Опасные схемы для продажи недвижимости за рубежом

Доверителем приобретена квартира в Латвии. Для приобретения этой квартиры использовалась доверенность, выданная в Латвии. Поверенная продала квартиру, не оповестив об этом доверителя, и не переведя ему оплату за квартиры. Доверитель узнал о продаже квартир только в 2022 году, получив выписки из Земельной книги Латвии.

Описание ситуации: Доверителем приобретена квартира в Латвии. Для приобретения этой квартиры использовалась доверенность, выданная в Латвии. Поверенная продала квартиру, не оповестив об этом доверителя, и не переведя ему оплату за квартиры. Доверитель узнал о продаже квартир только в 2022 году, получив выписки из Земельной книги Латвии.

Вопросы: 1. Подлежит ли оплате в России налог с дохода от продаж квартир в Латвии? Считается этот доход как разница стоимости покупки и стоимости продажи?

2. Какова налоговая база, ставка налога и срок оплаты? Какая ответственность за неоплату?

3. Должен ли налогоплательщик в рассматриваемом случае подать декларации о продаже квартир в РФ в связи с тем, что он узнал о факте их продажи, но ещё фактически и юридически не получил денег?

Ответ: Согласно п. 2 ст. 38 НК РФ под имуществом понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с ГК РФ. Соответственно, не исключается и имущество, находящееся за рубежом.

Налог на доходы физических лиц регулируется гл. 23 НК РФ.

Согласно пп. 5 п. 3 ст. 208 НК РФ для целей указанной главы к доходам, полученным от источников за пределами Российской Федерации, относятся доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося за пределами Российской Федерации.

Согласно ст. 209 НК РФ объектом налогообложения признается доход физических лиц – налогоплательщиков, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации, полученный как от источников в Российской Федерации, так и от источников за пределами Российской Федерации. Нерезиденты Российской Федерации уплачивают налог с дохода в бюджет Российской Федерации, полученный от источников в Российской Федерации. Таким образом, нерезиденты не являются налогоплательщиками в Российской Федерации в части дохода, полученного за пределами Российской Федерации.

Понятие налогового резидента Российской Федерации прямо не связано с гражданством или видом на жительство, местом работы, местом нахождения имущества или ведения бизнеса и т.п., а определяется фактически проведенным на территории России количеством дней. В силу п. 2 ст. 207 НК РФ по общему правилу, т.е. если иное не предусмотрено НК РФ, налоговыми резидентами России признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Поэтому гражданин России, постоянно проживающий за рубежом (более 183 дней в течение указанного периода), не является налоговым резидентом Российской Федерации, в связи с чем на него не распространяется налоговый режим, установленный НК РФ в части налогов на доходы, полученные за рубежом, в том числе от продажи зарубежной недвижимости.

В отношении налоговых резидентов Российской Федерации при продаже недвижимости действуют особенности, установленные ст. 217.1 НК РФ, связанные с давностью владения. По общему правилу в случае владения недвижимым имуществом не менее пяти лет со дня его приобретения доход от его продажи освобождается от налогообложения (п. 2, 4 ст. 217.1 НК РФ).

Налоговая ставка, применимая к продаже недвижимости в отношении налогового резидента Российской Федерации, установлена в размере 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). При исчислении суммы налога по указанной ставке в качестве налоговой базы принимается денежное выражение суммы полученного дохода, вырученной от продажи недвижимости, подлежащего налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. 218–221 НК РФ (п. 3 ст. 210 НК РФ), в том числе имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной на строительство или приобретение иной (новой) жилой недвижимости в Российской Федерации, включая земельные участки для жилищного строительства, но не более 2 млн руб., или в размере дохода от продажи самой жилой недвижимости, но не более 1 млн руб.

Вместо получения указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов на приобретение этого имущества (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Причем в данном случае вид и целевое назначение этого имущества не имеют значения.

Как следует из вышеприведенного положения, место нахождения приобретенного имущества для целей его применения значения также не имеет. Аналогичный вывод содержится в письме Минфина России от 20.09.2017 № 03-04-06/60671.

Исходя из положений пп. 3 п. 1, п. 3 ст. 228 и п. 1 ст. 229 НК РФ физические лица – налоговые резиденты Российской Федерации, получающие доходы от источников за пределами Российской Федерации, самостоятельно осуществляют исчисление, декларирование и уплату налога на такие доходы исходя из сумм таких доходов.

 

В случае, если с полученного за рубежом дохода иностранное государство удерживает налог (в Вашем случае Вы должны платить подоходный налог в Латвии по ставке 23 %), то Вы вправе зачесть сумму налога, уплаченного в иностранном государстве по соответствующей ставке с налогом, подлежащим уплате в РФ по ставке 13% (ставка подоходного налога в Латвии 23 %, т.е. превышает налоговую ставку в РФ, поэтому, произойдет зачет налога, и в РФ ничего платить будет не нужно).

В случае, если налоговый резидент РФ получает доход от источников за пределами РФ (зарубежный доход), то он обязан самостоятельно в срок до 30 апреля каждого года задекларировать такой доход, исчислить и уплатить с него налог - НДФЛ. Ставка НДФЛ, применяемая для резидентов - 13% (п. 1.1 ст. 224 НК РФ).

Доход в иностранной валюте пересчитывается в рубли по курсу Банка России, действовавшему на дату получения дохода (на дату фактического осуществления расходов). Если от одного и того же источника доход был получен неоднократно и курс валюты менялся, то суммы дохода указываются отдельно на каждую дату получения.

Ответственность за неуплату налога будет влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации (расчета по страховым взносам), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы (п.1 ст. 119 НК РФ), а также начисление пеней. Пеня за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налога определяется в процентах от неуплаченной суммы налога.

Процентная ставка пени принимается равной:

для физических лиц, включая индивидуальных предпринимателей, - одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (п.4 ст. 74 НК РФ).

   В Вашем случае, есть большой риск, что доход будет считаться полученным, датой получения дохода считаются выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц - при получении доходов в денежной форме (п.п.1 п.1 ст. 223 НК РФ).

Как ФНС может узнать о наличии у лица дохода за рубежом

 Информация о наличии у российского налогового резидента иностранного счета, а также данные об остатках на начало и конец отчетного периода, а также суммы всех поступлений и списаний по счету будет передана в РФ в рамках автоматического обмена налоговой информацией. 

Таким образом, автоматическая проверка не должна показать наличие у Вас полученного дохода, но это полностью не снимает риски доначисления НДФЛ, штрафов и пеней.

 Валютное регулирование и валютный контроль

Как правило, в большинстве случаев зарубежный доход зачисляется на зарубежный счет, открытый российским налоговым резидентом в иностранном банке. В этой связи, если российский налоговый резидент является также и российским валютным резидентом, то он обязан:

  • уведомить ФНС РФ об открытии счета в банке за пределами территории РФ;
  • ежегодно представлять в ФНС РФ отчеты о движении денежных средств по зарубежному счету;
  •  соблюдать порядок проведения валютных операций по счету;

При этом статусы налогового и валютного резидента РФ соотносятся следующим образом:

  • налоговые резиденты - п.2 ст.207 НК РФ - лица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Указанный период не прерывается на периоды выезда лица за пределы РФ на срок менее шести месяцев для лечения или обучения, а также для исполнения трудовых или иных обязанностей, связанных с выполнением работ (оказанием услуг) на морских месторождениях углеводородного сырья;
  • валютные резиденты - ст.1 ФЗ-173 "О валютном регулировании и валютном контроле" - граждане РФ и иностранные граждане, имеющие российский вид на жительство.

Валютное законодательство РФ - ФЗ-173 "О валютном регулировании и валютном контроле" - устанавливает, что с 2020 года зачисление валютными резидентами РФ денежных средств от валютных нерезидентов на их зарубежные банковские счета возможно по любым основаниям, при условии, что такой банковский счет открыт в стране, с которой у России имеется соглашение об автоматическом обмене финансовой информацией.

Ответственность за нарушение валютного законодательства

Штраф за совершение незаконных валютных операций по зарубежному счету составляет от 75% до 100% от суммы незаконной валютной операции — ст.15.25 КоАП РФ.

Таким образом, в данные ситуации лучше не попадать и подобным образом налоги не минимизировать.