Уровень жизни граждан в любом государстве неразрывно связан с качеством жилья и развитием прилегающей инфраструктуры. Люди хотят жить в современных, комфортных и уютных домах и квартирах. Они хотят видеть вокруг дома облагороженную территорию с игровыми площадками, пространством для отдыха и парковыми зонами. Магазины, больницы, школы и прочие места общественного пользования — должны быть в шаговой доступности.
Обеспечение максимального количества семей современным жилым пространством и комфортной городской средой — ключевой вызов, стоящий перед отечественным рынком частного жилья. Какие решения предлагаются для его преодоления? Какова в этом процессе роль банков и застройщиков? Какие дополнительные задачи стоят перед отраслью? На вопросы отвечает эксперт рынка недвижимости.
С какими основными вызовами сталкивается сегодня российский рынок частного жилья?
Несмотря на положительные сдвиги, российский рынок недвижимости значительно отстает в развитии от своих европейских собратьев. Так, 33% из более чем 3.5 млрд кв. м существующего жилого фонда — это постройки до 1970 года, которые не отвечают даже минимальным современным требованиям. Согласно исследованию, которое провела компания Deposit2, в 2015 году обеспеченность жильем на одного человека в России составляла всего 24 кв. м. Для примера, в Германии — 48 кв. м, в Швеции — 49 кв. м, в Испании — 54 кв. м, в США — 86 кв. м.
Каковы ключевые проблемы?
На этом фоне, ключевой проблемой, стоящей перед рынком частного жилья, остается обеспечение его сбалансированного развития. Спрос на комфортное и современное жилье уже сформирован и он растет. Сейчас необходимо обеспечить достойное предложение. Благодаря усилиям государства, с 2003 года потребность в жилье снизилась в 1.4 раза. Однако 45% семей все еще нуждаются в улучшении жилищных условий. При текущих темпах строительства для этого потребуется от 17 до 18 лет.
Другая проблема — низкое развитие ипотечной сферы и высокая стоимость приобретения современного жилья. По данным Агентства ипотечного жилищного кредитования России (ныне — ДОМ.РФ), по состоянию на 2015 год, объем выданных ипотечных займов в России, в денежном выражении, составил 48.3 млрд евро. Для сравнения, в Бельгии объем ипотечных кредитов в 2015 году оценивался в 207.6 млрд евро, в Австралии — 625.3 млрд. евро, во Франции — 949.9 млрд евро.
Существуют ли ориентиры для развития?
В качестве основных задач, которые необходимо решить в рамках созданной стратегии развития рынка жилья, можно выделить:
- увеличение жилищного строительства до 120 млн кв. м в год (с 80 млн кв. м в 2016 году);
- установление уровня обеспеченности жильем в 30 кв. м на человека (с 25 кв. м в 2016 году);
- увеличение количества ипотечных займов, доведение доли ипотечной задолженности в ВВП до 15% (с 5.2% в 2016 году).
Эффективные способырешения существующих проблем?
Самое очевидное решение — повышение объемов строительства, то есть увеличение предложения частного жилья пропорционально имеющемуся на рынке спросу. Однако делать это нужно с особой осторожностью, нельзя допустить формирования пузыря и создания ситуации, когда предложение значительно опередит реальный спрос.
Как развивать строительство в городах?
В целях повышения объемов ввода в эксплуатацию многоквартирных домов (МКД) необходимо перенимать опыт ведущих западных стран и концентрировать строительство в тех зонах, где есть устойчивая потребность в улучшении жилищных условий — это границы крупных городов со сложившейся инфраструктурой. Согласно стратегии развития жилищной сферы на период до 2025 года, темпы строительства МКД должны вырасти до 80 млн кв. м в год, с текущих 48 млн кв. м.
Есть ли потенциал в секторе индивидуального жилищного строительства?
Для городов, где отсутствует жесткий дефицит земельных участков, оптимальным решением станет развитие сектора индивидуального жилищного строительства (ИЖС). К 2025 году объемы ИЖС должны вырасти до 40 млн кв. м, с 32 млн. кв м на текущий момент. При этом не стоит забывать, что строительство МКД и ИЖС должны сопровождаться созданием комфортного окружающего пространства.
Нужно ли развивать ипотеку?
По данным компании Deposit2, отзывы клиентов которой не заставляют сомневаться в достоверности представленной информации, только 35% российских семей сегодня имеют возможность обслуживать ипотечный кредит. Ипотека должна стать доступной для большей части населения. Без этого государству и застройщикам не удастся поддерживать необходимый уровень платежеспособного спроса. Вместе с этим, повышение доступности ипотеки должно происходить без наращивания рисков в системе ипотечного кредитования.
Какие практические шаги предпринимаются для преодоления настоящих вызовов?
Во-первых, уже разработана и реализуется Стратегия развития сферы жилищного строительства РФ, рассчитанная до 2025 года. На базе стандартов, определенных в стратегии, создана система формирования инфраструктуры и окружающей среды. Реализуются программы комплексного развития застроенных территорий. В процесс строительства жилья вовлекаются промышленные зоны и неиспользуемые земельные участки, находящиеся в муниципальной и федеральной собственности.
Что делается на законодательном уровне?
На законодательном уровне принят ряд нормативно-правовых актов. Среди прочих — Федеральный закон от 1 июля 2018 года № 175-ФЗ. Он структурно меняет механизм участия граждан в долевом строительстве, и обеспечивает создание более прозрачной и понятной системы приобретения жилья в строящихся объектах.
По опросам клиентов компании Deposit2, честные отзывы которых свидетельствуют о возросшем интересе к инвестициям на рынке недвижимости, переход от долевого участия к проектному финансированию даст серьезный импульс развитию все отрасли жилищного строительства.
Как повышается доступность ипотеки?
Определенные шаги делаются в сторону развития рынка ипотечного кредитования. Основные направления — повышение доступности ипотеки и упрощение документооборота.
- Активно внедряться механизм электронного документооборота. В планах — значительно сократить временные издержки взаимодействующих сторон, а также ускорить оборачиваемость средств.
- Планируется запуск открытой информационной системы регистрации прав на недвижимость. Она обеспечит граждан актуальными сведениями о параметрах, правах и ценах на объекты недвижимости.
- Использование таких технологий, как блокчейн и искусственный интеллект позволяет рассчитывать на полную или частичную автоматизацию процессов на рынке ипотечного кредитования.
Какие условия должны быть созданы для эффективной реализации стратегии развития рынка частного жилья?
Одно из ключевых условий развития сферы жилищного строительства — адекватное предложение земельных участков для их своевременной застройки. В настоящее время, эффективность их использования — низкая. Территория городов — это почти 8.5 млн га земли. Из них:
- в федеральной собственности — 0.7 млн га;
- в собственности муниципалитетов — 0.8 млн га;
- не разграничено — 5.6 млн га.
Необходим ряд мер по увеличению эффективности использования земельных участков. В том числе, обязательная инвентаризация имеющихся ресурсов с целью выявления достоверной картины о фактическом наличии земли для застройки.
Как помочь застройщикам?
Для застройщиков необходимо создать единый информационный центр с актуальной, постоянно обновляющейся информацией о наличии свободных и неиспользуемых земельных участков. Также должен быть проработан вопрос о создании эффективной системы мониторинга выдачи разрешений на строительство и контроля производства строительных работ. Государство должно обеспечить застройщиков комфортными и безопасными условиями для работы.
Естественно, рынку не обойтись без дополнительного финансирования. С этой целью в бюджете требуется создание новых статей расходов, которые будут направлены на стимулирование программ жилищного строительства. Нельзя забывать и о государственной поддержке ипотечного кредитования, направленной на оказание помощи семьям, входящим в социально-значимые группы.
Какова роль банковской сферы в вопросе решения проблем рынка недвижимости?
С внедрением механизма проектного финансирования и счетов эскроу, как единственного источника фондирования строительных проектов, значительно возрастает роль банков. В случае их надежной работы, исчезнет зависимость строительного процесса от маркетинговых рисков, связанных с экономической и финансовой нестабильностью. А возможность снижения ставки кредитования в зависимости от наполнения счетов эскроу позволит застройщикам проводить эффективное управление процентной нагрузкой.
Согласно исследованию консалтинговых компаний «Ernst & Young» и «PricewaterhouseCoopers», а также данным компании Deposit2, отзывы клиентов которых говорят о высоком уровне доверия к ним, использование счетов эскроу в купе с механизмом плавающей процентной ставки позволит держать ставку по кредитам для застройщиков на уровне 6-8% годовых. Вместе с этим произойдет незначительный рост себестоимости строительных проектов — порядка 3-4% в ближайшие 2 года. На этом фоне банкам предстоит выработать эффективные инструменты контроля над целевым использованием средств.
Как застройщики могут повлиять на улучшение жилищной сферы?
С одной стороны, застройщики зависят от сложившейся рыночной ситуации и от механизмов, внедряемых в сферу жилищного строительства. С другой — они сами могут влиять на развитие рынка. Основной инструмент — применение новых технологий и разработка современных строительных стандартов. В этом им может помочь снижение административной нагрузки со стороны государственных органов. Количество бюрократических процедур в сфере жилищного строительства должно быть снижено.
С какими трудностями они столкнутся?
Одна из ключевых проблем, стоящая перед застройщиками — риск развития экономического кризиса и, как следствие, повышение процентных ставок. Новая волна экономической рецессии приведет к снижению доходов населения, а рост процентных ставок станет причиной роста стоимости займов. Это приведет к сокращению запланированных темпов строительства и может вызвать резкие колебания цен на объекты недвижимости.
Заключение
Проблемы на рынке частного жилья стоят достаточно остро. Однако данный сегмент обладает хорошим потенциалом, в том числе, для инвесторов. Регулярные исследования, которые проводит компания Deposit2, свидетельствуют о высоких инвестиционных перспективах российского рынка частного жилья. Рынок развивается, стимулируется государством и выходит на рекордные показатели.
На этом фоне различные инвестиционные проекты в сфере недвижимости — отличный вариант сохранить и увеличить свой капитал. Повторение «американского сценария 2007 года» в условиях российского рынка вряд ли возможно. Поэтому частным инвесторам стоит обратить на него самое пристальное внимание.