Узаконенные правила получения отсрочки по аренде

Опубликовано долгожданное Постановление Правительства № 439 от 03.04.2020 о мерах поддержки арендаторов и арендодателей.

Что дает?

Устанавливает условия получения отсрочки арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества. Не каникулы, а только рассрочку. Стороны могут договорится о каникулах или о снижении арендной платы, об иных изменениях в договоре, но на условиях, не ухудшающих их положение в сравнении с условиями, предоставленными ПП РФ № 439.

Какой недвижимости касается?

Недвижимого имущество, находящегося в государственной, муниципальной и частной собственности, за исключением жилых помещений.

На каких арендаторов распространяется?

На юридических лиц и ИП, чьи договоры действуют в 2020 году и были заключены до введения в регионе режима повышенной готовности или ЧС. И которые включены в тот самый список: Перечень отраслей Российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения коронавирусной инфекции.

Срок и условия рассрочки

До 1 октября 2020 года с даты введения режима повышенной готовности и ЧС на таких условиях:

• задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;
• 2 вида отсрочки: отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта в paзмepe арендной платы за соответствующий период в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;
• штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности B связи с несоблюдением арендатором порядка И сроков внесения арендной платы (в т.ч. если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;
• никакая дополнительная плата за предоставления отсрочки взиматься с арендатора не должна.

Что есть для арендодателей?

Постановление содержит указание на то, что необходимо обеспечить меры поддержки арендодателям, предоставившим отсрочку, но перечня таких мер нет. Ожидаем их принятия.

Что делать тем, кого нет в упомянутом списке?

Применять в переговорах с арендодателями возможности ст. 451 ГК РФ — она обеспечивает ваше право на изменение или расторжение договора в связи с существенным изменением условий. В том числе и защиту интересов в судебном порядке.

Правила и условия применения статьи:

Ст. 451 ГК РФ может применяется при наличии одновременно и в совокупности следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Существенные условия это — возникшие внезапно, после заключения договора, без участия, вины и вне контроля сторон непредвиденные и непреодолимые обстоятельства, которые не могли быть разумно учтены сторонами при заключении договора и риск наступления которых не был принят на себя сторонами. Данные обстоятельства приводят к существенной затруднительности, а именно существенным образом изменяют равновесие договорных обязательств в силу либо возрастания для стороны стоимости исполнения, либо уменьшения ценности полученного стороной исполнения, и (или) бессмысленности исполнения договора.