ГК РФ

Как оспорить сделку купли-продажи квартиры по ст. 177 ГК. Кейс по недвижимости

Когда суд может забрать квартиру у покупателя спустя 5 лет после покупки?
397 133

Делюсь очередным кейсом по недвижимости, в котором спустя 5 лет признали недействительной сделку купли-продажи квартиры и возвратили квартиру законному владельцу.

Январь 2018 г. собственник квартиры, Алексей (имена в тексте изменены) находился на длительном лечении в медицинском учреждении с тяжелым заболеванием, препятствующим осознавать правовые последствия своих действий. Супруга Алексея — Вероника в последние месяцы находилась в стрессовом состоянии, т.к. вынуждена была все время проводить около больного мужа, работать не было сил, она была измотана морально и физически, а еще заканчивались деньги на лечения. При этом супругу требовались дорогостоящие препараты, приобретение которых не покрывала страховка ОМС.

В один из дней лечащий врач Алексея сообщил, что без препаратов и операции Алексей умрет, если в течении недели не внести деньги.

Вероника просила помощи у своих родственников, друзей и знакомых, но те уже не в силах были бесконечно оказывать материальную помощь и один из друзей предложил оформить частный заем у инвестора под залог квартиры.

В связи с тем, что иного выхода не было Вероника согласилась на условия частного инвестора и после встречи они поехали к нотариусу на оформление 2-й сделки. Квартиру стоимостью 10 млн. в Москве переоформили на инвестора под заем в 3 миллиона.

Сделка проходила в 2 этапа:

  • В 1-м квартиру с Алексея фиктивно переоформили на Веронику.

  • Во 2-м с Вероники на инвестора уже у нотариуса.

На момент сделки Веронику не смутил тот факт, что вместо договора залога оформили договор купли-продажи. Как уверял ее инвестор, что такую сделку оформить проще и после выплаты займа с % квартира будет оформлена обратно в собственность Вероники.

В июне 2018 г. Алексей умер, а Вероника не смогла вовремя внести очередной платеж, и инвестор уведомил Веронику о продаже квартиры в счет долга, дал ей 10 дней, чтобы выселиться из жилого помещения. Долг составлял 3,5 млн.руб.

При продаже квартиры инвестор не уведомлял покупателя о тонкостях получения квартиры в собственность, да и покупатель не сильно беспокоился, ведь он оформлял ипотеку на квартиру и посчитал, что раз Банк одобрил выдачу кредита, то и не стоит более беспокоится.

В 2021г. ко мне на консультацию обратилась дочь Вероники - Юлия с вопросом можно ли вернуть ее квартиру через суд. Юлия подробно описала мне все происходящие события, показала все медицинские документы.

Ознакомившись с документами, я убедился, что сделка является кабальной, т.е. заключена на неравноценных условиях для заемщика, тем более ее отец (Алексей) объективно не мог осознавать последствия своих действий при продаже квартиры.

Были собраны доказательства и составлено исковое заявление в суд о признании сделки купли-продажи недействительной, истребовании имущества из чужого незаконного владения.

В суде дело длилось почти 2 года и при вынесении решения суд руководствовался следующими обстоятельствами:

  • при заключении 1-й сделки Алексей был тяжело болен, находился на длительном лечении в больнице, принимал медицинские препараты, оказывающие влияние на его способность осознавать характер и значение совершаемых им действий, и не мог совершить сделку по продаже спорной квартиры.

Тяжелое состояние подтверждалось медицинскими документами, проведенной судебном медицинской экспертизой и показаниями главного врача больницы.

  • на момент промежуточной сделки (от Алексея к Вероники) Вероника не располагала денежными средствами, позволяющими ей купить квартиру, даже ½ долю.

С 2017 г. на сайте ФССП России в отношении Вероники опубликованы данные о возбужденных исполнительных производств на сумму свыше 2-х млн.руб.

  • вторая сторона (инвестор) знал о тяжелом положении продавца и намеренно совершил сделку на кабальных условиях (вместо договора о залоге оформили договор купли-продажи).

Хотя в судебном заседании инвестор занял позицию, что ему не чего не было известно о состоянии собственников, однако часть денег им же была перечислены на лечение на реквизиты мед. учреждения.

  • конечный покупатель не проявил надлежащую осторожность и осмотрительность до заключения договора купли-продажи.

А после его совершения не переоформил лицевые счета на свое имя для оплаты счетов ЖКУ

Суд применил норму ст. 177 ГК, сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права и охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

И конечно же нормы ст. 301 и 302 ГК об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Суд удовлетворил исковые требования и вернул квартиру законному владельцу, а покупатель остался с ипотечным кредитом и претензиями к инвестору, у которого покупал квартиру.

Фактически покупатель стал жертвой мошенничества со стороны инвестора, но мог и заранее предупредить наступление негативных последствий, если бы проявил должную осторожность и осмотрительность и перед покупкой провел проверку всех собственников квартиры на предмет законности совершенных сделок.

Начать дискуссию

ФНС объяснила, как представлять сведения о разрешении на добычу водных биоресурсов

В налоговую нужно по-новому подавать информацию о полученном разрешении на добычу водных биологических ресурсов.

Курсы повышения
квалификации

20
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора

Если налог уменьшается до нуля за счет вычетов, то ЕНП-уведомление по нему не нужно

Нулевые уведомления по ЕНП не нужны.

💡 Как заполнить ПСФЛ, зарегистрировать обособку, провести индексацию зарплаты и что включить в уведомление по ЕНП: разъяснения экспертов

Ежедневно наши эксперты готовят для вас статьи-разборы и мини-курсы о законопроектах, новых правилах, разъясняют действующие нормы НК и ТК, на примерах показывают, как заполнить декларацию, провести операцию в 1С и прикладывают образцы, бланки и другие полезные документы. Сегодня собрали топ таких разборов за неделю.

Лучшие спикеры, новый каждый день

Россельхозбанк предупреждает о блокировке Мир-UnionPay за границей

Банк рекомендует снять наличные ДО КОНЦА ДНЯ.

Лучший допрос в налоговой — это тот, который не состоялся. Интервью с Владиславом Каминским

Обязательно ли идти на допрос в налоговую, какие риски и ответственность за неявку ждут бухгалтеров, какие незаконные методики использую налоговики. Об этом рассказал Владислав Каминский, налоговый эксперт и спикер IV всероссийской бухгалтерской конференции «Клерка», которая пройдет 14 марта.

Лучший допрос в налоговой — это тот, который не состоялся. Интервью с Владиславом Каминским
Социальный вычет

💯 За обучение на «Клерке» бухгалтеры могут получить социальный вычет

Социальный налоговый вычет по НДФЛ по расходам на свое обучение в любой форме (в том числе, заочной) за 2023 год можно получить в размере до 120 тыс. рублей, за 2024 — до 150 тыс.

Опытом делятся эксперты-практики, без воды
НДС

Теперь станет проще подтверждать нулевую ставку НДС

С 1 апреля 2025 года для подтверждения нулевой ставки будет не нужно представлять документы с отметками таможенных органов.

Уведомление по ЕНП

Когда уведомление по ЕНП может быть с нулевой суммой

В общем случае уведомление по ЕНП на налоги, которых нет (сумма налога = 0), не сдают.

1
440

Как работодателю поймать удаленщика на прогулах

Если сотрудник на удаленке не выходит на связь с работодателем больше двух дней подряд без уважительных причин, то это считается нарушением. С ним могут расторгнуть трудовой договор.

Валютный контроль

ИП может не отчитываться за личный счет в банке Казахстана, но должен отчитаться за счет в Узбекистане

Физлица должны сдавать отчеты о движении средств по своим зарубежным счетам. Но есть нюансы для счетов в странах ЕАЭС.

У ИП на УСН будет льгота по налогу на имущество на помещение, даже если оно временно не используется в бизнесе

Применение УСН предполагает освобождение от налога на имущество, если оно не включено в региональный «кадастровый» перечень.

Ликбез по страховке от безработицы в ОАЭ. Про штрафы

Итак, в продолжение темы о страховании от безработицы скажу, что с 01.10.2023 года правительство ОАЭ будет применять штрафы… к работникам, которые не подписываются на систему страхования по безработице или не выполняют платежи по ней.

1
151
Миникурсы, текстовые и видеоинструкции для бухгалтеров
Инвестиции

Свежие облигации: Новотранс на размещении

Пока кто-то готовится к доллару по сто, а кто-то ждёт, что всё отберут, а деньги запретят, находятся смельчаки, готовые собрать заявки на облигации с купоном ниже ключевой ставки на 1,5–2%.

Свежие облигации: Новотранс на размещении

Российским банкам теперь доступен выбор канала биометрического обслуживания

Задача внедрения биометрии станет проще и дешевле для 200+ банков. Ниже порог — выше выполнимость задачи.

⚡️Новые санкции США: 11 российских банков и НСПК

США объявляют санкции против 11 российских банков, включая известные Модульбанк и Авангард, а также Национальную систему платежных карт (НСПК). В список попали и значимые финансовые структуры, среди которых БСФ Капитал и Эльбрус Капитал, что говорит о расширении масштабов ограничительных мер.

871

Бизнес на иголках. Колючая история Рязанского предпринимательства

Без чего невозможно представить всю текстильную промышленность? Без мелочи. Без иголки. Давайте ненадолго переместимся в те времена, когда одно предприятие Рязанской губернии обеспечивало игольными изделиями не только всю Россию, но и было известно далеко за ее пределами. Переяславль-Рязанский, 1700 год.

Бизнес на иголках. Колючая история Рязанского предпринимательства
8
355
Бесплатно с Кадровый учет

Трудовой договор с дистанционным работником в 2024 году: образец

Дистанционная работа (ст. 312.1 ТК) выполняется вне места нахождения работодателя, вне стационарного рабочего места, территории или объекта, прямо или косвенно находящихся под контролем работодателя. Как правило, для выполнения трудовой функции и взаимодействия используются информационно-телекоммуникационные сети общего пользования, в том числе интернет.

Трудовой договор с дистанционным работником в 2024 году: образец

Должен ли бухгалтер компенсировать ущерб из-за своей ошибки?

Ошибки бухгалтера. Коллеги, добрый день. Поделитесь. Если из-за ошибки бухгалтера организация несёт расход. В моём случае, больничный лист переплата, около 10 тыс руб. Первый раз такое за 17 лет. Должен ли бухгалтер возместить эти суммы работодателю? Малый бизнес, главбух в единственном лице 🤦‍♀

491

С Днём защитника Отечества!

Дорогие коллеги! От имени всего коллектива поздравляем вас с Днём защитника Отечества!

IT-компании

Иностранные IT-компании не смогут получать льготы в РФ

Из реестра аккредитованных IT-компаний уберут иностранный бизнес. Предприятия не смогут получать налоговые преференции и отсрочку от армии для своих сотрудников.