Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Константинова П.Ю., судей Гафиатуллиной Т.С., Кадулина А.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Сясьстройская торговая компания" генерального директора Зиминой С.А. (решение единственного участника от 04.03.2012 N 13), рассмотрев 05.03.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сясьстройская торговая компания" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.04.2011 (судья Раннева Ю.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2011 (судьи Серикова И.А., Барканова Я.В., Смирнова Я.Г.) по делу N А56-66708/2010,
установил:
Администрация муниципального образования "Сясьстройское городское поселение" Волховского муниципального района Ленинградской области, место нахождения: 187420, Ленинградская обл., Волховский р-н, г. Сясьстрой, Советская ул., д. 15-а, ОГРН 1044702048820 (далее - Администрация), обратилась с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сясьстройская торговая компания", место нахождения: 187420, Ленинградская обл., Волховский р-н, г. Сясьстрой, ул. 25 Октября, д. 1А, ОГРН 1034702049425 (далее - Общество), о взыскании 118 184 руб. 94 коп. задолженности по арендной плате за сентябрь и ноябрь 2010 года и 63 819 руб. 87 коп. пеней за несвоевременный возврат арендованного имущества на основании договора аренды от 18.05.2010 N 628, обязании ответчика освободить нежилые помещения N 1, 16, 17, 18, 19, 20, 30, 32, 34, 35, 36, расположенные по адресу: Ленинградская обл., Волховский р-н, г. Сясьстрой, ул. 25 Октября, д. 1.
Общество обратилось со встречным иском о признании договора аренды от 18.05.2010 N 628 возобновленным на неопределенный срок, взыскании с Администрации неосновательного обогащения, возникшего у Администрации в результате внесения Обществом излишней арендной платы: 98 126 руб. 84 коп. за помещения, 10 237 руб. 48 коп. за часть земельного участка и оплате 2603 руб. 47 коп. пеней за аренду части земельного участка.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.04.2011 с Общества в пользу Администрации взыскано 59 092 руб. 47 коп. задолженности по арендной плате за ноябрь 2010 года и 10 000 руб. пеней. Суд обязал Общество освободить нежилые помещения N 1, 16, 17, 18, 19, 20, 30, 32, 34, 35, 36, расположенные по адресу: Ленинградская обл., Волховский р-н, г. Сясьстрой, ул. 25 Октября, д. 1; в остальной части в иске отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2011 решение от 25.04.2011 изменено: с Общества в пользу Администрации взыскано 92 258 руб. 52 коп. задолженности по арендной плате за сентябрь и октябрь 2010 года, 4 332 руб. пеней. Суд обязал Общество освободить нежилые помещения N 1, 16, 17, 18, 19,20, 30, 32, 34, 35, 36, расположенные по адресу: Ленинградская обл., Волховский р-н, г. Сясьстрой, ул. 25 Октября, д. 1; в остальной части в иске отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит решение и постановление отменить, передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
По мнению подателя жалобы, вывод судов о том, что спорное имущество принадлежит на праве собственности муниципальному образованию "Сясьстройское городское поселение" Волховского муниципального района Ленинградской области не подтверждается материалами дела; Администрация является ненадлежащим истцом.
Податель жалобы также не согласен с произведенным апелляционным судом расчетом задолженности по арендной плате.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, приведенные в жалобе.
Администрация надлежащим образом уведомлена о времени и месте судебного разбирательства, однако своих представителей в заседание кассационной инстанции не направил, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации (далее - Комитет, арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 18.05.2010 N 628 аренды нежилых помещений N 1, 16, 17, 18, 30, 32, 34, 35, 36, общей площадью 415,7 кв. м, для использования под кафе, расположенных по адресу: Ленинградская обл., Волховский р-н, г. Сясьстрой, ул. 25 Октября, д. 1, сроком до 01.09.2010.
Размер и порядок внесения арендной платы установлен разделом 3 договора.
Комитет направил Обществу письмо от 13.08.2010 N 155, в котором сообщил, что срок договора аренды от 18.05.2010 N 628 оканчивается 01.09.2010 и предложил арендатору освободить нежилые помещения по окончании срока действия договора по акту сдачи-приемки.
Также арендатору направлено письмо от 14.10.2010 N 1794 об изменении порядка расчетов арендной платы в связи с применением утвержденной Методики расчета арендных платежей.
Ссылаясь на то, что после прекращения срока действия договора аренды от 18.05.2010 N 628 арендатор не возвратил арендованные помещения, имеет задолженность по арендной плате за сентябрь и ноябрь 2010 года, без правовых оснований занимает помещения N 19, 20, расположенные по указанному адресу, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Полагая, что договор аренды от 18.05.2010 N 628 возобновлен на неопределенный срок, ссылаясь на наличие переплаты по арендным платежам по спорному и ранее заключенным договорам аренды, Общество предъявило встречный иск.
Суд первой инстанции признал обоснованными и подтвержденными материалами дела требования Администрации о выселении Общества из спорных нежилых помещений и о взыскании с Общества 59 092 руб. 47 коп. задолженности по арендной плате за ноябрь 2010 года; уменьшил размер пеней на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) до 10 000 руб. и не усмотрел оснований для удовлетворения встречного иска.
Суд апелляционной инстанции признал обоснованными и подтвержденными материалами дела требования Администрации о выселении Общества из спорных нежилых помещений и о взыскании с Общества 92 258 руб. 52 коп. задолженности за сентябрь, октябрь 2010 года; уменьшил размер пеней на основании статьи 333 ГК РФ до 4 332 руб. и не усмотрел оснований для удовлетворения встречного иска.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и доводы жалобы, пришла к следующим выводам.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии с Областным законом Ленинградской области от 29.12.2007 N 210-оз "Об утверждении перечней имущества, передаваемого от муниципального образования "Волховский муниципальный район" Ленинградской области в муниципальную собственность муниципального образования "Сясьстройское городское поселение" Волховского муниципального района Ленинградской области" здание, расположенное по адресу: Ленинградская обл., Волховский р-н, г. Сясьстрой, ул. 25 Октября, д. 1, передано в собственность муниципального образования "Сясьстройское городское поселение" Волховского муниципального района Ленинградской области.
При указанных обстоятельствах суды правомерно отклонили довод Общества об отсутствии у истца права на предъявление исковых требований.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 5.1 договора аренды от 18.05.2010 N 628 установлено, что договор действует по 01.09.2010.
В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Воля арендодателя на прекращение арендных отношений выражена в письме от 13.08.2010 N 155, направленному Обществу.
Доводы Общества о возобновлении спорного договора аренды на неопределенный срок основаны на неправильном толковании норм материального права, так как договор аренды можно считать возобновленным на неопределенный срок только при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что в данном случае не имело место.
При таких обстоятельствах суды правомерно отклонили встречный иск Общества в части требований о признании договора аренды от 18.05.2010 N 628 возобновленным на неопределенный срок.
Установив факт неисполнения Обществом обязанности по возврату помещений N 1, 16, 17, 18, 30, 32, 34, 35, 36, расположенных по указанному адресу, суды на основании статьи 622 ГК РФ удовлетворили требования Администрации об обязании Общества освободить указанные помещения.
Поскольку доказательств наличия правовых оснований для использования Обществом помещений N 19, 20, расположенных по указанному адресу, представлено не было, суды, руководствуясь статьей 301 ГК РФ, обязали ответчика освободить названные помещения.
По смыслу статьи 1102 ГК РФ обязанность возвратить неосновательно приобретенное или сбереженное имущество возникает у лица, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица.
Арендная плата, перечисленная арендатором во исполнение обязательств по договору аренды, может являться неосновательным обогащением в том случае, если арендная плата излишне уплачена.
В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Проанализировав обстоятельства дела, суды пришли к обоснованному выводу, что исполнение обязательств со стороны арендатора по внесению арендной платы производилось в соответствии с договорами аренды исходя из условия о размере арендной платы, устанавливающего способ ее расчета; не установив наличия переплаты, суды правомерно отказали в удовлетворении встречного иска в этой части.
Кассационная инстанция считает, что судебные акты в части требований Администрации о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки подлежат отмене как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права и при неполном исследовании существенных для дела обстоятельств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В силу пункта 2 указанной статьи, если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Материалами дела не подтверждается факт возврата арендодателю спорных помещений по окончании срока действия договора аренды от 18.05.2010 N 628.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец представил уточненный расчет задолженности (л.д. 134 т. 2), из которого следует, что задолженность за сентябрь 2010 года не начислена ответчику, имеется задолженность за ноябрь 2010 года в сумме 59 092 руб. 47 коп. В указанном расчете указано, что за ноябрь 2010 года арендатором оплачено 9 210 руб. 28 коп.
Вместе с тем, судом первой инстанции взыскано с ответчика 59 092 руб. 47 коп. платы за пользование спорными помещениями в ноябре 2010 года.
Апелляционный суд, придя к выводу о взыскании с Общества 92 258 руб. 52 коп. задолженности за сентябрь и октябрь 2010 года, вышел за рамки искового требования, поскольку Администрацией были заявлены требования о взыскании задолженности за сентябрь и ноябрь 2010 года.
Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 4.2.4 спорного договора аренды предусмотрена неустойка за несвоевременную сдачу арендодателю объекта в случае прекращения договора аренды в размере 0,30% от годовой суммы арендной платы за каждый день просрочки.
Удовлетворяя требование о взыскании пеней, суды не установили период просрочки исполнения обязательства, что не позволяет кассационной инстанции проверить обоснованность взыскания неустойки.
При таких обстоятельствах судебные акты подлежат отмене в части требований Администрации о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки, а дело - направлению в этой части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В остальной части (удовлетворение требования Администрации об обязании ответчика освободить спорные нежилые помещения, отказ в удовлетворении встречного иска) выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
При новом рассмотрении дела суду следует принять во внимание изложенное, проверить обоснованность требований Администрации о взыскании задолженности и неустойки, установить спорный период взыскания задолженности и неустойки, дать оценку доводам сторон и лиц, участвующих в деле, принять законное и обоснованное решение по существу спора, в зависимости от которого распределить судебные расходы, в том числе по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.04.2011 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2011 по делу N А56-66708/2010 в части требований администрации муниципального образования "Сясьстройское городское поселение" Волховского муниципального района Ленинградской области о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки отменить.
Дело в этой части передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
В остальной части решение от 25.04.2011 и постановление от 02.11.2011 оставить без изменения.
Председательствующий
П.Ю.КОНСТАНТИНОВ
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
А.В.КАДУЛИН