Продажа ОС

Какие налоги и обязательства возникают при продаже ООО-шкой на ОСН нежилого помещения с балансовой стоимостью 32 млн. руб, а рыночной 10 млн. руб. ? В собственности с 2018 года. И при продаже квартиры, которая в собственности менее 3 лет?

  • Алексей Ващенко

    Здравствуйте

    1)     Нежилое помещение

    Налог на прибыль

    Для целей исчисления налога на прибыль выручка от продажи объектов ОС учитывается в составе доходов от реализации на основании п. 1 ст. 249 НК РФ. Согласно пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ при реализации амортизируемого имущества налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на остаточную стоимость этого имущества, определяемую в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ как разницу между первоначальной стоимостью и суммой начисленной амортизации, а также на расходы, связанные с такой реализацией (п. 1 ст. 247 НК РФ и п. 1 ст. 252 НК РФ). Остаточную стоимость рассчитывают на основе данных налогового учета (ст. 323 НК РФ).

    Обратите внимание!

    Продажа объекта основных средств, в отношении которого налогоплательщик использовал право на применение инвестиционного налогового вычета (ИНВ) в соответствии со ст. 286.1 НК РФ. При реализации такого объекта до истечения срока его полезного использования доход от продажи можно уменьшить на его первоначальную стоимость при условии восстановления в соответствии с п. 12 ст. 286.1 НК РФ суммы налога, не уплаченной в связи с применением ИНВ (пп. 4 п. 1 ст. 268 НК РФ), а при реализации объекта ОС, в отношении которого использовано право на применение ИНВ в части стоимости ОС, - на остаточную стоимость амортизируемого имущества, соответствующую части первоначальной стоимости такого объекта ОС, сформированной за счет расходов, в части которых налогоплательщик не использовал право на применение ИНВ (пп. 5 п. 1 ст. 268 НК РФ).

    В п. 3 ст. 271 НК РФ закреплено, что датой реализации недвижимости признается дата передачи недвижимого имущества приобретателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества, то есть независимо от даты государственной регистрации прав (даты подачи документов на госрегистрацию).

    Если при реализации ОС выявлен убыток в результате превышения его остаточной стоимости с учетом расходов, связанных с его реализацией, над полученным доходом, то для целей налогообложения прибыли такой убыток на основании п. 3 ст. 268 НК РФ включается в состав прочих расходов равными долями в течение оставшегося срока эксплуатации выбывающего ОС (смотрите письмо Минфина России от 18.01.2018 N 03-03-06/1/2240).

    Что бы у налогового органа не возникло претензий к организации в части доначисления НДС и налога на прибыль, при реализации недвижимого имущества ниже его Балансовой стоимости, предприятию необходимо подтвердить стоимость реализации отчетом оценке о рыночной стоимости имущества.  

    НДС

    Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ признаются объектом налогообложения НДС. Для целей НК РФ товаром признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. При реализации нежилого помещения налоговая база по НДС на основании п. 1 ст. 154 НК РФ определяется как стоимость имущества, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ (без НДС). Ставка НДС в таком случае принимается равной 20% (п. 3 ст. 164 НК РФ).

    В силу п. 1 ст. 168 НК РФ при реализации товаров (работ, услуг) налогоплательщик дополнительно к цене реализуемых товаров (работ, услуг) обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров соответствующую сумму НДС.

    Кроме того, необходимо обратить внимание, что при реализации недвижимого имущества моментом определения налоговой базы по НДС признается день передачи недвижимости покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (п. 16 ст. 167 НК РФ).

    Если оплата от покупателя получена раньше момента передачи недвижимости, обязанность исчислить и уплатить НДС у продавца возникнет впервые в том налоговом периоде, когда получена предоплата за имущество.

    2)      Жилое помещение

    Налог на прибыль

    Порядок аналогичен реализации нежилого помещения

    НДС

    Реализация жилой недвижимости освобождается от НДС в соответствии с пп. 22, пп. 23 п. 3 ст. 149 НК РФ (см. письмо Минфина России от 21.12.2018 N 03-07-07/93476). 

Этот и еще ответов от экспертов на различные темы доступны по 

Подключите сервис Клерк.Консультации и получите решение всех ваших рабочих задач от лучших экспертов-практиков страны:

20+
Задать свой вопрос ⚡ Отвечаем за 1-3 часа