Участие управляющего домом в сдаче общего имущества в пользование

Собственники помещений на общем собрании приняли решение о передаче общего имущества в пользование третьему лицу и наделили полномочиями по заключению такого договора от их имени управляющего МКД. Обязан ли управляющий подчиниться решению общего собрания?

Согласно пп. 3 и 3.1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД относится принятие решений о пользовании общим имуществом иными лицами, а также об определении лиц, которые от имени собственников помещений уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества на условиях, определенных решением общего собрания. Таким образом, без решения общего собрания передача общего имущества в пользование незаконна. Вопрос же о том, являются ли подобные решения общего собрания обязательными для лица, наделенного указанными полномочиями, требует дополнительного рассмотрения.

В соответствии с пп. 1.1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в частности, из решений собраний в случаях, предусмотренных законом. В свою очередь, согласно п. 2 ст. 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений. Эта новая норма, действующая с 01.09.2013, согласуется с п. 5 ст. 46 ЖК РФ: решение общего собрания собственников помещений в МКД, принятое в предусмотренном ЖК РФ порядке, по вопросу, отнесенному к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в МКД, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании.

К сведению

Приведем еще один пример возникновения гражданских прав и обязанностей на основании решения собрания. Согласно пп. «с» п. 31 Новых правил предоставления коммунальных услуг исполнитель (в частности, УК и ТСЖ) обязан обеспечить установку и ввод в эксплуатацию ОПУ, соответствующего требованиям законодательства РФ об обеспечении единства измерений, в том числе по показателям точности измерений, не позднее трех месяцев со дня принятия собственниками помещений в МКД решения о включении расходов на приобретение и установку ОПУ в плату за содержание и ремонт жилого помещения, если иной срок не установлен таким решением. В этом случае правовые последствия возникают для исполнителя коммунальных услуг.

Таким образом, принятое общим собранием решение об условиях договора об использовании общего имущества третьими лицами обязательно для собственников помещений. Решение о передаче определенному лицу полномочий на заключение договора от имени собственников помещений создает обязанности также только для собственников помещений, но у лица, которому такие полномочия переданы, возникает право воспользоваться ими, а именно заключить указанный договор. Между тем обязанность заключить этот договор у данного лица в общем случае не возникает, ведь закон не дает такого предписания. Обозначенную обязанность указанное лицо вправе принять на себя добровольно, тогда правоотношения между собственниками помещений и уполномоченным лицом будут соответствовать правоотношениям по договору поручения (одна сторона обязуется совершить от имени и за счет другой стороны определенные юридические действия).

Жилищный кодекс не называет конкретных лиц, которым собственники помещений могут передать полномочия по заключению договора. В связи с этим круг таких лиц неорганичен: ими могут быть как управляющие, так и отдельные собственники помещений либо сторонние граждане, организации (например, риелторы). Изложенные выше соображения о том, что уполномоченное общим собранием лицо не обязано заключать договор о пользовании общим имуществом на стороне заказчика, полностью справедливы для всех, кроме управляющих. Дело в том, что управление МКД должно обеспечивать среди прочего решение вопросов пользования общим имуществом собственников помещений в МКД (п. 1 ст. 161 ЖК РФ). Можно ли считать, что в силу сложившихся правоотношений между собственниками помещений и управляющим последний не может отказаться от заключения договора на стороне заказчика и должен подчиниться решению общего собрания? Представляется, что для УК и ТСЖ ответы на данный вопрос будут различными.

Здесь уместно вспомнить, что в стандарты управления МКД входит подготовка предложений о передаче объектов общего имущества собственников помещений в МКД в пользование иным лицам на возмездной основе на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в этом доме, в том числе с использованием механизмов конкурсного отбора (пп. «в» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД). Это значит, что и ТСЖ, и УК обязаны вести такую подготовительную работу (искать арендаторов, разрабатывать наиболее выгодные условия, подготавливать документы для заключения договоров и пр.). Но, как видим, непосредственно заключение договоров о передаче в пользование общего имущества не входит в стандарты управления.

Отношения между УК и собственниками помещений строятся на договоре управления. Согласно данному договору УК обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность (п. 2 ст. 162 ЖК РФ). Как сказано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, обеспечивающих нормальное состояние общего имущества в соответствии с законодательством, считается предусмотренным в договоре по умолчанию. То же самое с коммунальными услугами. Что касается дополнительной деятельности, представляется, что УК обязана выполнять операции, предусмотренные нормативными актами (Правилами содержания общего имущества, Правилами осуществления деятельности по управлению МКД и т. д.), например, вести первичный регистрационный учет граждан, хранить техническую документацию на дом. При этом на уровне нормативных актов не прописана ее обязанность выступать от имени собственников помещений в договоре о передаче общего имущества в пользование третьим лицам. Значит, если в договоре управления нет соответствующего положения, УК вправе отказаться от переданных ей полномочий. Тем более что для этого есть определенные предпосылки (в первую очередь налоговые риски).

Отношения ТСЖ и собственников помещений строятся не на договоре, а на положениях устава и Жилищном кодексе. Согласно п. 8 ст. 138 ЖК РФ ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников помещений в МКД, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. Как было сказано выше, решение вопросов пользования общим имуществом входит в понятие управления МКД, а заключение договора с третьим лицом от имени собственников помещений – это не что иное, как представление интересов последних. Значит, товарищество должно подчиниться решению общего собрания собственников помещений и заключить договор о передаче общего имущества в пользование от их имени. Это справедливо, если исходить из утверждения, что ТСЖ не имеет самостоятельных интересов, отличающихся от интересов собственников помещений.

* * *

По общему правилу решение общего собрания собственников помещений обязательно только для самих собственников. Если иное не предусмотрено в договоре управления, УК как самостоятельный экономический субъект может не принимать на себя полномочия по заключению от имени собственников помещений договора о передаче общего имущества в пользование. В свою очередь, ТСЖ не имеет интересов, отличных от интересов собственников помещений, и обязано представлять интересы последних в отношениях с третьими лицами в силу закона. Поэтому товарищество должно подчиниться решению общего собрания.