Право

Признание договора аренды крупной сделкой: теория и практика

В настоящее время в бизнес-среде наблюдается динамика роста количества злоупотреблений полномочиями со стороны топ-менеджмента. Одним из наиболее распространенных нарушений является заключение крупной сделки без должного одобрения со стороны участников общества.
16 тыс. 1,4 тыс.
Признание договора аренды крупной сделкой: теория и практика
Фото Ольги Вирич, Кублог

В настоящее время в бизнес-среде наблюдается динамика роста количества злоупотреблений полномочиями со стороны топ-менеджмента. Одним из наиболее распространенных нарушений является заключение крупной сделки без должного одобрения со стороны участников общества.

В соответствии со статьей 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» № 14-ФЗ (далее – ФЗ «Об ООО») от 08 февраля 1998 г. крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет двадцать пять и более процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки.

Исходя из рамок, установленных вышеуказанной статьей, можно сделать вывод, что предоставление имущества организации во временное владение и (или) пользование не может рассматриваться в качестве крупной сделки, так как в таком случае отчуждения или возможности отчуждения данного имущества не возникает. Исключение составляет заключение договора аренды с правом выкупа объекта аренды.

Однако на практике при квалификации такой сделки судами, как правило, применяется расширенное толкование указанной нормы.

В 2014 году данный подход был закреплен в Постановлении Пленума ВАС РФ от 16 мая 2014 г. N 28 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью". В Постановлении рассматривается вопрос квалификации сделок по передаче имущества во временное владение и (или) пользование, требующих одобрения со стороны организации-арендодателя. ВАС РФ приходит к выводу о том, что договор аренды может быть признан судом крупной сделкой при наличии совокупности следующих условий:

  1. передаваемое во временное владение (пользование) имущество стоит более двадцати пяти процентов общей стоимости имущества общества;
  2. данное имущество используется обществом в его основной производственной деятельности;
  3. данное имущество выбывает из пользования общества на длительный срок (например, более пяти лет).

При знакомстве с данными положениями сразу возникает вопрос, каким образом будет определяться стоимость имущества при совершении таких сделок.

В пункте 2 статьи 46 ФЗ «Об ООО» закреплено, что стоимость имущества, отчуждаемого обществом в результате крупной сделки, определяется на основании данных его бухгалтерского учета. Однако стоимость имущества в бухгалтерском учете, ввиду начисления амортизации, может не отражать реальной стоимости этого имущества.  Поэтому на практике к определению стоимости имущества, передаваемого по договору аренды,  у судов сложились иные подходы.

Так, при вынесении решения от 18 марта 2016 г. по делу N А13-11006/2015 Арбитражный суд Вологодской области опирался на рыночную стоимость имущества, передаваемого во временное владение и пользование, установленную экспертом в отчете об оценке.

В то же время в решении от 01 февраля 2016 г. по делу N А60-31055/2015 Арбитражный суд Свердловской области сослался на размер арендной платы, установленный сторонами в договоре аренды, за весь период действия соглашения. При этом при принятии решения от 11 марта 2015 г. по делу N А65-4297/2014 Арбитражный суд Республики Татарстан руководствовался рыночной стоимостью права аренды земельного участка, указанной в экспертном заключении.

Таким образом, принимая во внимание столь разнообразную судебную практику, можно сделать вывод, что при рассмотрении спора о недействительности договора аренды в связи с несоблюдением порядка одобрения крупной сделки, истец может сослаться как на балансовую стоимость имущества, передаваемого в аренду, так и на его рыночную стоимость, стоимость арендной платы по договору аренды за весь срок передачи имущества во временное владение или же рыночную стоимость права аренды.

Не менее интересным является вопрос об отнесении или же о неотнесении имущества к используемому в основной производственной деятельности общества. В каких случаях имущество будет подпадать под данную категорию, а в каких нет?

В Постановлении от 24 ноября 2011 г. по делу N А41-19751/11 Десятый арбитражный апелляционный суд отказал в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора аренды нежилых помещений и применении последствий недействительности сделки, так как доказательств того, что ответчик вел производственную деятельность в спорных нежилых помещениях, на рассмотрение суду представлено не было.

Однако при вынесении Постановления от 18 марта 2016 г. по делу N А13-11006/2015 Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд занял сторону арендодателя, обосновав это тем, что истцом имущество по оспариваемой сделке использовалось не в основном, а в дополнительном виде деятельности.

Таким образом, можно сделать вывод, что вопреки положениям Пленума ВАС суд может обосновать свое суждение исключительно на доказательстве того факта, что имущество использовалось обществом для получения прибыли. Вне зависимости от того, в каком из видов деятельности общества оно было задействовано.

Кроме того, в пункте 40 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", указано, что сделки по передаче прав и обязанностей по договорам аренды могут быть признаны крупными, если совершение данных сделок фактически повлекло за собой прекращение основной производственной деятельности общества. Аналогичный вывод был сделан и в Постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2016 г. N 18АП-15785/2015 по делу N А47-6653/2013.

Однако само по себе прекращение деятельности обществом после совершения спорной сделки не является бесспорным доказательством того, что имущество было использовано в основной производственной деятельности компании. Так, при вынесении Постановления от 10 февраля 2011 г. по делу N А09-6122/2010 Двадцатый арбитражный апелляционный суд отклонил довод заявителя о том, что в результате заключения спорного договора аренды из владения арендодателя выбыло имущество, предназначенное для его основной деятельности, в связи с чем производственная деятельность общества фактически прекратилась, так как истцом не было доказано, что именно сдача в аренду спорного объекта недвижимости повлекла ухудшение финансовых показателей общества и убытки, связанные с отсутствием прибыли у предприятия.

При этом следует помнить, что если установлено, что сдача недвижимого имущества в аренду является основным видом деятельности общества, сделка, совершенная в ходе осуществления такой деятельности, не будет признаваться подлежащей оформлению в порядке, предусмотренном для крупных сделок. При таких обстоятельствах договор аренды нежилого помещения не является крупной сделкой и не требует одобрения общего собрания участников общества (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01 августа 2011 г. по делу N А56-912/2011).

В то же время установленный порядок одобрения крупной сделки может оказаться обязательным не только для договора аренды, но и для дополнительных соглашений к нему. Применяться такая квалификация будет в случае, если корректировка договоренностей влечет изменение основных условий ранее одобренной сделки. Однако если соответствующее изменение было очевидно выгодным для общества (например, снижало размер неустойки для должника или же размер арендной платы для арендатора), то его одобрение общим собранием участников не должно осуществляться в обязательном порядке.

Так, в Решении Арбитражного суда Тверской области по делу №  А66-10303/2013 рассмотрен вопрос о признании дополнительного соглашения к договору, по условиям которого срок действия аренды был изменен с сорока девяти лет на три года, крупной сделкой. По результатам рассмотрения дела судом был сделан вывод о том, что такое соглашение подлежало одобрению в порядке, установленном статьей 46 ФЗ «Об ООО», так как изменение срока договора аренды следует отнести к изменению одного из основных условий договора аренды. Кроме того, нельзя утверждать, что данное изменение было очевидно выгодным для истца (арендатора), в связи с тем, что привело к утрате арендатором возможности арендовать объекты недвижимости на оставшийся срок и, соответственно, получать с них доход.

Однако Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд при рассмотрении этого же дела в качестве второй инстанции в Постановлении от 19 апреля 2014 г. №  А66-10302/2013 пришел к обратному заключению, обосновав свою позицию тем, что изменение условий было очевидно выгодным для арендатора в связи с тем, что давало возможность сэкономить сумму арендной платы за сорок шесть лет, а также освобождало общество от издержек на содержание арендуемого имущества. Противоположные позиции судей при рассмотрении дела в разных инстанциях дают большой простор для творчества при доказывании своей правовой позиции по делу.

Рассмотрим также вопрос о признании крупной сделкой договора субаренды. При заключении такого договора субарендодатель не только не лишается прав владения на объект недвижимого имущества, но он, по сути, никогда ими и не обладал. Но и в  данном случае суды весьма широко трактуют нормы ФЗ «Об ООО».

Так, Президиумом ВАС в Постановлении от 17 июля 2012 г. N 2820/12 по делу N А12-24511/10 был сделан вывод о том, что, поскольку суд признал сделки по отчуждению имущества крупными, то и взаимосвязанные сделки с учетом договоров перенайма также являются крупными.

По результатам анализа вышеуказанной практики арбитражных судов можно сделать вывод о том, что тяжело предсказать исход дела о рассмотрении договора аренды в качестве крупной сделки, так как в данной сфере существует большое количество «подводных камней». Это связанно с отсутствием четкой законодательной регламентации этого вопроса и подробных разъяснений высших судов. Данные обстоятельства вызывают большую обеспокоенность, поскольку при таких условиях права учредителя компании недостаточно защищены законом и весьма уязвимы. Принимая во внимание данные обстоятельства, рекомендуем для минимизации рисков собственников компании подробно регламентировать данный вопрос в уставе организации.

В случае, если у вас возникают сомнения на счет того, как наиболее рационально и безопасно отразить механизм одобрения крупных сделок в уставе, или же вы уже оказались в подобной спорной ситуации, обращайтесь к квалифицированным консультантам. Подобное решение поможет в короткий срок и наиболее эффективно защитить ваши интересы.

Источник: kskgroup.ru

Фото, использованное в материале, Бориса Мальцева, ИА «Клерк.Ру».

Начать дискуссию

Банки

Суд арестовал имущество исполнительного директора Freedom Holding на 18,9 млн евро и 2 млн долларов

На денежные средства и имущество Тимура Турлова наложили арест по требованию Агентства по страхованию вкладов.

267

Курсы повышения
квалификации

18
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора
Ведение бизнеса

Российским кемпингам будут присваивать звезды: организовать бизнес станет проще

Роскачество и Национальный Союз Профессионалов индустрии Кемпингов и Автотуризма (НСПКА) заключили соглашение о сотрудничестве, направленном на развитие и популяризацию новых видов туризма, повышение качества инфраструктуры кемпингов и безопасности автопутешествий.

ФССП взыскала долги по алиментам на 66 млрд рублей

Приставы вернули на 39% больше долгов по алиментам. Сейчас в работе 772,4 тысячи исполнительных производств.

Лучшие спикеры, новый каждый день
Бесплатно с Компенсации работникам

Компенсации дистанционным работникам в 2024 году: НДФЛ, взносы, расходы для целей налогообложения

В 2024 году удаленщикам, которые работают на собственном оборудовании, нужно выплачивать компенсации. Законодательство не ограничивает размер выплаты, но не всегда можно избежать начисления НДФЛ и взносов на нее или учесть ее в расходах. Разберем, как считать налоги и взносы при выплате компенсаций дистанционным сотрудникам и можно ли включать ее в расходы.

Компенсации дистанционным работникам в 2024 году: НДФЛ, взносы, расходы для целей налогообложения
Бесплатно с

Может ли муж или жена передать супругу остаток имущественного вычета. Мини-курс

Как имея общую совместную собственность супруги могут получить налоговый вычет и может ли один из них передать другому остаток имущественного вычета, разбираемся в мини-курсе.

Может ли муж или жена передать супругу остаток имущественного вычета. Мини-курс
Банки

Банки начали учитывать цифровые активы на отдельных счетах

В бухгалтерском учете кредитных организаций появились отдельные балансовые счета для учета ЦФА. Сейчас в активах банковского сектора на цифровые финансовые активы приходится 7 млрд рублей.

Опытом делятся эксперты-практики, без воды

Внедряем электронный документооборот в учреждении, пошаговая инструкция

Бюджетным (автономным) учреждениям не стоит бояться перехода на электронное применение первичных документов. Цель использования последних исключительно из-за удобства применения и хранения.

Внедряем электронный документооборот в учреждении, пошаговая инструкция
Маркетинг

10 трендов в стратегических коммуникациях, которые изменят подход к маркетингу

Мир стремительно развивается и вносит изменения во все сферы жизни, включая методы и подходы к коммуникации. Новейшие технологии и цифровизация создают возможности для инновационного подхода к маркетинговым стратегиям.

Иллюстрация: создано с помощью ИИ OpenAI © Вера Ревина/Клерк.ру

ИИ все же заменит бухгалтеров, говорят осталось чуть-чуть. Сами бухгалтеры так не считают. 🤖«Ночной бухгалтер» № 1644

Тут одно исследование провели и говорят скоро бухгалтеров и кадровиков можно будет заменить искусственным интеллектом без проблем. А вот сами бухгалтеры уверены, что этому не бывать. Ни один ИИ не справится с такими запутанными штуками как ЕНС или НДС.

Иллюстрация: Вера Ревина / Клерк.ру
531
Цифровой рубль

Цифровой рубль будет подчиняться антиотмывочному закону

Центробанк будет оценивать подозрительные операции на электронной платформе, блокировать цифровые рубли и отправлять информацию в Росфинмониторинг.

Что такое прогрессивное налогообложение, к которому хотят прийти власти

Прогрессивное налогообложение — это система, построенная на принципе увеличения налоговых ставок в зависимости от роста уровня облагаемого дохода налогоплательщика. Чем больше доход получаем, тем больше налога платим.

Иллюстрация: создано с помощью ИИ OpenAI © Вера Ревина/Клерк.ру
Охрана труда

Что должен знать сотрудник об охране труда. Какая ответственность грозит за ее нарушение

Для многих «охрана труда» — это всего лишь ежегодное посещение кабинета СОТ (службы охраны труда), чтобы поставить подпись в журнале прохождения инструктажа. На самом же деле это сложная система нормативов и мероприятий, которую контролирует государство. Знать все нюансы от рядового сотрудника не требуется, но ему стоит изучить свои права и обязанности в этой области — ведь речь идет в том числе о его личной безопасности.

Иллюстрация: создано с помощью ИИ OpenAI © Вера Ревина/Клерк.ру
Миникурсы, текстовые и видеоинструкции для бухгалтеров
Обзоры новостей

⚡️Итоги дня: цены на пиво вырастут, IT-специалисты стали чаще брать займы «до зарплаты», каждый 3-й россиянин в группе риска по инсульту

Подготовили обзор главных событий дня. Все самое интересное, что писали и обсуждали в сети, в одной подборке.

193

Контент-маркетинг для чайников. Как использовать посты для увеличения продаж

Бизнесу важно найти своего клиента. Но как зацепить и завоевать его доверие, не вкладывая деньги в рекламу? Чтобы оставаться на плаву, компании необходимо постоянно искать новые способы привлечения клиентов. Один из таких способов — контент-маркетинг. В этой статье разберемся, что из себя представляет контент-маркетинг и какую пользу он может принести.

Иллюстрация: Вера Ревина / Клерк.ру

Сотрудник должен выйти на работу на следующий день после заключения договора

Если в условиях трудового не указана точная дата, с которой работник должен приступить к выполнению своих задач, он обязан выйти на работу на следующий день.

47% работодателей оплачивают для сотрудников курсы повышения квалификации

Большинство компаний тратят на образование сотрудников не менее 10% от своих ежемесячных расходов. Работодателям важно, чтобы персонал умел пользоваться современными инструментами и быстро адаптироваться к изменениям.

УК РФ

Будут судить ИП за кражу земельных участков на 530+ млн рублей

В Московской области перед судом предстанет местный предприниматель, обвиняемый в организации преступного сообщества для хищения земельных участков.

НДС

Обновлены данные о безопасной доле вычетов НДС

ФНС обновила сводные статистические данные по НДС по регионам. На сайте службы опубликована форма 1-НДС по состоянию на 1 января 2024 года. Плательщикам НДС их следует использовать для самоконтроля.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру

Кейс. Переход с 1C:УПП на 1C:ERP с внедрением механизма расчёта себестоимости и учетом продукции «в пути»

Как учитывать товары и комплектующие в пути. Технология быстрого внедрения.

Кейс. Переход с 1C:УПП на 1C:ERP с внедрением механизма расчёта себестоимости и учетом продукции «в пути»

Интересные материалы

Метод GTD: как делать дела сделанными

Говорят, когда у человека много задач, он лучше работает. Да ладно?!

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру