Резолютивная часть постановления объявлена 5 декабря 2012 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 декабря 2012 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко И.П., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании от истца заместителя прокурора Ставропольского края, ответчиков: администрации города Ессентуки Ставропольского края (ИНН 2626008426, ОГРН 1022601227516), Комитета по муниципальной собственности города Ессентуки (ИНН 2626012550, ОГРН 1022601224106), общества с ограниченной ответственностью "Юг-Сервис" (ИНН 2626029024, ОГРН 1022601226405), третьих лиц: Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", филиала федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Комитета по муниципальной собственности города Ессентуки на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 15.06.2012 (судья Жирнова С.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2012 (судьи Фриев А.Л., Марченко О.В., Баканов А.П.) по делу N А63-9396/2012, установил следующее.
Заместитель прокурора Ставропольского края (далее - прокурор) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации города Ессентуки (далее - администрация), Комитету по муниципальной собственности города Ессентуки (далее - комитет), обществу с ограниченной ответственностью "Юг-Сервис" (далее - общество) о признании договора купли-продажи земельного участка от 12.12.2011 N 495 площадью 1482 кв. м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Пятигорская, 129, имеющего кадастровый номер 26:30:04 01 24:60, заключенного администрацией в лице комитета и обществом, недействительной (ничтожной) сделкой; о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение: обязать общество возвратить администрации указанный земельный участок, обязать администрацию возвратить обществу 65 534 рубля 78 копеек денежные средства, полученные за земельный участок.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 15.06.2012 требования прокурора удовлетворены полностью. Судебный акт мотивирован тем, что спорный земельный участок, находящийся в пределах города Ессентуки отнесен к особо охраняемой природной территории, договор купли-продажи названного земельного участка заключен в нарушение требований действующего законодательства.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2012, решение Арбитражного суда Ставропольского края от 15.06.2012 отменено в части удовлетворения требования прокурора о возложении на общество обязанности возвратить администрации земельный участок площадью 1482 кв. м с кадастровым номером 26:30:040124:60, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, проезд Орешник, 2. Суд отказал в удовлетворении указанного требования, дополнил резолютивную часть решения от 15.06.2012 следующей редакцией: "Признать отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью "Юг-Сервис" на земельный участок площадью 1482 кв. м с кадастровым номером 26:30:040124:60, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, проезд Орешник, 2, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.01.2012". В остальной части решение от 15.06.2012 оставлено без изменения. Суд распределил расходы по уплате государственной пошлины. Постановление мотивировано тем, что спорный участок расположен в границах второй зоны округа санитарной охраны курорта федерального значения Ессентуки. Следовательно, земельный участок не мог быть предоставлен в частную собственность (подпункт 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса, пункт 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"; далее Закон о приватизации). Возврат продавцу земельного участка в порядке реституции невозможен, поскольку на данном участке расположены, принадлежащие обществу объекты недвижимости, поэтому, применяя последствия недействительности договора купли-продажи, следует признать отсутствующим право собственности общества на земельный участок.
В кассационной жалобе комитет просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт, указывая, что установление округа горно-санитарной охраны является ограничением в использовании земельного участка, а не ограничением к распоряжению им и приобретению его в собственность.
В отзыве на кассационную жалобу прокуратура просит постановление апелляционной инстанции оставить без изменения.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что постановление суда апелляционной инстанции от 25.09.2012 надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.
Из материалов дела видно и судами установлено, что постановлением администрации от 08.11.2011 N 2236 обществу предоставлен в собственность за плату земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1482 кв. м по существующим границам землепользования по адресу: г. Ессентуки, ул. Пятигорская, 129, имеющий кадастровый номер 26:30:040124:60.
На земельном участке расположены, принадлежащие обществу на праве собственности, производственные помещения и строения, используемые под склад общей площадью 711,1 кв. м, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав от 23.05.2012 N 35/007/2012 - 544.
12 декабря 2012 года администрация в лице председателя комитета и общество заключили договор купли-продажи названного земельного участка N 495.
Согласно пункту 2.1 договора цена земельного участка составляет 65 534 рубля 78 копеек.
Сторонами договор исполнен, оплата произведена, что подтверждается платежным поручением от 16.11.2011 N 705. Переход права собственности на земельный участок к обществу зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.01.2012, регистрационный номер 26 - 26 - 35/050/2011 - 733, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра прав от 02.02.2012 N 35/019/2012 - 066.
Полагая, что оспариваемый договор купли-продажи земельного участка не соответствуют требованиям действующего законодательства и подлежит признанию недействительным, прокурор в соответствии со статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.
Удовлетворяя иск, суды обоснованно исходили из того, что спорный участок относится к землям особо охраняемых природных территорий и ограничен в обороте, поэтому сделка по отчуждению его обществу совершена в нарушение норм действующего законодательства. Вывод о недействительности (ничтожности) договора купли-продажи, совершенного администрацией и обществом, основан на законе и соответствует представленным в дело доказательствам.
Согласно статье 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом (пункт 1). Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2).
Подпункт 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий ограничены в обороте.
В соответствии с пунктом 1 статьи 95 и пунктом 1 статьи 96 Земельного кодекса Российской Федерации к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, предназначенные для лечения и отдыха граждан.
Указом Президента Российской Федерации от 27.03.1992 N 309 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации" району Кавказских Минеральных Вод придан статус особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации, имеющего федеральное значение, в границах округа санитарной защиты курорта.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 N 462 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации Кавказских Минеральных Водах" определены границы особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации Кавказских Минеральных Вод. В состав особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации Кавказских Минеральных Вод вошли города Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенные в Ставропольском крае. Установлено, что особо охраняемый эколого-курортный регион Российской Федерации Кавказские Минеральные Воды является федеральным курортом.
В пункте 3 статьи 3 Закона N 26-ФЗ закреплено, что порядок и особенности функционирования отдельного курорта определяются положением о данном курорте. В зависимости от значения курорта положение о нем соответственно утверждается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти либо соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
Во исполнение пункта 3 статьи 3 Закона N 26-ФЗ Правительство Российской Федерации издало постановление от 17.01.2006 N 14, в котором признало курорты Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенные в Ставропольском крае, курортами федерального значения в границах и с режимом округа санитарной охраны, установленными постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 N 300. Утверждены положения о курортах федерального значения Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск. Согласно Положению о курорте федерального значения Ессентуки его общая площадь составляет 9674 га и включает в себя зоны различного функционального назначения (пункт 3).
Таким образом, земельные участки, расположенные на территории курорта Ессентуки (в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта) в силу закона являются землями особо охраняемых природных территорий. Доказанность факта отнесения спорного участка к числу земель особо охраняемых природных территорий (земель курортов) означает невозможность предоставления его в собственность общества в связи с отнесением его к земельным участкам, ограниченным в обороте (подпункт 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса, пункт 8 статьи 28 Закона о приватизации).
Запрет на предоставление в собственность земель особо охраняемых территорий и объектов установлен пунктом 8 статьи 28 Закона о приватизации, а также статьей 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды".
Исследовав и оценив собранные по делу доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что участок с кадастровым номером 26:30:04 01 24:60 площадью 1482,0 кв. м, расположенный на территории курорта Ессентуки (в границах округа санитарной (горно-санитарной) охраны), относится к землям особо охраняемых природных территорий. Следовательно, его отчуждение в частную собственность противоречит закону (подпункт 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 8 статьи 28 Закона о приватизации, статья 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды").
Статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно пункту 2 статьи 167 названного Кодекса при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки суд вправе применить по собственной инициативе (абзац 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации), поэтому он не связан избранным истцом способом реституции.
Из материалов дела видно, что общество перечислило в муниципальную казну в счет выкупной стоимости земельного участка 65 534 рубля 78 копеек. В порядке применения последствий недействительности сделки суды правомерно обязали муниципальное образование город-курорт Ессентуки возвратить обществу денежные средства, уплаченные по недействительному (ничтожному) договору купли-продажи.
Вместе с тем, возлагая на общество обязанность, возвратить земельный участок с кадастровым номером 26:30:04 01 24:60 администрации, суд первой не учел, что не нем расположены объекты недвижимости, принадлежащие ответчику на праве собственности.
Таким образом, изъятие участка из владения общества невозможно без разрешения вопроса о судьбе расположенных на нем объектов. Кроме того, до момента заключения сделки купли-продажи ответчик использовал земельный участок на основании договора аренды.
Недействительность (ничтожность) договора купли-продажи земельного участка (в силу ограничения его в обороте) влечет отсутствие у ответчика основания возникновения права собственности. С учетом наличия на участке принадлежащих обществу объектов недвижимости возврат участка продавцу (муниципальному образованию) в порядке реституции невозможен (статьи 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации).
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.12.2010 N 7781/10 указал, что требование о признании недействительным обременения (об аннулировании соответствующей записи в ЕГРП) по существу направлено на признание зарегистрированного обременения отсутствующим в качестве одного из последствий недействительности оспариваемого договора.
Поэтому, применяя последствия недействительности сделки купли-продажи, суд апелляционной инстанции правильно признал отсутствующим право собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 26:30:04 01 24:60 (запись регистрации от 25.01.2012).
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 N 1882/09 сформулирована правовая позиция, согласно которой факт отнесения одного и того же участка к землям особо охраняемых территорий и землям населенных пунктов не противоречит закону, поскольку в соответствии со статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в пределах черты поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное или иное особо ценное значение.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения апелляционного постановления от 25.09.2012. На предмет законности и обоснованности проверяется постановление суда апелляционной инстанции, поскольку им изменено решение суда первой инстанции.
Нормы материального права при разрешении спора применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену постановления (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Доводы, изложенные в жалобе, были предметом рассмотрения апелляционного суда и получили надлежащую правовую оценку.
Руководствуясь статьями 274, 284 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2012 по делу N А63-9396/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.П.НАЗАРЕНКО
Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
А.И.МЕЩЕРИН