С некоторыми положениями Закона № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3, 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сложилась странная ситуация.
В 302-й Закон не вошли положения об обязательном участии нотариусов в сделках с недвижимостью. Надо сказать, что эти положения, еще находясь в стадии рассмотрения, уже успели стать скандальными и вызвали массу ожесточенных споров. Принятие закона об обязательном участии нотариусов в сделках с недвижимостью отложено на неопределенный срок. Риэлторское сообщество искренне надеется, что это не попытка «подвесить вопрос в воздухе» и не уход от ответственности. Мы надеемся, что тайм-аут взят нашими законотворцами для объективной доработки указанных положений о нотариате. А пока давайте посмотрим, почему в сегодняшнем виде и в нынешней обстановке на рынке недвижимости этот закон о роли нотариуса в сделках с недвижимым имуществом никак нельзя принимать, и почему риэлторское сообщество в большинстве своем так остро переживает.
Нотариат в жизни любого развитого общества играет большую роль. Россия стремится быть правовым государством европейского уровня. Одним из важнейших критериев «европейского уровня жизни» является высокий уровень защиты юридических норм и правил, осуществление которых гарантировано государством.
Для этих целей в РФ существует множество юристов различных юридических специальностей: адвокаты, прокуроры, следователи и т. д. Совершенно особое место в системе российской юриспруденции занимают нотариусы. Невозможно переоценить социальное значение деятельности нотариуса. Нотариат исполняет важную роль в обеспечении высокого уровня соблюдения юридических прав и обязанностей наших граждан.
Все это именно так. Но, если вернуться к основной теме сегодняшнего разговора, законопроект об обязательном участии нотариуса в сделках с недвижимым имуществом сегодня вызывает массу различных вопросов. Больше всего обеспокоенности возникает у риэлторов. Представителей риэлторского сообщества беспокоят негативные последствия, которые могут сказаться в скором времени на жизни каждого россиянина, если новый закон будет принят в том виде, который был обнародован в «Российской газете» 18 ноября 2011года.
Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 28.07.2012) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» допускает самостоятельное подписание гражданами юридически значимых документов, а именно договоров, требующих государственной регистрации, в простой письменной форме. До вступления в силу этого закона участие нотариуса в оформлении сделок с недвижимостью было обязательным, согласно положениям старого ГК от 1964-го года. Старая система, по которой работали в 1990-е годы, вызывала нарекания, связанные с высокими тарифами госпошлин на оплату нотариальных услуг. Люди пытались экономить, намеренно занижая стоимость покупаемой/отчуждаемой недвижимости в нотариальных документах. Эти цифры часто занижались до уровня оценочной стоимости по справке БТИ (Бюро технической инвентаризации). Занижение стоимости объектов недвижимости в договорах отчуждения носило массовый характер и приводило к огромному числу «уходов» граждан от уплаты налогов. С вступлением в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» острота этой проблемы снизилась.
В том случае, если высокий уровень государственной пошлины за нотариальные действия будет законодательно возвращен с принятием нового «нотариального» закона, это заставит граждан вновь, как и в «лихие девяностые», прятать истинную стоимость отчуждаемого имущества, а это неизбежно приведет к снижению поступления налоговых выплат в государственную казну. Нотариус, конечно же, будет иметь право и возможность потребовать от гражданина заключение независимого оценщика о рыночной стоимости объекта. Так-то оно, конечно, так. Но это, опять же, приведет к дополнительному удорожанию процесса купли-продажи недвижимости для каждого участника операций с недвижимостью.
Многие нотариусы, с которыми мы обсуждали положения нового закона, рады тому, что закон будет принят. Их можно понять: дополнительная статья доходов не бывает лишней.
Но их беспокоит следующее: за прошедшие годы через регистрирующие государственные органы прошли десятки (или даже сотни) тысяч сделок, совершенных в простой письменной (т. е. «безнотариальной») форме. Часть из них, возможно, была совершена с разными нарушениями. Но нотариусы в новых условиях, при возвращении обязательности нотариата, будут вынуждены брать в производство все документы, которые им приносит гражданин. Смогут ли они отказаться от проведения сделок на основании таких документов? А какие последствия будут для них наступать в случае отказов в таких случаях? Не появятся ли в нотариальном «цехе» недобросовестные юристы-штрейкбрехеры, готовые за определенную мзду выполнять нотариальные действия с любыми документами? Не знаем. Может быть, и появятся: уж очень велик соблазн.
Предметом отдельной тревоги риэлторского сообщества является тема исчерпывающей проверки нотариусом истории отчуждаемого/приобретаемого объекта недвижимости. Для того чтобы читателю все было ясно, нам придется чуть-чуть отойти в сторону от основной темы.
Так как Закон о риэлторской деятельности так и не принят Государственной Думой по сей день, при проверке квартиры возникает ряд серьезных сложностей, с которыми риэлторы вынуждены сталкиваться ежедневно. Наиболее показательна ситуация с получением т. н. «архивной выписки из домовой книги». Должностные лица, которые должны такого рода документы представлять собственнику жилья либо его полномочному представителю по первому требованию, в большинстве случаев отказывают в выдаче этого документа, ссылаясь при этом на конфиденциальность информации, при которой такого рода документы выдаются исключительно по запросу суда. А одна из важнейших задач риэлтора и нотариуса состоит как раз в том, чтобы этого суда избежать и не доводить до риска проведения судебных тяжб.
Мы хорошо знаем, что многие законодательные инициативы в области нотариата вызывают серьезные споры в разных слоях общества. В конце 2012 г. прошла Всероссийская конференция «Рынок движимого и недвижимого имущества – новые задачи нотариата». Ее участники смело высказывали различные точки зрения, горячо обсуждали возможные последствия принятия нового закона. Большой интерес вызвали выступления депутатов Государственной Думы. В частности, депутат Михаил Емельянов рассказал, что парламентарии столкнулись с «очень сильным противодействием определенных групп лоббистов – это и сырьевые компании, и банковский сектор». Эти группы, по словам депутата, жестко сопротивляются введению обязательной нотариальной формы оформления всех сделок с недвижимостью, которая предусматривалась в первоначальной редакции проекта «нового» Гражданского кодекса. А депутат Юрий Синельщиков рассказал, что вступление в силу «нового» ГК откладывается до марта 2013 года, хотя ранее предполагалось, что документ вступит в силу с 1 января.
С другой стороны, показательно, что в поддержку введения нотариальной формы для сделок с недвижимостью категорически высказался судья Верховного суда Виктор Момотов, по мнению которого функции нотариуса гораздо шире, чем функции регистратора, – нотариус, по его меткому выражению, «осуществляет предварительное правосудие».
Также представляют определенный интерес мнения известных адвокатов. В частности, Генрих Падва также горячо поддержал новеллы. В подтверждение этих нововведений он рассказал о том, как ему трудно было отстаивать в суде права покупателей в отсутствии нотариального подтверждения сделки. Президент Гильдии российских адвокатов Гасан Мирзоев говорил о необходимости защитить граждан от «черных» риэлторов, которые появились на рынке из-за отсутствия надлежащего госконтроля в этом секторе. Правда, он не напомнил участникам встречи, что пик отсутствия государственного контроля за риэлторской деятельностью наступил после отмены депутатами Государственной думы в 2002-м году лицензирования риэлторской деятельности. Последствия этого непродуманного решения граждане испытывают и по сей день, так как заниматься риэлторской деятельностью не запрещено никому. И этой лазейкой вовсю пользуются низкоквалифицированные псевдориэлторы, которые порочат честь и профессиональное достоинство настоящих риэлторов – подлинных мастеров своего дела.
В ходе прослушивания выступлений стало ясно, что обсуждаемые новеллы – не панацея. Они не смогут в одночасье вылечить накопившиеся на отечественном рынке недвижимости за 20 лет «болезни роста», произошедшие в нашем обществе в сфере операций с жилыми и/или нежилыми помещениями. Факт принятия законопроекта не станет сам по себе актом избавления российского общества от всех и всяческих проблем, с которыми сталкиваются участники и игроки рынка недвижимости. С другой стороны, ожидания различных групп и слоев населения от новых законов слишком высоки. И слишком разнонаправлены.
Поэтому мы тоже считаем, что для принятия этого пакета законов депутатам ГД необходимо некоторое дополнительное время для консультаций с профессионалами.
Мы искренне рады, что на конференцию пригласили известных адвокатов, депутатов, нотариусов. Очень хорошо, что им дали возможность высказаться, и их услышали.
Но тот факт, что в этом обсуждении не участвовали риэлторы как основные игроки рынка недвижимости, нас безмерно огорчает. Мы занимаем важнейшее место при подготовке и проведении операций с недвижимостью. Мы готовы к диалогу. Мы готовы к обсуждению наболевших вопросов на любом уровне, включая Комитет Государственной Думы по законодательству. Мы – практики, изо дня в день работающие с физическими и юридическими лицами. Мы всегда находимся непосредственно в гуще событий. И то, о чем мы можем рассказать, реально поможет принять правильные решения и гарантированно избежать ошибок, которые совершали депутаты предыдущих созывов.
Начать дискуссию