Арендные отношения

Как снизить риски, если вы сдаете жилье в краткосрочную аренду

Чтобы получить дополнительный доход, многие сдают жилое помещение или его часть в аренду, т. е. возникают отношения наймодателя и нанимателя. Мы рассмотрим отношения наймодателя и нанимателя.
Как снизить риски, если вы сдаете жилье в краткосрочную аренду

Довольно часто между ними возникают конфликты из-за несвоевременной оплаты за пользование жилым помещением или иных условий договоренности между наймодателем и нанимателем. В результате которых наймодатель хочет расторгнуть договор аренды и выселить нанимателя из предоставляемого помещения, но часто забывает о требованиях и  ст. 687 ГК.

Из них видно, что расторгнуть договор найма долго, довольно сложно и хлопотно за это время можно лишиться и самого жилого помещения.

Вот на эти моменты обратил внимание Конституционный Суд в своем постановлении от 02.06.2022 по делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 310, пункта 4 статьи 421, пункта 1 статьи 422, пункта 1 статьи 450, пункта 2 статьи 4501 и абзаца второго пункта 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т. В. Пыкиной.

Фабула дела

Пыкина Т. В. являясь нанимателем жилого помещения, несвоевременно вносила арендную плату. В связи с этим наймодатель принял решение о расторжении договора найма жилого помещения во внесудебном порядке. Гражданка Пыкина Т. В. обратилась в суд, но суды отказали ей и поддержали наймодателя т. к. в договоре найма заключенного между ними было условие о внесудебном порядке расторжения.

При обращении в КС Т. В. Пыкина оспаривала право наймодателя указывать в договоре найма условие о внесудебном порядке расторжения договора найма по инициативе наймодателя, т.к. это противоречит  как императивной норме т. е. расторжение только через суд.

Выводы суда

Постановление КС на 18 листах. Вот что главное:

  1. О гражданско-правовой природе коммерческого найма жилого помещения можно судить не только по тому, что регламентирующие его положения содержатся в Гражданском кодексе Российской Федерации, но и учитывая судебное толкование, жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, причем гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота, что и происходит при его передаче наймодателем в коммерческий наем
  2. Имеются различия в регулировании договора найма в зависимости от того, является ли он краткосрочным — заключенным на срок не более года. Указанное свидетельствует о стремлении законодателя учесть специфику договора краткосрочного найма, при котором нанимателю предоставляется меньший объем гарантий, нежели по договору, заключенному на больший срок.
  3. Отсутствие у наймодателя права расторгнуть договор во внесудебном порядке, даже при существенном нарушении условий договора нанимателем и при наличии этого права у нанимателя, создает отрицательный стимул сдавать жилые помещения внаем, а при сдаче — надлежащим образом оформлять договоры, что способствует снижению предложения на данном рынке и росту стоимости найма жилья, мешает легализации этого рынка и позволяет избегать уплаты налогов в бюджет.
  4. Стороны не ограничены в праве включать в договор краткосрочного найма жилого помещения условия его расторжения в случае нарушения, отличающиеся от условий, предусмотренных в абзаце втором пункта 2 .

Однако условия об одностороннем внесудебном расторжении договора наймодателем, определяемые договором, во всяком случае не могут обладать неопределенным характером. Указание обстоятельств, с наступлением которых договор связывает право наймодателя расторгнуть его в одностороннем порядке, должно позволять однозначно и недвусмысленно верифицировать их наступление.

Кроме того, баланс прав и законных интересов наймодателя и нанимателя в любом случае нарушало бы установление в качестве оснований для расторжения договора краткосрочного найма жилья таких обстоятельств, которые не могут считаться существенным образом затрагивающими интересы наймодателя.

Вместе с тем нарушение нанимателем срока внесения платы по договору не может относиться, по общему правилу, к числу недопустимых условий для его расторжения, поскольку получение таковой, причем нередко к определенному дню, представляет собой основной интерес наймодателя в соответствующих правоотношениях.

Выводы

При заключении краткосрочного (до 1 года) договора аренды жилого помещения возможно внесение в договор условий о расторжении договора по инициативе наймодателя при указании четких обстоятельств, при которых это возможно.

При этом содержащиеся в настоящем Постановлении КС, выводы не распространяются на те фактические обстоятельства (случаи), когда договор найма жилья, формально являясь краткосрочным, фактически таковым не является в силу продления отношений между сторонами путем заключения договора на новый срок, если в совокупности сроки превышают один год.

В любом случае, наниматель имеет право обратиться в суд за защитой своих прав.

Начать дискуссию

Амнистию за дробление бизнеса будут проводить в течение 2025 года

Налоговую амнистию получат не все компании и ИП. От наказания не уйдут те, кто намеренно применял искусственное дробление с целью уклонения от уплаты налогов.

Курсы повышения
квалификации

22
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора

Введут право на самозапрет сделок с недвижимостью

Для защиты владельцев жилья от мошенников на портале Госуслуг появится возможность установить самозапрет на сделки с недвижимостью.

2

10 программ господдержки для сферы туризма в 2024 году

В 2024 году владельцы отелей могут снизить ставку НДС до 0% для многих дополнительных услуг, получить грант или субсидию на строительство гостиницы, выкупить государственный участок земли без торгов и использовать другие льготы. Собрали все возможности в статье.

10 программ господдержки для сферы туризма в 2024 году
Лучшие спикеры, новый каждый день

Отказ от выкупа лизингового имущества суд признал продажей имущественных прав и доходом

Компания занизила налог на прибыль, поскольку не отразила продажу имущественных прав.

Банки

ЦБ указал банкам на невыполнение условий бесплатных переводов гражданами самим себе

Кредитные организации не могут устанавливать ограничения на размер и количество бесплатных переводов самому себе без комиссий.

❔❔ Власти предлагают бизнесу добровольно отказаться от дробления и вкладывать в инвестпроекты. Инициатива своевременна и полезна, но у юриста есть вопросы

Для малого и среднего бизнеса создадут стимулы становиться более крупным.

Опытом делятся эксперты-практики, без воды

Размер долга для банкротства повысили почти в 7 раз

Совет Федерации одобрил изменения в федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и АПК, направленные на совершенствование процедуры рассмотрения дел о несостоятельности и банкротстве.

Бесплатно с Расчеты с работниками

Как безопасно заменить индексацию премиями: судебная практика

Нередко работодатели принимают решение не индексировать суммы, которые получают работники за труд, а выплачивать премии. Насколько такие действия правомерны, и если да, то как оформить, чтобы не было претензий?

Как безопасно заменить индексацию премиями: судебная практика

Обман на маркетплейсах Wildberries и Озон: фейковые продавцы, рассылки, ночной шопинг

Почти все мы покупаем что-то на маркетплейсах: это быстро, удобно и зачастую дешевле, чем в обычном магазине. Однако там нас поджидают мошенники: аферисты создают фейковые аккаунты, притворяясь продавцами или специалистами по рекламе. Продать они ничего не могут, их цель — наши контактные данные: номера телефонов, пароли от личных кабинетов, реквизиты карт.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру

Нюансы расчета и уплаты «дивидендных» налогов: что нужно знать бухгалтеру

Закончился отчетный год, подведены итоги, подсчитаны финансовые результаты и руководство принимает решение распределить дивиденды. Расскажем, что предстоит сделать бухгалтеру, когда нужно заплатить дивидендные налоги.

Нюансы расчета и уплаты «дивидендных» налогов: что нужно знать бухгалтеру

Госдума хочет повысить налоги на роскошь

Регионам планируют дать право участвовать в определении налоговой ставки на дорогостоящую недвижимость и люксовые автомобили.

Бесплатно с Налоги, взносы, пошлины

Как считают пени по налогам в 2024 году. Мини-курс

Какой порядок расчета пени по налогам применяется в 2024 году и на какую ставку рефинансирования ориентироваться налогоплательщику, рассказываем в мини-курсе.

Как считают пени по налогам в 2024 году. Мини-курс
Миникурсы, текстовые и видеоинструкции для бухгалтеров

Каким компаниям нужен электронный внутренний документооборот

Почему бизнес отказывается от бумажных документов и внедряет системы электронного документооборота (СЭД)? Для каких отраслей СЭД уже не роскошь, а необходимость? И какие вообще плюсы у таких систем? Обо всем этом рассказываем в статье.

Каким компаниям нужен электронный внутренний документооборот
Общество

С 29 мая российские туристы не смогут попасть в Норвегию

В Норвегию смогут въехать только те, кто работает, учится или навещает близких родственников в этой стране.

Банки

В России появился первый исламский необанк

Клиенты HalalCard уже могут оформить ипотеку по исламским правилам, а также получать «халяльный кешбэк».

Осталось 10 дней до вебинара «Изменения законодательства в 2024 году». Регистрируйтесь!

Приглашаем вас принять участие в вебинаре «Изменения законодательства в 2024 году», который состоится 3 июня 2024 года в 10:00 (МСК), в ходе которого наш спикер Надежда Самкова, ведущий эксперт-консультант по налогообложению, расскажет о последних изменениях в НК РФ и основных формах отчетности

Осталось 10 дней до вебинара «Изменения законодательства в 2024 году». Регистрируйтесь!

«Деловая Россия» призывает создать «обстановку нетерпимости» к бизнесу, который не платит налоги и выводит доходы за рубеж

На заседании по совершенствованию налогового законодательство предложили наделить бизнес статусом плательщика НДС начиная с 30 млн рублей годовой выручки.

УСН

На УСН при покупке ОС в кредит расходы можно учесть сразу

Если ИП на УСН с объектом доходы минус расходы приобрел автомобиль на кредитные средства, эти затраты можно учесть текущим годом, а не по мере погашения.

НДФЛ

Прогрессивная шкала НДФЛ не будет распространяться на доходы участников СВО

Вознаграждение, которое получают военные в ходе спецоперации, не попадет под действие новых условий налогообложения.

Интересные материалы

Отпускные в 2024 году: как рассчитать, примеры

По ТК каждому работнику положено 28 дней оплачиваемого отпуска, а за три календарных дня до начала отдыха он должен получить отпускные. Рассказываем, как рассчитать оплату отпуска и показываем на примерах.

Отпускные в 2024 году: как рассчитать, примеры