Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2012 г.
Полный текст постановления изготовлен 29 июня 2012 г.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Комаровой О.И., Хомякова Э.Г.,
при участии в заседании:
от истца (заявителя) ООО "Павловский Посад" - Османов Ш.С., дов. от 25.06.2012 г.
от ответчика (заинтересованного лица) ООО "Летучий Голландец" - неявка, извещено
рассмотрев 25.06.2012 г. в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Летучий Голландец"
на решение (определение) от 11.01.2012 г.
Арбитражного суда Московской области
принятое судьей (судьями) Бирюковой Е.В.
на постановление (определение) от 23.04.2012 г.
Десятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Ханашевичем С.К., Боровиковой С.В., Марченковой Н.В.,
по иску ООО "Павловский Посад" (ИНН: 5035039463, ОГРН: 1105035000674):
к ООО "Летучий Голландец" (ИНН: 5035037106, ОГРН: 1085035000445):
о взыскании 7 152 881 руб. 12 коп.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Павловский Посад" (далее - ООО "Павловский Посад") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Летучий Голландец" (далее - ООО "Летучий Голландец") о взыскании суммы основного долга по договору аренды недвижимого имущества N 1 от 29.07.2008 в размере 1 243 740 руб. 80 коп., пени в размере 354 345 руб., суммы основного долга по договору аренды недвижимого имущества N 2 от 29.07.2008 в размере 3 834 391 руб. 32 коп., пени в размере 1 720 404 руб., всего - 7 152 881 руб. 12 коп.
В суде первой инстанции истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил заявленные требования, а именно просил взыскать задолженность по арендной плате по договору N 1 от 29.07.2008 в размере 516 132 руб., пени в размере 134 825 руб. 80 коп., по договору N 2 от 29.07.2008 задолженность по арендной плате в размере 4 255 614 руб., пени в размере 2 343 491 руб. 45 коп., госпошлину в размере 64 183 руб.
Решением Арбитражного суда Московской области от 11 января 2012 года с ответчика в пользу истца взыскана по договору N 1 от 29.07.2008 задолженность по арендной плате в размере 516 132 руб., пени с применением ст. 333 ГК РФ в размере 100 000 руб., по договору N 2 от 29.07.2008 задолженность по арендной плате в размере 4 255 614 руб., пени с применением ст. 333 ГК РФ в размере 1 000 000 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2012 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ООО "Летучий Голландец" просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции по основаниям несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушения норм материального и процессуального права, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на следующее:
- Согласно п. 3.1.7 договора N 1 и N 2 арендодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт Помещения, либо его элементов и коммуникационных сетей.
Согласно п. 3.7.5 договора N 1 и N 2 арендатор обязан осуществлять текущий ремонт "Помещения".
В связи с тем, что имелась неотложная необходимость в проведении капитального ремонта, нежилое помещение арендовалось для осуществления уставной деятельности арендатора, "в том числе, но не ограничиваясь: розничная и оптовая торговля продуктами питания, алкогольной продукцией, организация досугово-развлекательного Центра, ресторана, кафе, концертов, оказание бытовых, социальных и прочих сопутствующих услуг населению" и передавалось в состоянии, непригодном для осуществлении уставной деятельности арендатора, то арендатор произвел капитальный ремонт силами подрядчиков с согласия арендодателя.
Исходя из буквального толкования норм ст. 616 ГК РФ и условий договора аренды, арендатор имеет право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, а также взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы, или потребовать соответственного уменьшения арендной платы, или потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
20 мая 2011 года арендатор направил арендодателю заявление о зачете взаимных требований по расчетам капитального ремонта в счет долга по арендной плате в порядке ст. 410 ГК РФ.
В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Согласно п. 15 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований" арендатор имеет право зачесть стоимость произведенного капитального ремонта, вызванного неотложной необходимостью, в счет арендной платы и в том случае, когда им получена от подрядчика отсрочка оплаты работ, выполненных для него по договору строительного подряда.
Согласно данного заявления обязательства арендодателя и арендатора по договору аренды N 1 от 29 июля 2008 г. и договору N 2 от 29 июля 2008 года считаются исполненными, зачет встречных однородных требований признается состоявшимся с 23 мая 2011 года.
То есть на 27 мая 2011 года у арендатора перед арендодателем отсутствует задолженность по арендной плате в размере 3 977 456 руб. 88 коп. на основании заявления о зачете взаимных однородных требований от 19.05.2011 г.
Предусмотренное пунктом 1.2.1 Договора N 1 и N 2 условие о том, что арендатор производит за свой счет оснащение "Помещения" системами вентиляции, пожаротушения, производит иные улучшения помещения по согласованию с арендодателем, должно трактоваться взаимосвязи с конкретизирующим его п. 3.1.7 Договора N 1 и N 2 и ст. 616 ГК РФ.
Проведенные работы, связанные с системой приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования, электромонтажные работы и освещение, канализация и отопление, система пожарной сигнализации и оповещения, противопожарные двери, установка пластиковых окон относятся к капитальному ремонту "Помещений". Следовательно, при урегулировании вопросов, возникших в связи с проведением данных работ, должны применяться нормы ст. 616 ГК и условия п. 3.1.7 Договора, в соответствии с которыми капитальный ремонт должен быть проведен арендодателем за свой счет.
В случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта, у арендатора возникает право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
ООО "Летучий Голландец" полагает несоразмерным и необоснованным сумму пеней в размере 1 000 000 рублей, взысканных судами, за несвоевременную оплату арендной платы по договору N 2 от 29.07.2008 г.
Суды не приняли во внимание частичную оплату ООО "Летучий Голландец" задолженности по аренде, что подтверждается платежными поручениями и актами сверки расчетов между сторонами, неоднократными уточненными исковыми требованиями истца.
Кроме того, ответчик произвел за свой счет капитальный ремонт помещения и судами не принят во внимание высокий процент неустойки (0,1% - 0,2%), отсутствие доказательств наступления для Истца отрицательных последствий.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.
Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд кассационной инстанции не направил. Дело рассматривается в их отсутствие в соответствии с ч. 3 ст. 284 АПК РФ.
Оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между ООО "Павловский Посад" (до 06.05.2010 ЗАО "Веселый Роджер", арендодатель) и ООО "Летучий Голландец" (арендатор) были заключены договоры аренды недвижимого имущества N 1 и N 2 от 29.07.2008. (т. 1, л.д. 44 - 50, 53 - 59)
Предметом договора N 1 является принадлежащее истцу на праве собственности, нежилое помещение общей площадью 322,3 кв. м в Торговом Комплексе, находящемся по адресу: Московская область, г. Павловский Посад, ул. Большая Покровская, д. 35, согласно данным БТИ г. Павловского Посада.
Предметом Договора N 2 является принадлежащее истцу на праве собственности, нежилое помещение общей площадью 1390,6 кв. м в Торговом Комплексе, находящемся по адресу: Московская область, г. Павловский Посад, ул. Большая Покровская, д. 35, согласно данным БТИ г. Павловского Посада.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Помещения, являющиеся предметом договоров N 1 и N 2, были переданы арендодателем арендатору по актам приема-передачи нежилого помещения от 01.08.2008. (т. 1, л.д. 63, 64)
Срок договоров определен в п. 1.4 и составляет 5 лет с момента государственной регистрации договоров.
Вышеназванные договоры были зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области от 04.12.2008, что подтверждается соответствующими отметками на них.
В обоснование исковых требований истец указал на то, что в связи с ненадлежащим исполнением ООО "Летучий Голландец" обязательств по договорам у ответчика образовалась задолженность по арендной плате по договору N 1 от 29.07.2008 в размере 516 132 руб., пени в размере 134 825 руб. 80 коп., по договору N 2 от 29.07.2008 задолженность по арендной плате в размере 4 255 614 руб., пени в размере 2 343 491 руб. 45 коп. Задолженность ответчиком в добровольном порядке не оплачена.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с п. 4.1 договоров аренды N 1 и N 2 от 29.07.2008, за пользование помещением арендатор обязан ежемесячно уплачивать арендную плату, состоящую из постоянной и переменной величин.
В соответствии с п. 4.2 вышеназванных Договоров, ежемесячная постоянная величина арендной платы, рассчитываемая исходя из площади арендуемого помещения, составляет 57 348 руб. и 225 744 руб. соответственно, и должна уплачиваться не позднее 10 числа текущего месяца аренды.
Переменная часть арендной платы определяется сторонами ежемесячно, исходя из стоимости совокупных расходов арендодателя по содержанию помещения за оплачиваемый период, а именно, расходов по оплате электроэнергии, тепла, горячего и холодного водоснабжения, канализации, телефонных линий, а также коммунальные и эксплуатационные услуги по содержанию помещения, оказываемые соответствующими организациями.
Переменная часть арендной платы уплачивается арендатором ежемесячно, на основании выставленного счета арендодателя, в течение пяти банковских дней с момента его получения (п. 4.5 Договоров).
Судами установлено, что арендатор не в полном объеме вносил постоянную величину арендной платы с сентября 2009 г. по договору N 2 и с ноября 2009 года по договору N 1, а с марта 2010 года и переменную величину арендной платы по данным договорам.
Задолженность ответчика перед истцом по договору аренды недвижимого имущества N 1 от 29.07.2010 по арендной плате составляет 516 132 руб. по договору N 2 - 4 255 614 руб.
Довод ответчика о том, что по состоянию на 27 мая 2011 года у арендатора перед арендодателем отсутствовала задолженность по арендной плате в размере 3 977 456 руб. 88 коп. на основании заявления о зачете взаимных однородных требований от 19.05.2011, правомерно отклонен судами, поскольку данное заявление было датировано и получено истцом уже после подачи искового заявления 30.03.2011 г. Встречный иск ответчиком не заявлялся.
В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Согласно п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований" обязательство не может быть прекращено зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил, после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете. В этом случае зачет может быть произведен при рассмотрении встречного иска, который принимается судом на основании пункта 1 части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (ст. 132 АПК РФ).
Согласно указанного пункта ответчик не воспользовался своим правом на предъявление встречного иска и, кроме того, не лишен возможности защиты своих прав посредством предъявления отдельного, самостоятельного иска.
На основании п. 5.1 Договоров истцом на сумму задолженности были начислены пени по Договору N 1 в размере 134 825 руб. 80 коп. и по Договору N 2 в размере 2 343 491 руб. 45 коп.
За нарушение сроков внесения постоянной величины арендной платы, арендодатель вправе потребовать от арендатора выплаты пени в размере 0,1% за каждый день просрочки платежа. При просрочке исполнения указанных обязательств на срок свыше 30 календарных дней без предоставления арендатором письменного заявления с указанием причины просрочки и указанием срока погашения задолженности, арендодатель вправе увеличить ставку неустойки до 0,2% за каждый день просрочки платежа, начиная с 31-го дня просрочки (п. 5.1 Договоров).
Суды, учитывая несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, применительно к статье 333 ГК РФ, правомерно уменьшили сумму неустойки, начисленную по договору N 1 до 100 000 руб. и по договору N 2 до 1 000 000 руб.
Оснований для большего уменьшения суммы неустойки судами не усмотрено.
С учетом вышеизложенного, исковые требования удовлетворены судами правомерно.
Руководствуясь ст. ст. 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 11 января 2012 г. по делу N А41-12634/11, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23 апреля 2012 г. оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Летучий Голландец" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
О.И.КОМАРОВА
Э.Г.ХОМЯКОВ