Вопрос: Об изменении вида жилого помещения и назначения зданий и отражении сведений об этом при ведении государственного кадастрового учета.
Ответ: Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент недвижимости), рассмотрев обращение, сообщает.
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437 (далее - Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.
Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.
В соответствии с пунктом 23 части 4 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) в кадастр недвижимости в качестве основных сведений об объекте вносятся сведения о виде жилого помещения. Согласно части 7 статьи 1 Закона N 218-ФЗ при определении понятия государственного кадастрового учета недвижимого имущества указано, что такому учету в Едином государственном реестре недвижимости подлежат земельные участки, здания, сооружения, помещения, машино-места, объекты незавершенного строительства, единые недвижимые комплексы, которые обобщенно именуются в Законе N 218-ФЗ объектами недвижимости. Таким образом, с учетом статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ) здания и помещения являются различными объектами недвижимости - объектами гражданских прав, имеющими свои характерные признаки, одним из которых для помещений с назначением "жилое" является такая характеристика, как "вид жилого помещения".
Одновременно виды жилых помещений предусматриваются частью 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой к таким видам относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. При этом согласно части 1 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилые помещения, виды которых установлены статьей 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, являются объектами жилищных прав.
Вместе с тем ни Жилищным кодексом Российской Федерации, ни иными федеральными законами, а также принятыми в целях их реализации подзаконными актами не определен порядок изменения вида жилых помещений, в связи с чем сам по себе технический план такого помещения не может являться основанием для изменения вида жилого помещения.
На основании вышеизложенного, по мнению Департамента недвижимости, в целях урегулирования порядка изменения вида жилого помещения требуется внесение изменений в жилищное законодательство Российской Федерации. При этом следует учитывать, что в соответствии с Конституцией Российской Федерации и частью 1 статьи 5 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 6 октября 1999 г. N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" (далее - Закон N 184-ФЗ) субъекты Российской Федерации вправе осуществлять собственное правовое регулирование по предметам совместного ведения до принятия федеральных законов. После принятия соответствующего федерального закона законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации подлежат приведению в соответствие с данным федеральным законом в течение трех месяцев.
В этой связи до установления порядка изменения вида жилого помещения на уровне федерального закона соответствующие правоотношения, по мнению Департамента недвижимости, могут быть урегулированы законами субъектов Российской Федерации.
Дополнительно сообщаем, что в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. N 1038 федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищной политики, является Минстрой России, в связи с чем полагаем возможным рекомендовать направить обращение относительно порядка изменения вида жилых помещений в Минстрой России.
В отношении изменения назначения здания сообщаем, что в соответствии с пунктом 9 части 5 статьи 8 Закона N 218-ФЗ в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимого имущества в кадастр недвижимости вносятся сведения о назначении здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение).
При этом в настоящее время вопрос об изменении назначения зданий на комплексной и системной основе на уровне федерального законодательства не урегулирован.
Так, в частности, Жилищным кодексом Российской Федерации (глава 3) предусматриваются порядок и условия перевода жилого помещения (не здания) в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение. Согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) здания относятся к объектам капитального строительства. При этом ГрК РФ предоставляет правообладателям объектов капитального строительства право выбрать вид разрешенного использования объекта капитального строительства (не назначение) из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом (статья 37). В соответствии с пунктом 4 части 5 статьи 8 Закона N 218-ФЗ к дополнительным сведениям об объекте недвижимого имущества помимо назначения здания относится также вид или виды разрешенного использования здания.
Как предусмотрено статьей 3 ГрК РФ, законодательство о градостроительной деятельности относится к вопросам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, в связи с чем в части, не противоречащей федеральному законодательству, субъекты Российской Федерации вправе осуществлять собственное регулирование до принятия федерального закона (пункт 2 статьи 3 Закона N 184-ФЗ).
На основании вышеизложенного, по мнению Департамента недвижимости, порядок изменения назначения зданий до урегулирования соответствующих правоотношений на уровне федерального законодательства может быть установлен законами субъектов Российской Федерации, в связи с чем решение, принятое в рамках таких законов, может являться основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Заместитель директора
Департамента недвижимости
А.И.БУТОВЕЦКИЙ
07.02.2017