Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 октября 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Уколовой Татьяны Петровны (ИНН 233904751579, ОГРНИП 304233915400037) - Уколовой Т.П. (паспорт), Рудым О.Г. (доверенность от 27.05.2014), Фогель Е.В. (доверенность от 07.10.2010), от ответчиков: индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Шитовой Г.И. - Фоменко Н.А. (доверенность от 25.11.2014), администрации муниципального образования Курганинский район (ИНН 2339010710, ОГРН 1022304133356) - Воробьева С.А. (доверенность от 04.04.2014), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Уколовой Т.П. на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2014 по делу N А32-23978/2013 (судьи Фахретдинов Т.Р., Ильина М.В., Тимченко О.Х.), установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Уколова Т.П. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования Курганинский район (далее - администрация) и индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства Шитовой Г.И. (далее - глава КФХ) о переводе на истца прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 13.06.2013 N 8816000264 земельного участка с кадастровым номером 23:16:0401015:68, расположенного в границах ОАО "Октябрьское", отделение 3, поле 3, площадью 104,7777 га, заключенного администрацией и главой КФХ.
Заявленные требования мотивированы наличием у истца как прежнего арендатора преимущественного права на получение в аренду спорного земельного участка.
Решением от 14.10.2013 заявленные требования удовлетворены. Суд первой инстанции перевел на предпринимателя права и обязанности арендатора (главы КФХ) по договору аренды земельного участка от 13.06.2013 N 8816000264. Судебный акт мотивирован доказанностью истцом наличия совокупности условий, необходимых для реализации преимущественного права на заключение договора аренды. Предприниматель неоднократно обращался в администрацию в разумный срок до окончания действия договора аренды земельного участка о его пролонгации. Администрация ссылалась на преждевременность данного вопроса, отказав впоследствии в продлении арендных отношений. Изменение объекта недвижимого имущества (земельного участка) в связи с разделом без изменения внешних границ, не влечет за собой утрату предыдущим арендатором предусмотренного пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.
Постановлением апелляционного суда от 14.04.2014 решение от 14.10.2013 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано. Апелляционный суд исходил из того, что договор аренды от 22.10.2003 N 1600002373, заключенный предпринимателем и администрацией, ничтожен на основании статьи 168 Гражданского кодекса. На момент подачи заявления об аренде спорного земельного участка у истца отсутствовал статус главы крестьянского (фермерского) хозяйства, что исключает применение установленной специальным законом процедуры предоставления земель крестьянским (фермерским) хозяйствам. Данный участок мог быть предоставлен истцу только в порядке пункта 2 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ). Несоблюдение процедуры предоставления предпринимателю земельного участка, предусматривающей проведение торгов, явилось основанием для вывода апелляционного суда о незаконности сделки. Ничтожность договора от 22.10.2003 N 1600002373 свидетельствует об отсутствии преимущественного права истца на заключение договора на новый срок (статья 167 Гражданского кодекса). Довод предпринимателя о том, что в рамках дела N А32-591/2009 отказано в признании недействительным договора аренды от 22.10.2003 N 1600002373, отклонен апелляционным судом, поскольку в упомянутом деле единственным основанием для отказа в иске послужил пропуск срока исковой давности.
В кассационной жалобе предприниматель просит апелляционное постановление от 14.04.2014 отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции от 14.10.2013. Податель жалобы отмечает, что решением от 05.05.2009 по делу N А32-591/2009, оставленным без изменения постановлениями апелляционного суда от 30.07.2009 и кассационного суда от 24.09.2009, в удовлетворении требований администрации о признании договора аренды от 22.10.2003 N 1600002373 (недействительным) ничтожным, отказано. Вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправлении, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (не ничтожной), применение последствий недействительности ничтожной сделки могут лишь ее стороны. Администрация, являясь органом, уполномоченным распоряжаться земельными участками, обязана обеспечить законность при принятии решений об их предоставлении. В течение всего срока действия договора аренды от 22.10.2003 N 1600002373 предприниматель надлежащим образом исполняла обязанности арендатора, используя участок по целевому назначению. В то же время администрация на протяжении 10 лет получала арендную плату.
В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая выводы апелляционного суда соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве.
Изучив материалы дела, выслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 23:16:0000000:29 общей площадью 428,8000 га, расположенный в границах ОАО "Октябрьское", отделение 3, поле 2, 3, предоставлен предпринимателю в аренду на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 22.10.2003 N 1600002373, срок действия которого установлен на 9 лет и один месяц (т. 1, л.д. 31-35).
19 ноября 2010 года стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 22.10.2003 N 1600002373, по условиям которого договор следует считать договором аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 28.10.2003 N 8816000196. В дополнительном соглашении приведена новая редакция договора (т. 1, л.д. 36-41).
Пункт 7.2 договора срок его действия определен до 01.10.2012. В соответствии с пунктом 4.1.9 арендатор имеет право на заключение договора аренды на новый срок в преимущественном порядке при условии надлежащего исполнения своих обязанностей и при прочих равных условиях.
Договор и дополнительное соглашение прошли государственную регистрацию.
В соответствии с условиями договора в срок, не менее чем за 90 дней до окончания действия, письмом от 25.05.2012 N 33 предприниматель направил в администрацию заявление о намерении продлить арендные отношения (т. 1, л.д. 42).
В ответ на обращение администрация письмом от 22.06.2012 N И658/01-56-01 отказала заявителю в продлении аренды со ссылкой на прекращение договора по истечении срока действия (т. 1, л.д. 43).
2 октября 2012 года Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировало соглашение о расторжении договора аренды предпринимателя и администрации.
Согласно приказу департамента имущественных отношений Краснодарского края от 21.05.2013 N 725 земельный участок с кадастровым номером 23:16:0000000:29 разделен на шесть участков с кадастровыми номерами: 23:16:0401016:54, 23:16:0401015:65, 23:16:0401015:66, 23:16:0401015:67, 23:16:0401015:68, 23:16:0401015:69, которые поставлены на государственный кадастровый учет 16.04.2013.
Постановлением от 13.06.2013 N 1413 главе КФХ предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:16:0401015:68 площадью 104,7777 га, расположенный в границах ОАО "Октябрьское", отделение 3, поле 3 (т. 1, л.д. 91, 92).
13 июня 2013 года администрация (арендодатель) и глава КФХ (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 8816000264, по условиям которого участок с кадастровым номером 23:16:0401015:68 передан арендатору на срок до 01.10.2038 (т. 1, л.д. 78-83). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
14 июня 2013 года предприниматель обратился в администрацию с заявлением о преимущественном праве на заключение договора аренды в отношении вновь сформированных участков.
Письмом от 04.07.2013 администрация сообщила заявителю о том, что образованные в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:16:0000000:29 шесть участков, включая спорный, переданы в аренду другим лицам.
Ссылаясь на нарушение преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды.
Удовлетворяя иск, суд первой инстанции, сослался на позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в информационном письме от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которой реализация предусмотренного пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду. Преобразование спорного участка не влечет прекращение преимущественного права истца на заключение с ним договора аренды на новый срок.
Отменяя решение суда первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, апелляционный суд признал договор аренды земельного участка от 22.10.2003 N 1600002373 недействительным (ничтожным), что исключает преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (абзац первый пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса).
На основании пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 данного Кодекса.
В пунктах 2 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся следующие разъяснения. По смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса, о желании заключить новый договор аренды. Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору. Судебный акт, которым иск о переводе прав и обязанностей удовлетворен, является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
В силу пункта 1 статьи 34 Земельного кодекса органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 81 Земельного кодекса гражданам, изъявившим желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствии с данным Кодексом и Федеральным законом от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (далее - Закон N 74-ФЗ).
Пунктом 2 постановления Правительства Российской Федерации от 16.10.2003 N 630 "О Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей, Правилах хранения в Единых государственных реестрах юридических лиц и индивидуальных предпринимателей документов (сведений) и передачи их на постоянное хранение в государственные архивы, а также о внесении изменений и дополнений в постановления Правительства Российской Федерации от 19.06.2002 N 438 и N 439" предусмотрено, что государственная регистрация крестьянских (фермерских) хозяйств осуществляется в порядке, установленном для государственной регистрации физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей (глава VII.1 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и предпринимателей").
Согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.05.2010 N 16486/09, исходя из статей 1, 4, 8 Закона N 74-ФЗ фермерское хозяйство может быть создано одним гражданином. В этом случае заключение каких-либо соглашений не требуется.
Правовой статус предпринимателя возможно подтвердить выпиской из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей и паспортом гражданина.
Апелляционный суд установил, что Уколова Т.П. не является главой крестьянского (фермерского) хозяйства, которое в установленном законом порядке не зарегистрировано, и, руководствуясь пунктом 1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, пунктом 1 статьи 81 Земельного кодекса, статьей 12 Закона N 74-ФЗ, пришел к выводу о том, что у предпринимателя не возникло право на получение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства. Договор аренды от 22.10.2003 N 1600002373 заключен без предварительного и заблаговременного опубликования в средствах массовой информации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков, что позволило апелляционному суду сделать вывод о ничтожности данного договора.
Реализация арендатором в установленном законом порядке преимущественного права на заключение нового договора аренды земель сельскохозяйственного назначения фактически исключает возможность передачи уполномоченным органом этих земель другим лицам. При недействительности (ничтожности) договора аренды условие о преимущественном праве на заключение нового договора применению не подлежит, поэтому отказ апелляционного суда в удовлетворении заявленных требований коллегия суда кассационной инстанции считает правомерным.
Довод кассационной жалобы о том, что требование о признании сделки недействительной истец не заявил, изучен окружным судом и отклоняется.
Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса). Отсутствие самостоятельного требования о признании сделки недействительной не лишает суд возможности сделать вывод о ничтожности сделки, при наличии к тому оснований.
Иные доводы кассационной жалобы не опровергают выводы суда апелляционной инстанции, выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемом судебном акте выводов. В силу статьи 286 Кодекса переоценка доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены или изменения постановления суда апелляционной инстанции в силу статьи 288 Кодекса, судом кассационной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2014 по делу N А32-23978/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.В.СИДОРОВА
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН