Герб

Федеральный арбитражный суд Уральского округа: Постановление № Ф09-597/15 от 24.04.2015

Дело N А07-3975/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 апреля 2015 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Тороповой М.В.,

судей Лазарева С.В., Смирнова А.Ю.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Картография" (далее - общество "Картография") на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.08.2014 по делу N А07-3975/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2014 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Картография" - Низаметдинов П.Ю. (доверенность от 02.10.2014 N 02-10);

государственного унитарного предприятия Республики Башкортостан "Управление административными зданиями" (далее - предприятие "Управление административными зданиями") - Газизова А.Р. (доверенность от 12.01.2015).

Предприятие "Управление административными зданиями" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу "Картография" об обязании освободить нежилые помещения: N 3, 10, 11, этаж 1, литера А; этаж "мансарда", литер А3; N 1, 2, этаж "подвал", литера А2; общей площадью 214,7 кв. м, расположенные в нежилом здании, находящемся по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Дорофеева, д. 1, в течение пятнадцати календарных дней с даты вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу (с учетом изменения предмета исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, суд первой инстанции привлек общество с ограниченной ответственностью "Имущественная компания "Город" (далее - общество "Имущественная компания "Город") и Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - Министерство).

Решением суда от 11.08.2014 (судья Журавлева М.В.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2014 (судьи Суспицина Л.А., Богдановская Г.Н., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Картография" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.

Считает неправомерной ссылку судов на п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), поскольку общество "Картография" узнало о самовольном строительстве мансардного этажа литера А3 только после заключения договора аренды и сдачи документов на государственную регистрацию и получения уведомления о приостановке регистрации.

Общество "Картографии" полагает, что его вины в том, что спорный договор аренды от 30.12.2011 N 115/11 не был зарегистрирован в установленном законом порядке, нет, поскольку арендодателем не была осуществлена государственная регистрация права государственной собственности Республики Башкортостан на спорное имущество до проведения аукциона 19.10.2011, произведенная самовольно реконструкция помещений не была своевременно узаконена. Ссылаясь на ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик указывает также, что договор аренды от 30.12.2011 не может быть признан недействительным в полном объеме, поскольку самовольно возведенным является лишь один этаж объекта - мансардный.

По мнению ответчика, согласно разъяснениям, данным в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" (далее - Информационное письмо N 165), при согласованности всех существенных условий договора аренды отсутствие его государственной регистрации не влечет его незаключенность, за исключением изменения собственника арендованного имущества. Как полагает заявитель, суды, применяя к спорным правоотношениям норму п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, не учли того, что в данной норме речь идет о случаях, когда происходит переход права собственности, тогда как в рассматриваемом случае собственник имущества не изменялся, имущество было лишь закреплено на праве хозяйственного ведения за предприятием "Управление административными зданиями"; отсутствие государственной регистрации договора без вины ответчика не может служить основанием признания договора незаключенным.

В отзыве на кассационную жалобу предприятие "Управление административными зданиями" просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что то за субъектом Российской Федерации - Республика Башкортостан в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 20.02.2007 зарегистрировано право собственности на объект недвижимости - нежилое строение общей площадью 266,4 кв. м, торгового назначения, литеры А, А1, А2, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Дорофеева, д. 1.

Указанное нежилое строение на основании договора о передаче государственного имущества в доверительное управление от 30.12.2005 N 224/647ДУ, акта приема-передачи от 07.02.2008 N 45ДУ и дополнительного соглашения от 03.07.2008 N 224/647.3/701 к договору было передано Министерством (учредителем доверительного управления) в доверительное управление обществу "Имущественная компания "Город" (доверительный управляющий).

Передача нежилого строения в доверительное управление обществу "Имущественная компания "Город" на срок с 09.09.2009 по 31.03.2013 зарегистрирована в ЕГРП 09.09.2009.

Извещением от 14.09.2011 N 140911/0475871/01 общество "Имущественная компания "Город" объявило открытый конкурс на право заключения договора аренды имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации - Республики Башкортостан, в том числе по лоту N 4 - право аренды нежилого помещения: N 3, 10, 11, этаж 1, литера А; этаж "манс.", литера А3; N 1, 2, этаж "подв.", литера А2; общей площадью 214,7 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Дорофеева, д. 1.

Извещение N 140911/0475871/01 о проведении аукциона опубликовано 16.09.2011 на официальном сайте http://www.torgi.gov.ru/.

Протоколом от 19.10.2011 по рассмотрению заявок на участие в открытом аукционе по извещению от 14.09.2011 N 140911/0475871/01 аукционная комиссия признала общество "Картография" прошедшим отбор на участие в открытом аукционе по лоту N 4 - право аренды нежилого помещения: N 3, 10, 11, этаж 1, литера А; этаж "манс.", литера А3; N 1, 2, этаж "подв.", литера А2; общей площадью 214,7 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Дорофеева, д. 1.

На основании вышеуказанного протокола 30.12.2011 между обществом "Имущественная компания "Город" (арендодатель) и обществом "Картография" (арендатор) по согласованию с Министерством (учредитель доверительного управления) подписан договор аренды N 115/11 о предоставлении арендатору за плату во временное пользование части здания - нежилого помещения N 3, 10, 11, этаж 1, литера А; этаж "манс.", литера А3; N 1, 2, этаж "подв.", литера А2; общей площадью 214,7 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Дорофеева, д. 1 (согласно данных технического паспорта инвентарный N 10700 по состоянию на 24.01.2008 на отдельно стоящее 1-этажное нежилое строение по адресу: г. Уфа, Кировский р-н, ул. Дорофеева, N 1).

Согласно пункту 3.1 договора N 115/11 срок его действия определен до 30.12.2014.

Имущество передано ответчику по акту приема-передачи нежилого помещения от 05.09.2011.

Договор аренды N 115/11 был представлен на государственную регистрацию 22.05.2012. Уведомлением от 20.06.2012 N 01/184/2012-581 регистрирующий орган уведомил общество "Картография" о приостановлении государственной регистрации договора на срок по 19.07.2012, начиная с 20.05.2012, в связи с возникновением у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации; обществу "Картография" предложено дополнительно представить заявление от Республики Башкортостан о прекращении права собственности на объект недвижимости (1-этажное нежилое строение общей площадью 266,4 кв. м, литеры А, А1, А2), заявление от Республики Башкортостан на регистрацию права собственности на образуемый объект (нежилое строение, литеры А, А1, А2, А3, а, а1) с приложением правоустанавливающих документов (на созданный литер А3, а1 - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию либо решение суда).

Сообщением от 19.10.2012 N 01/184/2012-581 регистрирующий орган отказал в государственной регистрации договора аренды N 115/11 на основании п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи несоответствием документов, представленных на регистрацию, по форме или содержанию требованиям действующего законодательства, и непредставлением документов, необходимых для государственной регистрации. Регистрирующий орган указал на то, что на регистрацию не было представлено разрешение на реконструкцию спорных помещений, переданных в аренду по договору N 115/11, а также на то, что данный договор заключен на срок до 30.12.2014, тогда как согласно записи в ЕГРП срок доверительного управления установлен до 31.03.2013.

Указанные обстоятельства были установлены арбитражными судами при рассмотрении дела N А07-13348/2012 по иску общества "Имущественная компания "Город" к обществу "Картография" с участием в качестве третьего лица Министерства о признании недействительными открытого аукциона от 19.10.2011 по извещению N 140911/0475871/01, договора аренды от 30.12.2011 N 115/11 и обязании ответчика освободить спорное помещение.

Отказ в удовлетворении названных исковых требований общества "Имущественная компания "Город" к обществу "Картография" в рамках дела N А07-13348/2012 был обусловлен недоказанностью обществом "Имущественная компания "Город" того, что его имущественные права и интересы затрагиваются каким-либо образом проведением им же названных торгов, и того, что его имущественные права могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Соглашением от 01.04.2013 договор доверительного управления от 30.12.2005 с обществом "Имущественная компания "Город" был расторгнут, спорное помещение в составе иного государственного имущества Республики Башкортостан (согласно Приложениям) передано Министерству, которое закрепило его на праве хозяйственного ведения за предприятием "Управление административными зданиями".

На основании приказа Министерства от 01.04.2013 N 663 в ЕГРП 30.04.2013 зарегистрировано право хозяйственного ведения предприятия "Управление административными зданиями" на объект - нежилое строение торгового назначения, одноэтажное, общей площадью 266,4 кв. м, литеры А, А1, А2, расположенное по адресу: г. Уфа, Кировский р-н, ул. Дорофеева, 1, что подтверждается представленными в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права от 06.05.2013 и выпиской из ЕГРП от 17.06.2014.

Настоящим иском предприятие "Управление административными зданиями" как обладатель права хозяйственного ведения на спорное имущество просит обязать ответчика освободить данное имущество.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходил из следующего.

В силу ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации право, предусмотренное ст. 301 указанного Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Как следует из положений указанной нормы, а также разъяснений, содержащихся в п. 32, 36 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", к числу юридически значимых обстоятельств, подлежащих установлению судом при рассмотрении виндикационного иска, относятся наличие у истца вещного права на истребуемое имущество, наличие спорного имущества в натуре, незаконность владения ответчиком спорным имуществом, отсутствие между истцом и ответчиком отношений обязательственного характера по поводу истребуемого имущества.

Судами установлено, что предприятие "Управление административными зданиями", являясь обладателем зарегистрированного права хозяйственного ведения на спорное имущество, виндицирует это имущество у общества "Картография", которое владеет им на основании договора аренды от 30.12.2011 N 115/11, совершенного с обществом "Имущественная компания "Город" по результатам открытого аукциона от 19.10.2011 по извещению N 140911/0475871/01.

Также суды установили, что договор аренды от 30.12.2011 N 115/11, заключенный сторонами на срок более одного года (до 30.12.2014) и подлежащий в силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательной государственной регистрации, не зарегистрирован; в государственной регистрации указанного договора ответчику было отказано; данный отказ ответчиком в установленном законом порядке не обжалован, недействительным не признан.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 14 Постановления N 73, в силу ст. 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 названного Кодекса), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 указанного Кодекса.

Доказательства, свидетельствующие о том, что предприятие "Управление административными зданиями" при передаче ему спорного имущества на праве хозяйственного ведения, которое в силу ст. 294 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает владение, пользование и распоряжение этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с настоящим Кодексом, знало или должно было знать о существующем обременении имущества в виде аренды и было согласно на такое обременение, в материалах дела отсутствуют.

Исходя из того, что подписанный ответчиком договор аренды от 30.12.2011 N 115/11, не прошедший государственную регистрацию, является незаключенным, с учетом положений п. 14 Постановления N 73 суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии у ответчика правовых оснований для владения и пользования спорным имуществом.

Кроме того, суды, приняли во внимание доводы истца о том, что спорное помещение, предоставленное в аренду ответчику, было самовольно реконструировано путем возведения мансардного этажа, литер А3, тогда как в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно п. 2 ст. 222 названного Кодекса не допускается.

При указанных обстоятельствах суды правомерно удовлетворили иск, возложив на ответчика обязанность освободить помещения в течение пятнадцати календарных дней с даты вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу.

Довод заявителя жалобы о неправильном применении судами п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации и правовой позиции, сформулированной в п. 14 Постановления N 73 к спорным правоотношениям основан на неправильном толковании указанных норм.

Ссылка общества "Картография" на то, что отсутствие государственной регистрации договора аренды не является основанием для признания его незаключенным, противоречит положениям п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 14 Постановления N 73; такой договор не может быть противопоставлен третьим лицам независимо от причин, по которым не была осуществлена его государственная регистрация.

Изложенные в кассационной жалобе доводы заявителя по существу направлены на опровержение фактических обстоятельств по делу, установленных судами, то есть на переоценку этих фактов, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем они не могут быть основанием для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.08.2014 по делу N А07-3975/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Картография" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.В.ТОРОПОВА

Судьи

С.В.ЛАЗАРЕВ

А.Ю.СМИРНОВ


Читайте подробнее: Обладатель права хозяйственного ведения может истребовать имущество из незаконного владения