Вопрос: ООО, являющееся субъектом малого предпринимательства, заключило с департаментом муниципального имущества договор купли-продажи арендуемого встроенного нежилого помещения с рассрочкой платежа в течение шести лет. Выкупаемое недвижимое имущество является собственностью муниципальной имущественной казны города. Просим дать разъяснения по следующим вопросам.
1. На сумму денежных средств (цена продажи помещения без учета НДС), по уплате которой предоставляется рассрочка в течение шести лет, производится ежемесячное начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ годовых. Как в целях бухгалтерского и налогового учета отражаются данные проценты за рассрочку платежа?
2. Обязано ли ООО как налоговый агент исчислить расчетным методом НДС из выплачиваемых процентов за рассрочку, удержать налог и уплатить в бюджет? В договоре указано о необходимости уплачивать НДС только с выкупной цены помещения. Правомерно ли исчислять и уплачивать соответствующую сумму НДС в момент оплаты вышеуказанного имущества равными долями в течение шести лет не позднее 20-го числа каждого месяца и отражать в декларациях по итогам каждого налогового периода? Какой код операции в данном случае необходимо указать при заполнении строки 100 раздела 2 декларации по НДС?
3. Каким образом и в какой момент должна быть отражена в налоговом учете государственная пошлина, оплаченная за регистрацию права собственности на встроенное нежилое помещение?
4. По условиям договора после государственной регистрации перехода права собственности на объект нежилого фонда обязанности арендодателя (департамента муниципального имущества) по договору аренды прекращаются. Акт приема-передачи объекта к договору купли-продажи подписан в сентябре 2009 года, документы на государственную регистрацию права собственности поданы в сентябре, объект основных средств фактически эксплуатируется. Правомерно ли принять к бухгалтерскому учету и ввести в эксплуатацию объект недвижимости в сентябре до получения свидетельства о государственной регистрации права собственности? Каким образом отразить в налоговом учете расходы по арендной плате, которая начислена в октябре до получения свидетельства государственной регистрации права собственности на помещение и перечислена арендодателю (департаменту муниципального имущества)?
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо от 01.10.2009 N 177 и по вопросу учета в целях налогообложения прибыли организаций расходов, связанных с приобретением арендуемого нежилого помещения с рассрочкой платежа, сообщает следующее.
1. В соответствии с положениями статьи 823 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданско-правовые обязательства, предусматривающие рассрочку оплаты товаров, относятся к коммерческому кредиту.
Согласно статье 489 ГК РФ договор о продаже товара с рассрочкой платежа считается заключенным, если в нем указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей за него.
Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом (пункт 4 статьи 488, пункт 3 статьи 489 ГК РФ).
Исходя из положений статей 809 и 823 ГК РФ проценты, начисляемые (если иное не установлено договором) до дня, когда оплата товара была произведена, являются платой за коммерческий кредит.
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 265 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) расходы в виде процентов по долговым обязательствам любого вида учитываются во внереализационных расходах с учетом особенностей, предусмотренных статьей 269 НК РФ, в соответствии с которой коммерческий кредит относится к долговым обязательствам.
Таким образом, проценты, начисляемые по коммерческому кредиту (за рассрочку платежа), подлежат отражению в составе внереализационных расходов с учетом особенностей, предусмотренных статьей 269 НК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 269 НК РФ при отсутствии долговых обязательств перед российскими организациями, выданных в том же квартале на сопоставимых условиях, а также по выбору налогоплательщика предельная величина процентов, признаваемых расходом (включая проценты и суммовые разницы по обязательствам, выраженным в условных денежных единицах по установленному соглашением сторон курсу условных денежных единиц), принимается равной ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, увеличенной в 1,1 раза, - при оформлении долгового обязательства в рублях и равной 15 процентам - по долговым обязательствам в иностранной валюте.
В отношении прочих долговых обязательств, содержащих условие об изменении процентной ставки, под ставкой рефинансирования Центрального банка Российской Федерации понимается ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующая на дату признания расходов в виде процентов.
Согласно пункту 8 статьи 272 НК РФ по договорам займа и иным аналогичным договорам (иным долговым обязательствам, включая ценные бумаги), срок действия которых приходится более чем на один отчетный период, в целях главы 25 НК РФ расход признается осуществленным и включается в состав соответствующих расходов на конец месяца соответствующего отчетного периода.
В случае прекращения действия договора (погашения долгового обязательства) до истечения отчетного периода расход признается осуществленным и включается в состав соответствующих расходов на дату прекращения действия договора (погашения долгового обязательства).
Расходы по долговым обязательствам, возникшим до 01.11.2009 учитываются с учетом изменений, внесенных в статью 269 НК РФ Федеральными законами от 19.07.2009 N 202-ФЗ и от 27.12.2009 N 368-ФЗ.
2. Согласно пункту 1 статьи 257 НК РФ первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение (а в случае, если основное средство получено налогоплательщиком безвозмездно либо выявлено в результате инвентаризации, - как сумма, в которую оценено такое имущество в соответствии с подпунктами 8 и 20 статьи 250 НК РФ), сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением налога на добавленную стоимость и акцизов, кроме случаев, предусмотренных НК РФ.
Таким образом, государственная пошлина, уплачиваемая за государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости, в целях налогообложения прибыли включается в первоначальную стоимость объекта недвижимого имущества.
3. По вопросу учета в целях налогообложения прибыли конкретной хозяйственной операции, связанной с отражением в налоговом учете арендных платежей до получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на приобретаемое нежилое помещение по договору купли-продажи нежилого помещения сообщаем, что согласно пункту 11.4 Регламента Минфина России от 23.03.2005 N 45н обращения организаций и индивидуальных предпринимателей по оценке конкретной хозяйственной ситуаций# в Департаменте не рассматриваются. За ответом на поставленный вопрос следует обращаться в аудиторские организации.
По вопросу исчисления и уплаты в бюджет налога на добавленную стоимость в отношении выплачиваемых процентов за рассрочку платежа по договору купли-продажи нежилого помещения ответ будет дан дополнительно.
Заместитель директора Департамента
С.В. Разгулин