Договор аренды, который будет пролонгироваться в 2022 году: применять ли ФСБУ 25/2018

Вопрос

Организация арендует помещения по договорам аренды. Срок действия договоров истекает в 2022 году. Организация планирует пролонгацию или перезаключение новых договоров аренды.

Обязательно ли применение ФСБУ 25 к таким договорам аренды?

Ответ

По нашему мнению, организации необходимо определить максимально приближенный к реальности и наиболее вероятный срок аренды помещений с учетом имеющегося опыта прошлых лет.

Если по состоянию на 01.01.2022 у организации имеется уверенность в том, что договор аренды будет продлеваться на срок более чем на 12 месяцев, то упрощенный порядок признания расходов по аренде не применим. Организации следует отразить ППА в корреспонденции с обязательствами по аренде.

Если по состоянию на 01.01.2022 организация планирует закончить арендные отношения в связи с истечением срока действия договоров аренды, то могут не применяться положения ФСБУ 25/2018, поскольку оставшийся срок по договорам аренды составит менее 12 месяцев.

Обоснование

В соответствии с пунктом 10 ФСБУ 25/2018 арендатор признает предмет аренды на дату предоставления предмета аренды в качестве права пользования активом с одновременным признанием обязательства по аренде, если иное не установлено настоящим стандартом. Организация должна применять единую учетную политику в отношении права пользования активом и в отношении схожих по характеру использования активов (незавершенных капитальных вложений, основных средств и других), с учетом особенностей, установленных настоящим стандартом.

В силу пункта 11 ФСБУ 25/2018 при выполнении условий, установленных пунктом 12 настоящего стандарта, арендатор может не признавать предмет аренды в качестве права пользования активом и не признавать обязательство по аренде в любом из следующих случаев:

а) срок аренды не превышает 12 месяцев на дату предоставления предмета аренды;

б) рыночная стоимость предмета аренды без учета износа (то есть стоимость аналогичного нового объекта) не превышает 300 000 руб. и при этом арендатор имеет возможность получать экономические выгоды от предмета аренды преимущественно независимо от других активов;

в) арендатор относится к экономическим субъектам, которые вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, включая упрощенную бухгалтерскую (финансовую) отчетность (далее - упрощенные способы учета).

В случае, указанном в подпункте «а» настоящего пункта, решение о применении настоящего пункта принимается арендатором в отношении группы однородных по характеру и способу использования предметов аренды. В случаях, указанных в подпунктах «б» и «в» настоящего пункта, решение о применении настоящего пункта принимается в отношении каждого предмета аренды.

При применении настоящего пункта арендные платежи признаются в качестве расхода равномерно в течение срока аренды или на основе другого систематического подхода, отражающего характер использования арендатором экономических выгод от предмета аренды.

Пунктом 12 ФСБУ 25/2018 установлено, что применение арендатором пункта 11 настоящего Стандарта допускается при одновременном выполнении следующих условий:

а) договором аренды не предусмотрен переход права собственности на предмет аренды к арендатору и отсутствует возможность выкупа арендатором предмета аренды по цене значительно ниже его справедливой стоимости на дату выкупа;

б) предмет аренды не предполагается предоставлять в субаренду.

В пункте 4 Информационного сообщения Минфина «О Федеральном стандарте бухгалтерского учета ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды»» от 25.01.19 № ИС-учет-15  сделан следующий вывод:

«Арендатор может применить упрощенный порядок учета договоров аренды. Такой порядок допустим в отношении краткосрочной аренды и аренды малоценных объектов. Он не предполагает отражение в бухгалтерском учете арендатора права пользования активом и обязательства по аренде, ограничиваясь признанием расхода по арендным платежам в прибылях и убытках (аналогично применяемому в настоящее время подходу, когда предмет аренды учитывается на балансе арендодателя)».

Таким образом, в общем случае в соответствии с положениями ФСБУ 25/2018 арендатор признает в учете предмет аренды в качестве права пользования активом с одновременным признанием обязательств по аренде.

В отношении краткосрочной аренды или малоценных объектов аренды арендатор вправе применять упрощенный порядок учета договора аренды, заключающийся в признании в составе расходов арендных платежей, руководствуясь принципом равномерного признания или иным систематическим подходом.

При этом краткосрочным договором аренды признается договор, заключенный на срок менее 12 месяцев. Малоценным предметом аренды является актив, рыночная стоимость которого без учета износа не превышает 300 тыс. руб.

Согласно пункту 9 ФСБУ 25/2018 срок аренды для целей бухгалтерского учета рассчитывается исходя из сроков и условий, установленных договором аренды (включая периоды, не предусматривающие арендных платежей). При этом учитываются возможности сторон изменять указанные сроки и условия и намерения реализации таких возможностей.

Срок аренды пересматривается в случае наступления событий, изменяющих допущения, которые использовались при первоначальном определении срока аренды (при предыдущем пересмотре срока аренды). Связанные с таким пересмотром корректировки отражаются в бухгалтерском учете как изменения оценочных значений.

Течение срока аренды начинается с даты предоставления предмета аренды.

В соответствии с пунктом 6 ПБУ 1/2008 учетная политика организации должна обеспечивать, в частности, отражение в бухгалтерском учете фактов хозяйственной деятельности исходя не столько из их правовой формы, сколько из их экономического содержания и условий хозяйствования (требование приоритета содержания перед формой).

В письме Минфина от 04.10.2021 № 07-01-09/80036 в отношении порядка определения сроков договора аренды в целях применения ФСБУ 25/2018 были даны следующие разъяснения:

«…в соответствии с Федеральным стандартом бухгалтерского учета ФСБУ 25/2018 "Учет аренды", утвержденным приказом Минфина России от 16 октября 2018 года N 208н, срок аренды для целей бухгалтерского учета рассчитывается исходя из сроков и условий, установленных договором аренды (включая периоды, не предусматривающие арендных платежей). При этом учитываются возможности сторон изменять указанные сроки и условия и намерения реализации таких возможностей.

Помимо указанного, при определении срока аренды для целей бухгалтерского учета, по нашему мнению, следует принимать во внимание наличие достаточной уверенности в продлении или прекращении аренды, уместные факты и обстоятельства, которые приводят к возникновению экономического стимула для продления или прекращения аренды, в том числе прошлую практику организации в отношении периода, в течение которого обычно используются определенные виды активов (предоставленные в аренду или находящиеся в собственности), а также экономические причины такой практики».

Учитывая приведенные нормы, по нашему мнению, в случае пролонгации договора аренды, а также перезаключении нового договора при оценивании срока его действия, необходимо оценивать наиболее вероятный срок сохранения арендных отношений, в том числе учитывая опыт прошлых лет.

Обращаем ваше внимание на пункт 51 ФСБУ 25/2018, согласно которому организация может не применять настоящий Стандарт в отношении договоров аренды, исполнение которых истекает до конца года, начиная с отчетности за который применяется настоящий Стандарт.

Следовательно, если срок действия договора истекает до 31.12.2022 года и организация не планирует продлевать арендные отношения, то в отношении такого договора могут не применяться положения ФСБУ 25/2018.

Из вопроса следует, что организацией по договорам аренды получены в аренду предметы недвижимости. При ответе мы исходим из того, что рыночная стоимость объектов аренды превышает 300 тыс. руб. Следовательно, для правомерного применения упрощенного способа отражения арендных операций, т.е. включения в состав расходов арендных платежей в бухгалтерском учете, необходимо, чтобы срок аренды по договорам не превышал 12 месяцев.

Из вопроса также следует, что срок действия договоров аренды истекает в 2022 году. При этом организация планирует пролонгировать договоры или перезаключить новые.

Как было отмечено нами выше, в случае пролонгации договора аренды, а также перезаключении нового договора при оценивании срока его действия, необходимо оценивать наиболее вероятный срок сохранения арендных отношений, в том числе учитывая опыт прошлых лет.

Следовательно, в рассматриваемом нами случае организации необходимо определить максимально приближенный к реальности и наиболее вероятный срок сохранения арендных отношений с учетом имеющегося опыта прошлых лет.

Если по состоянию на 01.01.2022 организация планирует продлевать срок аренды помещения более чем на 12 месяцев, то упрощенный порядок признания расходов по аренде не применим. Организации следует отразить ППА в корреспонденции с обязательствами по аренде.

Если по состоянию на 01.01.2022 организация планирует закончить арендные отношения в связи с истечением срока действия договора аренды в июле 2022 года, то в данном случае могут не применяться положения ФСБУ 25/2018, поскольку оставшийся срок договора аренды составит менее 12 месяцев.