(извлечение)
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу мэрии города Ульяновска
на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 28.11.2008 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2009
по делу N А72-7340/2008
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Спецтехника" к мэрии г. Ульяновска о признании незаконным отказа в заключении в преимущественном порядке договора аренды земельного участка N 24-4-013713, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Гончарова, 46-48, кадастровый номер 73:24:04 19 01:39, на новый срок, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - министерство государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Спецтехника" (далее - ООО "Спецтехника") обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области к мэрии г. Ульяновска с заявлением о признании незаконным отказа в заключении в преимущественном порядке договора аренды земельного участка N 24-4-013713, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Гончарова, 46-48, кадастровый номер 73:24:04 19 01:39, на новый срок.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 28 ноября 2008 г. заявленные требования удовлетворены.
При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что заявление общества от 14 мая 2008 г. о заключении нового договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Гончарова, 46-48, кадастровый номер 73:24:04 19 01:39, было подано без нарушения срока, установленного п. 2.3.2 договора аренды.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2009 данное решение суда оставлено без изменения.
Апелляционный суд указал, что договор аренды земельного участка от 03.05.2007 N 24-4-013713 считается заключенным и вступает в силу с 20.07.2007, то есть с момента его государственной регистрации.
В кассационной жалобе мэрия города Ульяновская просит состоявшиеся судебные акты отменить в связи с нарушением судом норм материального права.
Заявитель кассационной жалобы считает, что заявление ООО "Спецтехника" о заключении договора аренды земельного участка на новый срок поступило в мэрию города Ульяновска 14.05.2008, то есть за два месяца до истечения срока действия договора, тогда как по условиям пункта 2.3.2 заявление должно было быть подано за три месяца до истечения срока действия договора и, следовательно, арендатор утратил преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, коллегия находит, что она, подлежит удовлетворению по следующим обстоятельствам.
Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании постановления главы г. Ульяновска от 13 апреля 2007 г. N 2195 ООО "Спецтехника" (Арендатор) заключило с мэрией г. Ульяновска (Арендодатель) договор аренды от 03 мая 2007 г. N 24-4-013713 земельного участка с кадастровым номером 73:24:04 19 01:39 из земель населенных пунктов площадью 120 кв. м., находящегося по адресу: г. Ульяновск, ул. Гончарова, 46-48, в Ленинском районе, под строительство офиса (л. д. 17 - 22).
Пунктом 4.1 договора срок аренды участка установлен с 13 апреля 2007 г. по 13 июля 2008 г.; пунктом 4.2 договора предусмотрено, что договор, заключенный на срок более одного года, вступает в силу с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Ульяновской области.
20 июля 2007 г. указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области, что подтверждается отметкой на титульном листе договора (л. д. 17).
Пунктом 2.3.2 договора предусмотрено право Арендатора по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора.
14 мая 2008 г. ООО "Спецтехника" обратилось к главе МО "Город Ульяновск" с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Гончарова, 46-48, кадастровый номер 73:24:04 19 01:39 (л. д. 30).
31 июля 2008 г. мэрия г. Ульяновска письмом N 6417-01 отказала в заключении договора в преимущественном порядке (л. д. 31).
В обоснование отказа в заключении договора мэрия указала, что заявление Общества поступило в мэрию г. Ульяновска 14 мая 2008 г., то есть с нарушением срока, установленного договором, в связи с чем ООО "Спецтехника" утратило преимущественное право на заключение договора аренды, предусмотренное пунктом 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
ООО "Спецтехника", считая, что отказ мэрии города Ульяновска не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы, обратилось в Арбитражный суд с заявлением о признании этого отказа недействительным.
При принятии судебного акта об удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции исходил из следующих обстоятельств.
Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Суд пришел к выводу, что поскольку 20 июля 2007 г. указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области, то он действует в течение 15-ти месяцев, как указано в постановлении главы города Ульяновска от 13.04.2007 N 2195, то есть до 20.10.2008.
Коллегия выводы суда находит противоречащими правилам статей 421, 431, пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Следовательно, обязанность заключить соответствующий договор должна быть прямо установлена Кодексом либо законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Истец не заявил требование о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору, не представил доказательств передачи спорного помещения в аренду третьему лицу.
По правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, мэрия дала толкование положениям договора, в том числе пункту 2.3.2, и пришла к обоснованному выводу об отсутствии у собственника добровольно принятой обязанности по заключению договора аренды на новый срок.
В законе данная обязанность также не предусмотрена, поэтому суд неправомерно удовлетворил заявление ООО "Спецтехника"
Судебные инстанции ошибочно сослались на постановление главы города Ульяновска от 13.04.2007 N 2195, при определении срока действия договора, поскольку гражданские права и обязанности возникают из соглашения сторон, то есть из договора.
Так заявитель кассационной жалобы указывает, что разделом 4 договора аренды земельного участка определен срок договора с 13.04.2007 по 13.07.2008, при этом регистрация этого договора 20.07.2007 не изменяет срок окончания его действия - 13.07.2008.
Данный довод заявителя кассационной жалобы коллегия находит не противоречащим статьям 309 и 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и, следовательно, оспоренный отказ не противоречит пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку ООО "Спецтехника" обратилось к арендодателю с заявлением об оформлении договора аренды земельного участка на новый срок с нарушением срока, установленного договором, судебные инстанции неправомерно признали оспоренный отказ противоречащим положениям пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, которыми прямо закреплена обязанность арендатора письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор аренды в срок, указанный в договоре аренды.
В ходе судебного разбирательства представители сторон указали, что на земельном участке, переданном по договору аренды ООО "Спецтехника", строительные работы не проводились.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела установлены арбитражным судом первой инстанции и апелляционным судом на основании полного исследования имеющихся в деле доказательств, но при этом судами не применены правила статей 309, 421 и 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, коллегия считает, что кассационная жалоба мэрии города Ульяновска подлежит удовлетворению, обжалуемые судебные акты - отмене, заявление ООО "Спецтехника" - оставлению без удовлетворения.
Аналогичная позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 24.02.2009 по делу N А55-3655/2008.
На основании изложенного и руководствуясь статьей 110, пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ульяновской области от 28.11.2008 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2009 по делу N А72-7340/2008 отменить, в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Спецтехника" к мэрии г. Ульяновска о признании незаконным отказа в заключении в преимущественном порядке договора аренды земельного участка N 24-4-013713, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Гончарова, 46-48, кадастровый номер 73:24:04 19 01:39, на новый срок, отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Спецтехника" в пользу мэрии города Ульяновска расходы по государственной пошлине по иску в размере 2000 рублей.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Спецтехника" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 1000 рублей.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Спецтехника" в доход федерального бюджета государственную пошлину по кассационной жалобе в размере 1000 рублей.
Поручить Арбитражному суду Ульяновской области выдать исполнительные листы в соответствии с настоящим постановлением.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.