Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2011 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 октября 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Смирнова А.Ю.,
судей Сулейменовой Т.В., Купреенкова В.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Кохно Олега Юрьевича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.04.2011 по делу N А07-2870/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2011 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В суд кассационной инстанции от администрации городского округа г. Кумертау Республики Башкортостан (далее - администрация) поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие ее представителя. Ходатайство судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено в соответствии с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании принял участие представитель предпринимателя Кохно О.Ю. - Черкасова Л.Я. (доверенность от 27.09.2011).
Предприниматель Кохно О.Ю. обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к администрации (ИНН: 0262005736) о признании незаконным отказа в зачете стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого имущества, обязании администрацию направить в адрес предпринимателя договор купли-продажи приобретаемого недвижимого имущества на условиях, предусматривающих зачет стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в сумме 347 004 руб. 06 коп. в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества - парикмахерской, общей площадью 36,7 кв. м, расположенной по адресу: г. Кумертау, ул. 60 лет БАССР, д. 9, помещение 2 (с учетом принятых арбитражным судом уточнений заявленных требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.04.2011 (судья Шагабутдинова З.Ф.) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2011 (судьи Соколова И.Ю., Карпачева М.И., Богдановская Г.Н.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель Кохно О.Ю. просит отменить обжалуемые судебные акты, заявленные требования удовлетворить, ссылаясь на нарушение судами положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель считает, что им избран надлежащий способ защиты своего права, предусмотренный п. 8 ст. 4 Закона N 159-ФЗ, и в результате удовлетворения требований будут восстановлены его права на уменьшение выкупной цены арендуемого имущества на сумму произведенных им с согласия арендодателя неотделимых улучшений.
В отзыве на кассационную жалобу администрация возражает против изложенных в ней доводов, считает их несостоятельными, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.
При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что на основании распоряжения Комитета по управлению собственностью г. Кумертау Республики Башкортостан от 02.08.2004 N 163 между Комитетом по управлению собственностью города Кумертау Республики Башкортостан (арендодатель), муниципальным унитарным предприятием "Заказчик", на балансе которого находится объект нежилого фонда (балансодержатель) и предпринимателем Кохно О.Ю. (арендатор) 29.10.2004 заключен договор N 1765 о передаче в аренду без права выкупа объектов государственного нежилого фонда, переданного в ведение администрации. Согласно условиями данного договора арендодатель и балансодержатель передают, а арендатор принимает в пользование объект государственного нежилого фонда, расположенного по адресу: г. Кумертау, ул. 60 лет БАССР, д. 9 (часть цокольного этажа 5-тиэтажного жилого дома), общей площадью - 45 кв. м, для использования в целях оказания парикмахерских услуг.
Срок действия договора аренды установлен с 09.11.2004 по 08.11.2005.
В п. 1.4 договора предусмотрено, что неотделимые улучшения арендуемых объектов нежилого фонда производятся арендатором только при наличии письменного согласия арендодателя и балансодержателя. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без согласия арендодателя и балансодержателя, по окончании срока аренды, не возмещается.
В соответствии с п. 2.3.5 договора арендатор обязан не производить на объекте, без письменного разрешения балансодержателя, прокладок скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования.
На основании п. 7.3 договора арендодатель обязал арендатора произвести реконструкцию (перепланировку) арендуемого помещения с устройством входа по согласованию с Главным архитектором в срок, установленный постановлением главы администрации.
В период действия договора аренды предпринимателем разработан проект реконструкции нежилого помещения, реконструкция нежилого помещения производилась с согласия арендодателя (лист согласования, подписанный арендодателем и балансодержателем 18.11.2004, протокол градостроительного Совета при администрации, утвержденный первым заместителем главы администрации 16.02.2005, постановление главы администрации от 20.12.2004 N 2267).
Постановлением главы администрации от 20.07.2005 N 1102 утвержден акт приемки и разрешен ввод в эксплуатацию парикмахерской после реконструкции, расположенной по адресу: г. Кумертау, ул. 60 лет БАССР, д. 9; парикмахерской присвоен адрес: Республика Башкортостан, г. Кумертау, ул. 60 лет БАССР, д. 9, помещение 2.
На основании распоряжения Комитета по управлению имуществом г. Кумертау от 02.08.2005 N 135 внесены изменения в договор аренды от 29.10.2004 N 1765: в названии договора и далее по тексту договора слова "государственного нежилого фонда, переданного в ведение администрации" заменены словами "муниципального нежилого фонда", уточнена общая площадь помещения - г. Кумертау, ул. 60 лет БАССР, д. 9 (часть цокольного этажа жилого дома) 37,2 кв. м, срок аренды установлен с 09.11.2005 по 07.11.2006.
По соглашению сторон договор аренды от 29.10.2004 расторгнут с 18.12.2006, арендатором помещение возвращено по акту.
Между администрацией (арендодатель) и предпринимателем Кохно О.Ю. (арендатор) 29.12.2006 заключен договор N 193 аренды помещения, расположенного по адресу: г. Кумертау, ул. 50 лет БАССР, д. 9, общей площадью 37,2 кв. м, действие которого распространено на отношения сторон, возникшие с 18.12.2006. Срок действия договора определен до 16.12.2007.
В последующем сторонами перезаключались договоры аренды указанного помещения на новые сроки, в том числе был заключен договор аренды от 24.02.2009 N 07.
Государственная регистрация права собственности городского округа "Города Кумертау" Республики Башкортостан на нежилое помещение общей площадью 36,7 кв. м, цокольный этаж N 1, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Кумертау, ул. 60 лет БАССР, д. 9, пом. 2, осуществлена 22.01.2010 (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 02-04-10/025/2009-460).
В целях реализации права на выкуп арендуемого имущества, предусмотренного Законом N 159-ФЗ, предприниматель Кохно О.Ю. обратился в администрацию с заявлением о приобретении арендуемого имущества.
Администрация с сопроводительным письмом от 25.03.2010 N 37/735 направила предпринимателю проект договора купли-продажи имущества от 31.03.2010 N 06/2010. Цена выкупаемого имущества определена на основании отчета от 26.02.2010 N 13Н об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненного предпринимателем Дьяченко О.Н., и составила 705 000 руб.
Полагая, что при определении цены выкупаемого помещения в нее была включена стоимость неотделимых улучшений, произведенных предпринимателем Кохно О.Ю. за счет собственных средств, последний в письме от 09.04.2010 направил администрации протокол разногласий к договору относительно цены имущества. В числе разногласий предприниматель указал, что цена имущества по договору купли-продажи составляет 62 451 руб., НДС 11241 руб. 18 коп., с учетом стоимости неотделимых улучшений 441 050 руб., НДС 79 390 руб., с учетом стоимости капитального ремонта 93 957 руб., НДС 16 912 руб.
Администрация в письме от 22.04.2010 N 37/1191 отклонила предложенный протокол разногласий к договору, ссылаясь на невозможность установить в договоре иную цену, кроме указанной в отчете об оценке от 26.02.2010 N 13Н рыночной стоимости помещения в сумме 705 000 руб. в соответствии с Законом N 159-ФЗ.
Предприниматель Кохно О.Ю., полагая, что отказ администрации в зачете сумм затрат на неотделимые улучшения в счет стоимости приобретаемого имущества не соответствует п. 6 ст. 5 Закона N 159-ФЗ и нарушает его права и законные интересы, обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с соответствующим заявлением.
На основании ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемые решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу п. 1 ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу п. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (п. 4 ст. 4 Закона N 159-ФЗ).
В п. 6 ст. 5 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Судами при рассмотрении спора сделан вывод о том, что заявленные предпринимателем Кохно О.Ю. требования по существу направлены на заключение договора купли-продажи арендуемого имущества с определением выкупной цены, уменьшенной на 347 004 руб. 06 коп., составляющих стоимость произведенных с согласия арендодателя неотделимых улучшений арендуемого имущества. В то же время письмо администрации от 22.04.2010, направленное в ответ на протокол разногласий, является отказом в зачете стоимости произведенных предпринимателем неотделимых улучшений, при этом состав и стоимость улучшений органом местного самоуправления не рассмотрены.
Указанные обстоятельства, как верно оценено судами, свидетельствуют о наличии между сторонами преддоговорного спора в части размера выкупной цены помещения.
В соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
Суды правильно указали, что в силу ст. 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в арбитражном суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в ст. 12 названного Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.
Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав. Если истец избрал способ защиты права, не соответствующий нарушению, и не обеспечивающий восстановление прав, его требования не могут быть удовлетворены.
В данном случае, учитывая наличие между сторонами разногласий по поводу возможности зачета в счет выкупной цены стоимости неотделимых улучшений, суд пришли к правильному выводу о наличии между истцом и ответчиком преддоговорного спора, который может быть на основании ст. 446, п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации разрешен судом в порядке искового производства и в ходе которого должны будет выясняться вопросы об объеме работ, их стоимости, наличии согласия арендодателя на их производство и т.д.
В связи с этим следует признать правомерными выводы судов об избрании предпринимателем Кохно О.Ю. ненадлежащего способа защиты своего права и об отсутствии оснований для удовлетворения требований, заявленных в порядке, предусмотренном гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, суд кассационной инстанции отмечает следующее.
Суд первой инстанции, ссылаясь на императивность ст. 4 Закона N 159-ФЗ и установленный ею пресекательный 30-дневный срок на подписание договора купли-продажи арендуемого имущества, делая вывод о том, что предприниматель Кохно О.Ю. в установленный срок не урегулировал разногласия при заключении договора и тем самым нарушил положения ст. 4 Закона N 159-ФЗ, не принял во внимание, что предпринимателем 09.04.2010 администрации был направлен протокол разногласий по данному проекту договора от 31.03.2010. Таким образом, указанный вывод суда нельзя признать обоснованным.
Апелляционный суд, придя к выводу о том, что в материалы дела не представлены доказательства, определенно подтверждающие стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, дал оценку договору от 31.08.2005 N 61, договору от 17.10.2005 N 2610240, справке о стоимости выполненных работ и затрат, направленных на улучшение нежилого помещения в сумме 358 000 руб. 20 коп.
Однако указанные доказательства не подлежали оценке в рамках данного дела, поскольку подлежат оценке при рассмотрении преддоговорного спора по существу.
Суд кассационной инстанции полагает, что приведенные выводы судов подлежат исключению из мотивировочной части судебных актов.
Доводы заявителя жалобы судом кассационной инстанции отклоняются как направленные на переоценку доказательств и установленных судами на их основе обстоятельств дела, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.
В соответствии с подп. 3, 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за подачу кассационной жалобы по настоящему делу подлежит уплате в сумме 100 руб.
Поскольку при подаче кассационной жалобы предпринимателем Кохно О.Ю. уплачены 1000 руб., излишне уплаченная сумма государственной пошлины подлежит возврату заявителю на основании подп. 1 п. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.04.2011 по делу N А07-2870/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Кохно Олега Юрьевича - без удовлетворения.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Кохно Олегу Юрьевичу из федерального бюджета 900 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе, излишне уплаченной по квитанции от 15.08.2011, находящейся в материалах дела.
Председательствующий
СМИРНОВ А.Ю.
Судьи
СУЛЕЙМЕНОВА Т.В.
КУПРЕЕНКОВ В.А.