки судами проверен и признан правильным.

📌 Реклама

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

📌 Реклама

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Установив, что претензия истца о погашении долга по арендной плате, расторжении договора, возврате имущества оставлена ответчиком без удовлетворения, а также учитывая наличие просрочки арендатором оплаты аренды в сроки, установленные п. 4.1 договора, в размере более двухмесячной арендной платы, суды обоснованно удовлетворили требования истца о расторжении договора аренды и возврате арендованного имущества.

📌 Реклама

Оснований для переоценки доказательств и установленных судами обстоятельств дела у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Пермского края от 06.12.2011 по делу N А50-19979/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Пионер" - без удовлетворения.

📌 Реклама

 

Председательствующий

ПЛАТОНОВА Е.А.

 

Судьи

МАЛИКОВА Э.М.

СЕМЕНОВА З.Г.


Читайте подробнее: Невнесение арендной платы более двух раз подряд грозит расторжением договора