Изъятие под КРТ: как оспорить и почему суды встают на сторону государства

Механизм принудительного отчуждения недвижимости в рамках реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ) сегодня является наиболее конфликтогенным сегментом земельных отношений. В отличие от классического изъятия под линейные объекты (дороги, трубопроводы), где наличие государственной нужды очевидно и подтверждено многолетней практикой Верховного Суда РФ, в случае с КРТ публичный интерес выражен в абстрактной категории «обновление среды жизнедеятельности». Такая размытость критериев создает предпосылки для злоупотреблений и вынуждает правообладателей использовать инструменты судебной защиты на грани процессуального закона.

Анализ арбитражной практики 2024–2026 годов показывает: суды округов последовательно отказывают собственникам в оспаривании нормативной базы КРТ, принимая сторону региональных властей. Особую тревогу у профессионального сообщества вызывает норма п. 13 ст. 56.12 ГрК РФ, допускающая проверку судебного решения об изъятии исключительно в части размера компенсации. Данное законодательное решение вступает в диссонанс с принципами инстанционности, закрепленными в Федеральном конституционном законе «О судебной системе» (ст. 19, 20), и фактически нивелирует право на обжалование в апелляции и кассации.

Автор: Мильский Андрей — адвокат, кандидат юридических наук, лауреат премии «Адвокат года 2026» по версии RBG и Торгово-промышленной палаты России.

Законодатель в ст. 56.12 ГрК РФ закрепил специальный порядок изъятия для целей КРТ, который, формально подчиняясь правилам главы VII.1 ЗК РФ, содержит ряд существенных отличий. Эти различия направлены на ускорение процедуры и минимизацию возможностей для собственника по защите своих интересов.

Статья 56.12 ГрК РФ вводит беспрецедентную для договорного права норму: арендаторы земельных участков, находящихся в публичной собственности, со сроком договора менее пяти лет лишаются права на получение возмещения в классическом понимании. Им направляется уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке, которое вступает в силу через пять дней с момента получения.

Практический кейс из арбитражной практики:
В деле № А40-121657/2024 (Постановление АС Московского округа от 09.07.2025 № Ф05-5442/2025) суд признал законным расторжение договора аренды земельного участка сроком на 3 года для размещения временного торгового павильона. Орган власти, приняв решение о КРТ, направил уведомление 15 марта 2025 года. Арендатор пытался оспорить действия, ссылаясь на п. 2 ст. 610 ГК РФ, однако суд кассационной инстанции указал, что специальная норма п. 6 ст. 56.12 ГрК РФ имеет приоритет.

В то же время, если на участке находится объект недвижимости, принадлежащий арендатору на праве собственности, или договор аренды заключен на 7 лет, изъятие происходит по общим правилам с полной компенсацией рыночной стоимости прав аренды.

Норма, ограничивающая пересмотр судебного акта об изъятии только суммой выплаты, противоречит правовой позиции, изложенной в пункте 39 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2025). Верховный Суд прямо указал, что нормативные акты об утверждении КРТ обладают свойствами нормативности (распространяются на неопределенный круг лиц, рассчитаны на многократное применение), а значит, подлежат оспариванию по правилам главы 23 АПК РФ.

Однако, если собственник пропустил момент оспаривания постановления регионального правительства о КРТ и получил решение районного суда об изъятии, он уже не может заявить довод о незаконности самого проекта планировки территории. Проверка этого довода для суда вышестоящей инстанции (апелляции, кассации) находится за рамками разрешенного законом обжалования (п. 13 ст. 56.12 ГрК РФ).

Анализ судебной практики, включая дело № А40-60215/22-72-410 (Постановление АС МО от 14.12.2022 № Ф05-30337/2022), показывает: успешное противодействие изъятию под КРТ возможно только на этапе оспаривания самого нормативного правового акта о комплексном развитии территории.

В деле заявители пытались доказать, что изъятие проведено без утвержденного проекта планировки территории (ППТ), ссылаясь на отсутствие документации. Суд отклонил довод, указав, что в Москве функции ППТ выполняет Генеральный план, к которому земельные участки были отнесены как «территории реорганизации». Заявители не оспорили постановления № 1552-ПП и № 1591-ПП в установленный срок, и суд кассации констатировал: «основания для иной оценки отсутствуют».

Вывод эксперта: если постановление регионального правительства о КРТ (или решение главы муниципалитета) не оспорено в первые три месяца с даты официального опубликования, изъятие станет неизбежным. Оставшийся механизм судебной защиты сводится лишь к торгу о цене выкупаемой недвижимости.

1. Не пропустите срок на оспаривание решения о КРТ. Это административный иск в течение 3 месяцев со дня опубликования акта (ч. 4 ст. 198 АПК РФ).

2. При получении уведомления об изъятии не подписывайте соглашение без независимой оценки убытков, включая упущенную выгоду (ст. 56.8 ЗК РФ).

3. Готовьтесь к тому, что суд не будет проверять обоснованность изъятия. Арбитражные суды округов (Московский, Северо-Западный, Уральский) в решениях за 2025–2026 гг. последовательно отказывают в удовлетворении кассационных жалоб по доводам об отсутствии государственной нужды, ссылаясь на п. 13 ст. 56.12 ГрК РФ.

4. Фиксируйте пороки процедуры (нарушение сроков уведомления, неправильный расчет рыночной стоимости, изъятие большего объема, чем предусмотрено документацией). Это единственное, что можно будет обжаловать после вынесения судом первой инстанции решения об изъятии.