Имущественные налоговые вычеты по НДФЛ в случае приобретения жилья

Налоговая база по доходам физических лиц, облагаемым НДФЛ по ставке 13% в соответствии с п.1 ст.224 НК РФ, может быть уменьшена на сумму налоговых вычетов (п.3 ст.210 НК РФ).

Такие вычеты предусмотрены статьями 218 - 221 Налогового Кодекса и применяются с учетом особенностей, установленных 23 главой Налогового кодекса.

При этом необходимо учитывать, что если у налогоплательщика отсутствуют доходы, облагаемые по ставке 13%, то и вычеты он использовать не вправе.

Итак, налоговую базу при соблюдении определенных условий, можно уменьшить на следующие налоговые вычеты:

• Стандартные налоговые вычеты (ст.218 НК РФ),
• Социальные налоговые вычеты (ст.219 НК РФ),
• Имущественные налоговые вычеты (ст.220 НК РФ),
• Налоговые вычеты при переносе на будущие периоды убытков от операций с ценными бумагами и операций с финансовыми инструментами срочных сделок (ст.220.1 НК РФ),
• Налоговые вычеты при переносе на будущие периоды убытков от участия в инвестиционном товариществе (ст.220.2 НК РФ),
• Профессиональные налоговые вычеты (ст.221 НК РФ).

При этом, если сумма налоговых вычетов в налоговом периоде больше суммы доходов, подлежащих налогообложению, за этот же налоговый период, то применительно к этому налоговому периоду налоговая база принимается равной нулю.

Имущественные вычеты предоставляются налогоплательщикам в следующих случаях:

1.   При приобретении или строительстве ими:

• жилого дома,
• квартиры,
• комнаты

или долей (доли) в них,

• земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства,
• земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или долей (доли) в них.

2.   При продаже имущества, которым налогоплательщик владел на праве собственности менее 3 лет в размере сумм, полученных от продажи, но не более определенных налоговым законодательством лимитов.

2.1. В случае, если реализуется недвижимое имущество (включая приватизированные жилые помещения):

• жилой дом,
• квартира,
• комната,
• дача,
• садовый домик,
• земельный участок,

или доли в таком имуществе, но не более 1 000 000 руб.

2.2. В случае, если реализуется иное имущество (автомобиль и пр.) – не более 250 000 рублей.

Имущественный налоговый вычет, предоставляемый при строительстве или приобретении жилья, может быть получен налогоплательщиком:

• в ИФНС при подаче налоговой декларации по форме 3-НДФЛ по окончании года,
• у работодателя до окончания года, при условии подтверждения права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет уведомлением ИФНС.

Если по итогам года сумма дохода оказалась меньше суммы имущественного налогового вычета, работник имеет право на получение вычета в ИФНС по месту жительства либо в следующем году у работодателя также на основании уведомления.

В данной статье будут рассмотрены некоторые особенности получения имущественных вычетов по НДФЛ при приобретении жилья и комментария Минфина по данному вопросу.

ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ НАЛОГОВЫХ ВЫЧЕТОВ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ ИМУЩЕСТВА

Как уже было указано выше, налогоплательщик может получить имущественный вычет при приобретении жилья или его строительстве в соответствии с пп.2 п.1 ст.220 НК РФ, в сумме фактически осуществленных расходов.

Обратите внимание: Повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета, предусмотренного пп.2 п.1 ст.220 НК РФ, не допускается.

При приобретении имущества:

• в общую долевую собственность,
• в общую совместную собственность,

сумма вычета распределяется между совладельцами:

• либо в соответствии с их долей (долями) собственности,
• либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома, квартиры, комнаты в общую совместную собственность).

Для целей 220 ст. НК РФ рассматривается следующее имущество:

• жилые дома,
• квартиры,
• комнаты

или доли в них,

• земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного строительства,
• земельных участки, на которых расположены приобретаемые жилые дома,

или доли в них.

Кроме того, налогоплательщик имеет право на сумму вычетов в размере фактических расходов:

1.   На погашение процентов по целевым займам и кредитам, полученным

• от российских организаций,
• ИП

фактически израсходованным на строительство либо приобретение вышеуказанного имущества.

2.   На погашение процентов по кредитам, полученным:

• от банков, находящихся на территории РФ,

в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на строительство либо приобретение имущества.

Вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов, однако его размер не может превышать 2 000 000 руб. без учета суммы уплаченных процентов:

• по займам,
• кредитам,

полученным на финансирование (рефинансирование) строительства или приобретения жилья (пп.2 п.1 ст.220 НК РФ).

При этом, не все расходы, связанные со строительством или приобретением жилья, могут быть включены в состав имущественного вычета.

Расходы, учитываемые в сумме вычета

В составе фактических расходов, учитываемых при расчете имущественного налогового вычета, могут быть учтены разные виды расходов, в зависимости от того, какое имущество приобретается налогоплательщиком:

1.   При приобретении квартиры, комнаты, долей в них.

1.1.      Расходы на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме.

1.2.      Расходы на приобретение отделочных материалов.

1.3.      Расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты, доли (долей) в них.

1.4.      Расходы на разработку проектно-сметной документации на проведение отделочных работ.

2.   При строительстве либо приобретении жилого дома, долей в нем.

2.1.      Расходы на разработку проектно-сметной документации.

2.2.      Расходы на приобретение строительных и отделочных материалов.

2.3.      Расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством.

2.4.      Расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке.

2.5.      Расходы на подключение к сетям электроснабжения, водоснабжения, газоснабжения и канализации.

2.6.      Расходы на создание автономных источников электроснабжения, водоснабжения, газоснабжения и канализации.

Следует обратить внимание, что принятие к вычету расходов:

• на достройку и отделку приобретенного дома,
• отделку приобретенной квартиры, комнаты

возможно только в том случае, если в договоре купли-продажи, указано приобретение незавершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них.

Все остальные расходы, которые не поименованы в ст.220 НК РФ, не могут быть учтены в составе имущественного вычета.

Соответственно, такие расходы налогоплательщика, как:

• расходы на перепланировку,
• реконструкцию помещения,
• на покупку сантехники и иного оборудования,
• на оформление сделок,
• и т.д.,

не могут быть включены в сумму фактических расходов на приобретение жилья для целей налоговых вычетов.

Как уже ранее упоминалось, для получения данного вычета необходимо соблюдение ряда условий, без выполнения которых ИФНС может отказать в вычете.

Так, при приобретении земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, или доли (долей) в них имущественный налоговый вычет предоставляется только после получения налогоплательщиком свидетельства о праве собственности на дом.

Кроме того, для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет:

1.   При строительстве или приобретении жилого дома (в том числе не оконченного строительством) или доли (долей) в нем:

• Документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем.

2.   При приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме:

• Договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме.
• Акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них;

3.   При приобретении земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них:

• Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок или долю (доли) в нем,
• Документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем.

Налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании:

1.   Письменного заявления налогоплательщика.

2.   Платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам:

• квитанции к приходным ордерам,
• банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца,
• товарные и кассовые чеки,
• акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца,
• другие документы.

Поскольку право налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета должно подтверждаться документами, до получения полного пакета таких документов налогоплательщик не вправе претендовать на получение налогового вычета.

Соответственно, ИФНС может отказать в предоставлении вычета при отсутствии документов, подтверждающих факт оплаты расходов налогоплательщиком.

Однако, если в договоре купли-продажи жилья содержится условие о том, что имущество было полностью оплачено на момент подписания договора, то по мнению Минфина, изложенному в Письме от 30.11.2011г. №03-04-05/7-973, такой договор так же может послужить доказательством оплаты имущества:

«Следовательно, представление налогоплательщиком документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт произведенных налогоплательщиком расходов на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них, является одним из обязательных условий предоставления физическому лицу имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса.

При расчетах между физическими лицами следует учесть, что в соответствии с положениями ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств подтверждается распиской в получении исполнения.

Если в текст договора включено положение о том, что на момент подписания договора расчеты между сторонами произведены полностью, исполнение обязательств и факт уплаты денежных средств по договору, по нашему мнению, также можно считать подтвержденными.»

Кроме того, учитывая тот факт, что перечень документов, подтверждающих оплату расходов на имущество, не является исчерпывающим, допустимо представить и иные платежные документы, которые свидетельствуют о произведенных расходах.

Например, расписку продавца, удостоверяющую передачу ему покупателем денежных средств (в случае, когда сторонами сделки выступают физические лица).

Обратите внимание: Для получения вычета осуществление оплаты расходов в денежной форме не обязательно.

Расходы на строительство или приобретение жилья, а также земельных участков могут быть произведены и в натуральной форме.

Так, например, в оплату жилья или земельного участка может быть передано иное имущество.

Таким образом, вычет можно получить и в случае мены жилой недвижимости.

Именно такая позиция изложена в Письме Минфина от 08.10.2010г. №03-04-05/9-610:

«При этом в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщики также имеют право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 000 000 рублей, в том числе связанных с приобретением двухкомнатной квартиры по договору мены, при условии, что ранее имущественным налоговым вычетом, предусмотренным подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса они не пользовались.»

Когда налогоплательщики не вправе воспользоваться налоговым вычетом.

В соответствии с положениями Налогового кодекса, налогоплательщики, не вправе воспользоваться вычетом в следующих случаях:

1.   Если оплата расходов на строительство или приобретение жилья производится за счет средств:

• работодателей,
• иных лиц,
• средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей,
• предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов.

При этом, если расходы на приобретение жилья частично производятся за счет вышеуказанных источников, а частично сформированы за счет собственных средств, вычет может применяться в части этих расходов.

Вот что сообщает в своем Письме от 26.03.2012 №03-04-08/7-59 Минфин, по вопросу предоставления имущественного налогового вычета по НДФЛ военнослужащим, приобретающим квартиры с применением накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих:

«Из вышеизложенного следует, что за счет средств федерального бюджета формируется только часть накоплений для жилищного обеспечения участников, а именно - накопительные взносы.

Доходы от инвестирования и иные поступления формируются не за счет бюджетных источников, а также не учитываются в доходах федерального бюджета.

Таким образом, имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса, может быть предоставлен в части накоплений, сформированных за счет доходов от инвестирования накоплений для жилищного обеспечения участников и иных не запрещенных законодательством Российской Федерации поступлений.»

2.   Если сделка купли-продажи жилья совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105.1 Налогового кодекса. 

В соответствии с положениями ст.105.1 НК РФ, взаимозависимыми признаются следующие физические лица:

• в случае, если одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению,
• супруги,
• родители (в том числе усыновители),
• дети (в том числе усыновленные),
• полнородные и неполнородные братья и сестры,
• опекун (попечитель) и подопечный.

ПОРЯДОК ПОЛУЧЕНИЯ ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЛОГОВОГО ВЫЧЕТА В СЛУЧАЕ ПРИОБРЕТЕНИЯ КВАРТИРЫ В СТРОЯЩЕМСЯ ДОМЕ

Как сообщает Минфин в своем Письме от 01.11.2012г. №03-04-05/7-1243, имущественные налоговые вычеты, предусмотренные пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, предоставляются за тот налоговый период, в котором возникло право на их получение, или в последующие налоговые периоды вне зависимости от периода, когда налогоплательщик нес расходы по приобретению вышеуказанного имущества.

При этом, в соответствии с абз.22 пп.2 п.1 ст.220 НК РФ, правоустанавливающим документом, необходимым для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении жилья, являются договор на приобретение:

• такого жилья,
• или прав на квартиру, комнату в строящемся доме,
• акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику
• или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них.

Именно перечисленные документы требуются для получения имущественного налогового вычета при приобретении готовых квартир (комнат) или долей в них, а также при приобретении прав на квартиру (комнату) или долей в них в строящемся доме.

В случае приобретения квартиры в строящемся доме имущественный налоговый вычет может быть получен до регистрации права собственности на квартиру при оформлении акта приема-передачи квартиры.

Во всех вышеуказанных случаях основанием для применения соответствующих положений Кодекса является наличие готового жилого помещения и права собственности на него (либо в случае приобретения квартиры в строящемся доме - акта о передаче жилого помещения физическому лицу).

Вместе с тем на начальном этапе строительства приобретается не квартира, поскольку дом и, соответственно, квартира еще не существуют, а право требования передачи квартиры, когда дом будет построен и сдан в эксплуатацию.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Установление иного порядка предоставления имущественного налогового вычета будет противоречить общему принципу его предоставления - только при наличии готового жилого помещения и права собственности на него и (или) долю в нем либо акта о его передаче налогоплательщику.

ПОРЯДОК ПЕРЕНОСА НАЛОГОВЫХ ВЫЧЕТОВ ДЛЯ ПЕНСИОНЕРОВ

В соответствии с абз.29 пп.2 п.1 ст.220 НК РФ, у налогоплательщиков, получающих пенсии в соответствии с законодательством РФ, в случае отсутствия у них доходов, облагаемых по налоговой ставке 13%, остаток имущественного вычета может быть перенесен на предшествующие налоговые периоды, но не более трех.

При обращении налогоплательщика по окончании года за переносом остатка имущественного налогового вычета, образовавшегося в данном налоговом периоде, на предшествующие налоговые периоды трехгодичный срок для возврата излишне уплаченного налога отсчитывается:

• начиная с года, непосредственно предшествующего году, в котором образовался переносимый остаток имущественного налогового вычета.

При этом, в соответствии с положениями ст. 78 Налогового кодекса, если за переносом остатка имущественного налогового вычета на предшествующие годы налогоплательщик обращается не в году, непосредственно следующем за годом, в котором образовался остаток имущественного налогового вычета, а в последующие налоговые периоды, количество лет, на которые может быть перенесен вышеуказанный остаток, соответственно уменьшается.

Об этом напомнил Минфин в своем Письме от 25.10.2012 №03-04-05/7-1221.