Клерк.Ру

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа: Постановление № А32-36465/2014 от 14.05.2015

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 мая 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от ответчика - открытого акционерного общества "Глобалстрой-Инжиниринг" (ИНН 8608020333, ОГРН 1028601441593) - Власовой Т.А. (доверенность от 01.01.2015), в отсутствие представителя истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2014 (судья Гречко О.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2015 (судьи Галов В.В., Малыхина М.Н., Попов А.А.) по делу N А32-36465/2014, установил следующее.

📌 Реклама
Отключить

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Глобалстрой-Инжиниринг" (далее - общество) о взыскании 4 433 708 рублей 83 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.07.2013 по 31.12.2013 и о расторжении договора от 02.11.2000 N 4900002008 аренды земельного участка площадью 23 874 кв. м с кадастровым номером 23:49:02030007:20, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, мкр. Мусин-Пушкинская балка (далее - договор аренды, земельный участок).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2015, в удовлетворении исковых требований отказано по мотивам недействительности договора аренды и неправомерности использования при расчете арендной платы установленного местным нормативным актом повышающего коэффициента за осуществление на земельном участке самовольного строительства.

📌 Реклама
Отключить

Администрация обжаловала судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), настаивая на самовольном характере возведения обществом на земельном участке объектов недвижимости, подтвержденном судебными актами по делу N А32-31126/2013, и соблюдении администрацией досудебного порядка урегулирования спора.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Из материалов дела видно и судами установлено, что на основании постановления главы города Сочи от 13.01.2000 N 13/4 администрация (арендодатель) и закрытое акционерное общество "Лукойл-Нефтегазстрой" (правопредшественник общества, арендатор) заключили договор аренды земельного участка. Срок аренды установлен с 01.10.2000 по 01.01.2049. Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) 01.12.2009 под N 23-23-50/098/2009-400 (выписка из реестра от 18.11.2013 N 50/374/2013-070). К договору аренды с 2000 по 2013 годы сторонами заключено 10 дополнительных соглашений.

📌 Реклама
Отключить

В результате проведенного управлением муниципального земельного контроля города Сочи обследования установлено, что на земельном участке возведены объекты самовольного строительства (акт обследования от 28.08.2013). Факт возведения самовольных строений установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2013 по делу N А32-31126/2013. Департаментом имущественных отношений администрации обществу предписано устранить нарушения условий договора аренды и предложено подписать дополнительное соглашение к договору аренды о применении установленного постановлением главы города Сочи от 07.08.2007 N 989 коэффициента Кпр=10. Неустранение обществом выявленных нарушений и неподписание дополнительного соглашения к договору аренды послужили основанием направления ему администрацией предложения о расторжении договора аренды (письмо от 11.10.2013 N 19732/02-05-16).

📌 Реклама
Отключить

Произведя расчет арендной платы с применением повышающего коэффициента, администрация выявила задолженность общества по арендной плате за период с 01.07.2013 по 31.12.2013 в сумме 4 433 708 рублей 83 копейки.

Названные обстоятельства послужили основанием обращения общества в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Подпунктом 3 пункта 4 статьи 170 Кодекса допускается возможность включения в мотивировочную часть судебного акта ссылок на постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, а также на постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

📌 Реклама
Отключить

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса. Имеющимися в материалах дела доказательствами подтверждено соблюдение администрацией установленного законом обязательного претензионного порядка расторжения договора аренды.

📌 Реклама
Отключить

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что названная норма устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

📌 Реклама
Отключить

Недействительный (ничтожный) договор не может быть расторгнут в судебном порядке в силу статьи 167 Гражданского кодекса, согласно которой недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел о взыскании по договору, под которыми подразумеваются дела, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

📌 Реклама
Отключить

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды и дополнительных соглашений к нему, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке. Новая редакция названной нормы, в силу пункта 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" к рассматриваемым отношениям неприменима.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

📌 Реклама
Отключить

На момент подписания договора аренды в силу пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятого в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решения от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи", земельный участок относился к категории земель особо охраняемых природных территорий (земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов) и являлся федеральной собственностью, полномочиями по распоряжению которой орган местного самоуправления не обладал. Доказательства принятия уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в аренду обществу в деле отсутствуют. Суды, в этой связи, правомерно заключили о недействительности (ничтожности) договора аренды и отсутствии возможности его расторжения в судебном порядке.

📌 Реклама
Отключить

Установив фактическое использование обществом земельного участка, оценив договор аренды на предмет соответствия действующему законодательству, суды первой и апелляционной инстанций учли правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.06.2011 N 1744/11, согласно которой последствием недействительности договора аренды, исходя из положений пункта 2 статьи 167, статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами", является возникновение у фактического пользователя земельного участка, не имеющего возможности возвратить полученное по ничтожной сделке в виде уже состоявшегося использования земельного участка, обязанности по возмещению другой стороне сделки стоимости такого пользования в деньгах по цене, определенной сделкой. Администрация вправе претендовать на платежи, не внесенные фактическим пользователем земельного участка за период его использования, в рамках двусторонней реституции и последующего судебного зачета встречных присужденных сумм применительно к части 5 статьи 170 Кодекса. Собственник, не имеющий права на взыскание с фактического пользователя земельным участком неосновательного обогащения в размере платы, установленной ничтожной сделкой, в связи с необходимостью применения двусторонней реституции между ее сторонами, вправе взыскать с арендодателя по ничтожной сделке неосновательно полученные или подлежащие получению им по правилам реституции денежные средства.

📌 Реклама
Отключить

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.05.2004 N 209-О в отношении установления уполномоченными органами ставок земельного налога, при отсутствии единых правил дифференциация базовых ставок арендной платы не должна осуществляться произвольно органами местного самоуправления, а должна основываться на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе, на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне.

Отказывая в удовлетворении требования о взыскании задолженности по арендным платежам, суды посчитали недопустимым применение при расчете задолженности повышающего коэффициента, установленного пунктом 5.3 положения о порядке определения размера арендной платы за землю муниципальной собственности, а также за земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю в г. Сочи, утвержденного постановлением главы города Сочи от 15.06.2007 N 791 (далее - постановление N 791) для случаев установления факта наличия на арендуемом земельном участке объектов капитального строительства, возведенных без соответствующей разрешительной документации (объектов самовольного строительства) либо с существенными нарушениями градостроительных норм. Соответствующий вывод основан на том, что за нарушение порядка осуществления строительства или реконструкции (осуществление застройщиком действий по строительству объекта без соответствующего разрешения) установлена административная ответственность (статья 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях), а у органа местного самоуправления полномочия по установлению дополнительной ответственности, каковой, по сути, является повышающий коэффициент, отсутствуют. Плата за фактическое использование земельного участка как произведение базовой ставки арендной платы по г. Сочи, коэффициента целевого использования, коэффициента принадлежности земельного участка к градостроительной зоне С-1Б за спорный период внесена обществом в полном объеме.

📌 Реклама
Отключить

Названные выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Дав оценку процессуальному поведению администрации, в соответствии с требованиями статьи 9 Кодекса, суды возложили на нее негативные последствия несовершения процессуальных действий по представлению доказательств, что соответствует отраженному в постановлении от 06.03.2012 N 12505/11 правовому подходу Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, согласно которому с точки зрения состязательности как основы судопроизводства в арбитражном суде нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения.

📌 Реклама
Отключить

Согласно части 2 статьи 287 Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Доводы кассационной жалобы, касающиеся существенного нарушения обществом условий договора аренды, наличия на его стороне задолженности по арендной плате и правомерности применения повышающего коэффициента, направлены на признание судом кассационной инстанции в нарушение приведенного процессуального положения отвергнутых судами обстоятельств. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом норм права (постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.07.2012 N 17382/11).

📌 Реклама
Отключить

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2015 по делу N А32-36465/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

📌 Реклама
Отключить

Председательствующий

В.А.АНЦИФЕРОВ

Судьи

А.И.МЕЩЕРИН

И.В.СИДОРОВА


Читайте подробнее: Заявить о расторжении договора следует до обращения в суд
📌 Реклама
Отключить