Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 1 октября 2009 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Грачевой И.Л. и Сергеевой И.В., при участии от предпринимателя Прокопова А.А. представителей Алешкиной Н.В. (доверенность от 15.03.2009), Сотниковой Л.В. (доверенность от 06.07.2009), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Прокопова Александра Александровича на решение Арбитражного суда Мурманской области от 18.03.2009 (судья Власов В.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2009 (судьи Полубехина Н.С., Мельникова Н.А., Серикова И.А.) по делу N А42-7626/2008,
установил:
индивидуальный предприниматель Прокопов Александр Александрович обратился в Арбитражный суд Мурманской области с иском к Комитету имущественных отношений города Мурманска (далее - Комитет) о признании за ним преимущественного права на выкуп арендуемого муниципального нежилого помещения общей площадью 51,3 м, расположенного по адресу: город Мурманск, улица Баумана, дом 38 (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением от 18.03.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 29.06.2009, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе Предприниматель просит отменить вынесенные по делу судебные акты в связи с их необоснованностью и неправильным применением норм материального права.
В отзыве на кассационную жалобу Комитет просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные.
Комитет о времени и месте рассмотрения жалобы извещен надлежащим образом, однако своих представителей в заседание суда не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
В судебном заседании представители предпринимателя поддержали доводы кассационной жалобы, пояснив при этом, что в настоящее время в связи с изменениями законодательства ответчик признает преимущественное право истца на приобретение спорных помещений, однако реализации этого права препятствуют выводы суда о незаключенности договора аренды от 11.10.2005, которые, по мнению подателя жалобы, являются необоснованными.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор на аренду помещений нежилого фонда в городе Мурманске от 11.10.2005 N 15597 (далее - договор аренды N 15597), по которому арендатор принимает в аренду муниципальное нежилое помещение общей площадью 32,20 кв.м, расположенное по адресу: город Мурманск, улица Баумана, дом 38 для использования под магазин.
Пунктом 1.6 договора аренды N 15597 определен срок его действия с 01.09.2005 по 27.08.2006.
Разделом 6 названного договора предусмотрены особые условия, по одному из которых арендатор обязан оплатить 3501,11 руб. за пользование помещением с 01.08.2005 по 31.08.2005.
По акту приема-передачи от 01.09.2005 помещение передано арендатору.
14 февраля 2006 года стороны подписали дополнительное соглашение N 1 к договору аренды N 15597, согласно которому изменено функциональное назначение помещения для использования под парикмахерскую.
Дополнительным соглашением от 15.05.2006 N 2 к договору аренды N 15597 увеличена площадь арендуемого помещения до 52,2 м.
Комитет (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор на аренду помещений нежилого фонда в городе Мурманске от 01.06.2007 N 16900/15597 (далее - договор аренды N 16900/15597), в соответствии с которым арендатору предоставлено в аренду муниципальное нежилое помещение общей площадью 51,30 кв.м, расположенное по адресу: город Мурманск, улица Баумана, дом 38, для использования под парикмахерскую.
Пунктом 1.5 договора аренды N 16900/15597 установлен срок аренды с 01.06.2007 по 31.05.2010.
По акту приема-передачи от 01.06.2007 арендованное помещение передано арендатору.
Договор аренды N 16900/15597 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Мурманской области 23.08.2007.
Предприниматель письмом от 17.10.2008 обратился к Комитету с просьбой подтвердить преимущественное право на приобретение помещения, арендуемого по договору аренды N 16900/15597.
Комитет письмом от 01.12.2008 N 15/04.0410937 отказал в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого помещения, указав, что в силу положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) преимущественное право выкупа предоставляется при условии, что арендуемое имущество находится во временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение трех и более лет со дня введения в действие указанного закона (05.08.2008). Арендуемые помещения в пользовании Предпринимателя находились менее трех лет, поскольку договор аренды N 15597 подписан лишь 11.10.2005. Кроме того, Комитет сообщил о том, что принято решение от 27.11.2008 N 780/04 "Об утверждении условий приватизации объекта муниципального нежилого фонда" согласно которому утвержден способ приватизации спорного нежилого помещения путем продажи его на аукционе с открытой формой подачи предложений о цене.
Предприниматель, ссылаясь на то, что он обладает преимущественным правом выкупа спорного нежилого помещения, обратился с настоящим иском в суд.
Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении исковых требований, признали, что на день введения в действие Закона N 159-ФЗ спорное помещение находилось во владении Предпринимателя менее 3 лет, в связи с чем Комитет правомерно отказал в признании прав предпринимателя.
Кроме того, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что договор аренды N 15597 является незаключенным, поскольку его условия не позволяют определить, какое именно помещение передано в аренду.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает обжалуемые судебные акты подлежащими изменению в связи со следующим.
Из материалов дела усматривается, что с момента предоставления арендуемых помещений в пользование предпринимателя во исполнение договора аренды N 15597, между арендатором и арендодателем отсутствовали какие-либо разногласия относительно предмета аренды. В ходе рассмотрения дела, возражая против иска, ответчик не ссылался на то, что предмет аренды не был согласован сторонами.
Более того, в договоре аренды N 16900/15597 тот же предмет аренды описан точно так же, как в договоре аренды N 15597. Поскольку договор аренды N 16900/15597 в установленном порядке прошел государственную регистрацию, следует признать, что подобное описание предмета договора позволяет в достаточной степени идентифицировать недвижимое имущество для осуществления государственной регистрации прав на него. Таким образом, неясности относительно предмета аренды отсутствовали не только у сторон договора, но и у органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.
При таких обстоятельствах выводы суда о незаключенности договора аренды N 15597 нельзя признать обоснованными, соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В связи с этим указанные выводы подлежат исключению из мотивировочной части обжалуемых судебных актов.
В остальном кассационная инстанция считает выводы судов первой и апелляционной инстанций правильными.
Согласно положениям статьи 3 Закона N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей в спорный период) воспользоваться преимущественным правом на приватизацию субъект малого и среднего предпринимательства сможет только при выполнении следующих условий:
- арендуемое имущество должно находиться во временном владении и (или) временном пользовании такого субъекта непрерывно не менее трех лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ в соответствии с договором (договорами) аренды такого имущества;
- арендная плата перечислялась в течение всего срока аренды надлежащим образом;
- площадь арендуемых помещений не должна превышать установленные законами субъектов РФ предельные значения;
- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
С момента заключения договора аренды N 15597 до дня введения в действие Закона N 159-ФЗ прошло менее трех лет. При таких обстоятельствах Комитет обоснованно отказал предпринимателю в предоставлении ему преимущественного права на выкуп арендуемых помещений.
Суды обоснованно пришли к выводу о том, что действиями Комитета не нарушены нормы закона и иных нормативных правовых актов, следовательно, нет оснований полагать, что нарушены права предпринимателя.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Мурманской области от 18.03.2009 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2009 по делу N А42-7626/2008 изменить, исключив из мотивировочной части судебных актов вывод о незаключенности договора аренды от 11.10.2005 N 15597.
В остальной части решение и постановление оставить без изменения.
Председательствующий
А.В.КАДУЛИН
Судьи
И.Л.ГРАЧЕВА
И.В.СЕРГЕЕВА