А это значит, что у него есть все права, присущие собственнику: владеть, пользоваться и распоряжаться своим объектом недвижимости.
Однако, поскольку квартира находится в залоге у банка, ее владелец в определенной степени ограничен в своих правах: он может реализовать их только с согласия банка.
Разберем, что он может делать с ипотечной квартирой, а что — нет, под угрозой продажи квартиры с публичных торгов.
Что разрешено
Заемщик имеет полное право на следующие действия.
Прописать в ипотечную квартиру своих родственников
Действующие правила регистрации по месту жительства и пребывания не требуют предоставлять согласие банка на регистрацию других жильцов в ипотечной квартире (ПП РФ от 17.07.1995 № 713).
Кроме того, по закону заемщик имеет полное право использовать заложенную квартиру по назначению — в т. ч. вселять и регистрировать там членов своей семьи.
Поэтому у банка нет правовых оснований для того, чтобы запрещать регистрацию жильцов в заложенном жилом помещении.
Сдавать квартиру в наем
Если ипотечное жилье сдается, это создает угрозу его повреждения и, как следствие, снижения стоимости. Поэтому некоторые банки подстраховываются, включая в договор условие, что заемщик должен предварительно уведомить кредитора о планируемой сдаче квартиры и получить его согласие на это.
Но Верховный суд в свое время признал такую практику неправомерной: право собственника использовать заложенное имущество по назначению не может быть ограничено договором (постановление № 309-АД16-8799).
Поэтому владельцы ипотечного жилья имеют полное право сдавать его за плату, независимо от мнения банка.
Передать по наследству
Как и любая собственность, ипотечное жилье может переходить по наследству (как по завещанию, так и по закону). Разумеется, вместе с ним к наследникам переходит и долг по кредиту.
Что запрещено
В то же время, без согласия банка ипотечную квартиру нельзя:
Продавать, заложить или подарить
Ни продать, ни подарить кому-то, ни повторно заложить, ни внести в качестве взноса в имущество юридического лица (ст. 37 закона об ипотеке № 102-ФЗ).
Росреестр не зарегистрирует переход прав на ипотечную квартиру без письменного подтверждения от банка, что он не возражает против сделки.
Перестраивать так, что в результате стоимость квартиры снизится по сравнению с первоначальной
Закон обязывает собственников ипотечного жилья поддерживать его в исправном состоянии (в т. ч. своевременно проводить необходимый ремонт).
Однако при этом запрещается ухудшать имущество сверх нормального износа (ст. 29 закона № 102-ФЗ).
Поэтому, если, к примеру, собственник планирует объединить кухню с гостиной, создав тем самым фактически однокомнатную квартиру вместо двухкомнатной, придется предварительно получать согласие банка на это.
Начать дискуссию