Столичные власти не оставляют попыток обелить рынок аренды жилья. С 1 февраля они запустили такой механизм: арендатор не вправе получить временную регистрацию до тех пор, пока не предъявит чиновникам официально зарегистрированный договор аренды. Как следствие до тех пор, пока хозяин квартиры не заплатит 13 процентов НДФЛ.
Опросив чиновников на местах и юристов, мы пришли к выводу, что пока данный механизм несколько пробуксовывает.
Все юридические аспекты изложены в распоряжении правительства Москвы от 25 ноября 2008 г. № 2774-РП. Предлагаемая схема такова: арендатор заключает договор о найме жилья с владельцем квартиры. Этот договор подается в ГУП «Московский городской Центр арендного жилья» (ГУП Центр). Специалисты центра регистрируют документ и выдают соответствующую справку. Стоимость услуги - 382 руб. 22 коп. Справку наряду с договором найма необходимо представить в территориальный орган ФМС России (теперь он выполняет функцию паспортного стола), дабы получить временную регистрацию.
ГУП Центр передает информацию о хозяине квартиры в УФНС по Москве. И спустя какое-то время арендодатель получает от налоговиков письмо, где ему напоминают о необходимости уплатить НДФЛ. Если до 30 апреля хозяин не подает декларацию 3-НДФЛ, его вызывают в инспекцию на ковер.
Отметим, что, поскольку новый порядок действует только с февраля 2009 года, задекларировать свои доходы арендодатели должны будут до 30 апреля 2010 года.
Как сейчас обстоят дела с регистрацией
В настоящий момент хозяева редко регистрируют арендаторов в своей квартире. Этого от них и не требуется. Многие квартиросъемщики вовсе обходятся без регистрации.
«Я в Москве уже пять лет, и все это время живу без официальной регистрации. Каких-то особых проблем у меня не возникает. На работу меня приняли без этой бумаги, кредит в банке взяла на основании своей прописки в Барнауле, где есть филиал банка, автомобиль приобрела по генеральной доверенности. А в бесплатные поликлиники я давно не обращаюсь», - рассказывает Екатерина, менеджер строительной фирмы.
Кроме того, в Москве крайне распространена продажа «серых» регистраций. Как правило, такие услуги предоставляют общежития, где в одну комнату вписывают десятки «жильцов». А некоторые фирмы-посредники продают регистрации и вовсе в нежилых домах или по несуществующим адресам. Стоимость такой услуги - от 500 до 2000 руб. (в зависимости от качества «товара») за полгода, а делается «серая» регистрация в течение нескольких дней.
Естественно, такая ситуация выгодна хозяевам квартир: у чиновников нет никакой возможности узнать, что они сдают жилье, и потребовать уплаты налога.
Почему новая мера, по мнению московских властей, будет действенна?
Если у властей Москвы действительно получится ужесточить условия получения регистрации, то часть фирм, торгующих «серыми» услугами, закроется. Ведь ГУП Центр не зарегистрирует откровенно притворный договор найма жилья, согласно которому в одной и той же квартире будут проживать 50 человек. Как следствие, стоимость «серых» услуг возрастет. И тогда у арендаторов появится резон договориться с хозяевами квартир, чтобы те сделали им настоящую регистрацию. При этом 13-процентный налог скорее всего будет переложен на квартиросъемщика.
В целом, тот факт, что человек официально проживает в какой-то квартире, имеет ряд преимуществ перед проживанием нелегальным.
Нет проблем с законом. Человек, который проживает более 90 дней не по месту прописки, по истечении данного срока обязан оформить временную регистрацию. Это прямое требование пункта 9 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета... (утв. постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713). Нарушение карается штрафом от 1500 до 2500 руб. по статье 19.15 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
Милиционеры довольно часто спрашивают регистрацию, останавливая людей прямо на улице или в метро. Причем у правоохранительных органов есть база, по которой они могут проверить подлинность документа. Есть риск, что обладателя «серой» регистрации помимо прочего обвинят в подделке документов. Согласно пункту 3 статьи 327 Уголовного кодекса РФ, использование заведомо подложного документа чревато штрафом до 80 000 (!) руб.
Кроме того, сотрудники милиции проводят рейды по квартирам. Получив сигнал, например, от соседей, что квартира сдается, участковый приходит туда и спрашивает у жильцов, как давно и на каком основании они там проживают. Как сообщают в столичном ГУВД, за 2008 год было проверено 300 000 квартир. Правда, выявить факты незаконной аренды из них удалось только в 2000. Не исключено, что в остальных случаях жильцы просто решали проблемы с участковыми другими путями.
Как нам сообщили в ГУВД Москвы, в этом году продолжатся плановые проверки жилых помещений, однако каких-то дополнительных мероприятий в связи с инициативой столичных властей не планируется.
Нет проблем с работой. Во многих крупных компаниях, а также в банках службы безопасности проверяют будущих сотрудников и заворачивают тех, у кого не в порядке документы. Также на работу, связанную с финансами, например кассира или главбуха, предпочитают брать граждан, официально зарегистрированных в Москве или Подмосковье.
Социальные гарантии. Во-первых, тот факт, что у арендатора есть официальный договор найма с хозяином, позволяет обеим сторонам избежать неприятных сюрпризов. Во-вторых, легальное проживание дает квартиросъемщикам право посещать муниципальные поликлиники. В-третьих, как обещают в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, в будущем обладатели официальной регистрации смогут отдавать детей в школы и детские сады по месту фактического жительства. Хотя, подчеркнем, пока это только обещание.
Что может помешать новому порядку
Федеральное законодательство четко определяет перечень документов, которые нужно подать для того, чтобы зарегистрировать гражданина по месту временного проживания. Ни о какой справке, равно как и об обязанности регистрировать договор найма жилья, там не сказано.
Комментирует Елена Бокарева, старший юрисконсульт компании «ФБК-Право»:
- На мой взгляд, правительство Москвы не может заставить граждан регистрировать договор найма жилого помещения и уж тем более обязать платить за такую услугу. Если из-за отсутствия справки о регистрации договора гражданину все-таки откажут во временной регистрации, он имеет полное право обратиться в суд, так как федеральное законодательство не содержит среди перечня документов для получения временной регистрации никакой справки, а правительство Москвы неправомочно дополнять или изменять акты федерального значения.
Справедливости ради отметим: сами подразделения ФМС нарушать закон не спешат - в настоящий момент они никаких справок не требуют и оформляют временную регистрацию точно так же, как и раньше.
Комментирует Константин Полторанин, пресс-секретарь ФМС России:
- Список документов, которые российскому гражданину нужно подать для того, чтобы получить временную регистрацию, в столице не изменился. Это паспорт, заявление, согласие собственника жилья, договор коммерческого или некоммерческого найма.
Впрочем, как нам удалось узнать, в правительстве Москвы готовится-таки документ, в котором будут изложены новые пожелания для территориальных органов ФМС России. Не исключено, что через несколько месяцев те все же начнут требовать пресловутую справку из ГУП Центра.
Можно ли сделать жильцам официальную регистрацию, не заплатив при этом налог?
Если порядок, предложенный столичными властями, все же заработает, могут появиться «без вины виноватые». Это те, в чьих квартирах проживают родственники и другие бесплатные жильцы. Получается, им также придется заключать официальный договор и тем самым попадать в базу налоговых органов. Но можно этого избежать. Есть два варианта.
Заключить договор безвозмездного пользования жилым помещением. Такая форма договора встречается достаточно часто.
Комментирует Татьяна Майорова, ведущий юрист департамента правового консультирования АКГ «Развитие бизнес-систем»:
- Если жилец и владелец квартиры заключают договор безвозмездного пользования жилым помещением, очевидно, что никаких доходов у хозяина нет, поэтому налоговой базы тоже нет. Правда, на всякий случай я бы посоветовала включить такой пункт: договор может быть расторгнут владельцем квартиры в одностороннем порядке при условии, что он за месяц предупреждает об этом. Это нужно на тот случай, когда у хозяина и жильца существуют еще и какие-то устные договоренности и последний вдруг отказывается их выполнять.
В Правилах регистрации... сказано, что в органы регистрации нужно представлять договор найма или поднайма. Несмотря на это, договор безвозмездного пользования жилым помещением также дает гражданину право проживать в квартире. Причем вовсе не обязательно, чтобы жилец был родственником хозяина. Единственное ограничение: на каждого жильца должно приходиться не менее 12 кв. метров общей жилой площади. Таков норматив по Москве.
В ГУП Центре нас заверили, что они принимают к регистрации подобные договоры. «Если вы сдаете квартиру родственникам или знакомым бесплатно в силу какой-то договоренности, то вы вправе заключить с ними договор о безвозмездном пользовании. Нам вы должны будете представить такой договор, а также документы, подтверждающие, что вы собственник и имеете право сдавать квартиру в аренду. То есть все в обычном порядке», - сообщил сотрудник этой организации.
Заключить договор найма с символической стоимостью аренды. В этом случае владелец квартиры попадет в поле зрения инспекторов. Но вот доказать, что реальная цена сделки выше, крайней трудно.
Комментирует Татьяна Майорова, ведущий юрист департамента правового консультирования АКГ «Развитие бизнес-систем»:
- По статье 40 Налогового кодекса РФ налоговикам придется доказать, что либо хозяин квартиры и арендатор - взаимозависимые лица, либо цена сделки более чем на 20 процентов отклоняется от цен в сделках данного налогоплательщика с идентичными или однородными товарами в пределах непродолжительного периода времени. Как это должно выглядеть на практике? У собственника есть минимум две одинаковые или очень похожие квартиры, и практически одновременно он сдает одну за 10 000 руб., а другую, например, - за 20 000 руб. Думаю, такие ситуации нечастое явление. Поэтому доказать, что стороны указали в договоре найма жилья заниженную цену, налоговикам будет очень трудно. Да и судебной практики по этому поводу практически нет.
Почему налоговикам трудно доказать «серую» аренду
И власти Москвы, и налоговики уже не первый год воюют с «серой» арендой. Неудивительно - по подсчетам некоторых риэлторских агентств, за год столичные собственники квартир в сумме получают порядка 12 млрд руб. дохода, при этом бюджет недополучает более 900 млн руб. Несмотря на масштаб проблемы, а также на то, что легализация рынка аренды - один из приоритетов столичного УФНС, большими успехами налоговики похвастаться не могут. Среди немногочисленных граждан, заплативших НДФЛ, либо юридически неграмотные люди, на которых очень сильно надавили в инспекции, либо хозяева, которых «сдали» собственные жильцы. Во втором случае у налоговиков есть реальные доказательства, в первом нет.
У инспекторов есть доказательства того, что хозяин квартиры получил доход. Это значит, в распоряжении налоговиков есть два документа: договор найма жилья и расписка собственника о том, что он получил от арендатора деньги. Такая ситуация возможна лишь в том случае, когда жилец, например, поссорившись с хозяином, сам отнес в инспекцию эти документы. Теперь налоговикам известно, в какой период и какие суммы дохода получал собственник. В некоторых ситуациях они даже могут начислить пени и штрафы - за неуплату налога и неподачу декларации. Например, если в августе 2009 года инспекторы получат доказательства того, что квартира сдавалась в 2008 году. К тому времени срок подачи декларации - 30 апреля и срок уплаты налога - 15 июля уже будут пропущены.
Может быть и такой вариант - у инспекторов есть договор, но нет расписки. Доказать, что хозяин должен уплатить НДФЛ, уже сложнее. Ведь договор - это только намерение. В дальнейшем стороны могли его расторгнуть, или по каким-то причинам арендатор не мог заплатить обозначенные там суммы. Базой же для налога служит только фактически полученный доход. А его можно подтвердить либо распиской, либо платежным поручением.
Инспекторам известно, что квартира сдавалась, но доказательств нет. Это самая распространенная ситуация. У инспекторов есть немало источников информации. Во-первых, соседи и участковые милиционеры. Во-вторых, органы Федеральной регистрационной службы. Они сообщают о гражданах, у которых в собственности находятся две и более квартиры, а это повод заподозрить, что одна из них сдается. В-третьих, риэлторы - в том случае, если у них проходит выездная налоговая проверка. Инспекторы получают доступ к договорам (о предоставлении риэлторских услуг), которые собственники или арендаторы заключили с агентством, а затем выходят на хозяев.
Далее собственнику направляют письмо и предлагают прийти в инспекцию. Основание - подпункт 4 пункта 1 статьи 31 Налогового кодекса РФ. Правда, ответственности для тех, кто не явится, законом не предусмотрено.
Если хозяин все же приходит в инспекцию, налоговики практикуют различные методы «убеждения». Все сводится к угрозам, поскольку реальных возможностей доказать, что квартира сдается, нет.
Комментарии
1