Что меняется с 2027 года
Главная новость — не в повышении самих ставок, а в новой схеме мотивации ведомств. Регионы и муниципалитеты смогут заключать с Роскадастром соглашения об уточнении сведений о недвижимости: площади, границ, назначения объектов. За эту работу организация сможет получить до половины дополнительных поступлений в бюджет, которые принесёт её работа. С 2027 года ФНС начнёт передавать регионам данные, необходимые для расчёта такого вознаграждения.
Проще говоря, у Роскадастра впервые появляется прямой финансовый стимул искать неучтённые постройки, ошибки в характеристиках и расхождения между фактическим состоянием дома и записями в реестре. Юристы отмечают: раньше частный сектор проходил мимо масштабных проверок, на которые ещё с 2014 года шли торговые и бизнес-центры при привязке налога к кадастровой стоимости, — теперь внимание перейдёт на обычных собственников.
Кому придётся платить больше
Эксперты сходятся: под удар попадут прежде всего те, у кого данные в ЕГРН не совпадают с реальностью.
Владельцы домов на садовых участках, внесённых по старым документам. По словам специалистов, ошибки встречаются часто: неверно указаны площадь, число этажей, назначение помещений.
Собственники незарегистрированных пристроек, мансард, хозпостроек и гаражей. Речь и о капитальной бане на фундаменте, которая не оформлена, — за неё налог начислять не будут, пока объект не внесён в ЕГРН, но при выявлении характеристики уточнят.
Владельцы участков с неточными границами и квартир с самовольной перепланировкой.
Те, кто использует землю под ИЖС или садоводство в коммерческих целях: гостевые дома под аренду, магазины, автосервисы на участке, участки под снос и продажу нескольких домов. Для «личной» земли ставка не превышает 0,3%, для коммерческой — до 1,5%, а с повышающими коэффициентами итоговый платёж, по оценкам экспертов, может вырасти в десятки раз.
Отдельная группа рисков — проект Минфина, который может вступить в силу с 1 января 2027 года: если после изменения вида разрешённого использования, площади или категории земли кадастровая стоимость участка выросла, налог сразу пересчитают по новой стоимости. В приведённом примере участок, подорожавший с 1 млн до 5 млн рублей, даст рост налога в пять раз. Кроме того, по новому проекту отменяются ограничители для дорогой недвижимости: сейчас налог на жильё с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей после переоценки может расти не более чем на 10% в год — эти меры предложено убрать.
Юристы не исключают, что в отдельных случаях после уточнения характеристик налог может увеличиться и в пять раз — просто за счёт исправления ошибок в реестре.
Как это будет выглядеть на практике
Механизм описывают так: расхождение с ЕГРН (например, лишний этаж, пристройка, фактическая площадь больше заявленной) можно заметить даже без выезда и доступа внутрь, затем данные ложатся в основу кадастровых работ, после чего пересчитывается кадастровая стоимость — и вслед за ней налог. При этом новая стоимость будет применяться только с даты внесения записи в ЕГРН: пересчитывать уже уплаченный налог за прошлые годы не будут.
Важно: сама по себе найденная ошибка не означает автоматического счёта. Для внесения изменений нужны основания — технический или межевой план, результаты обследования, решение уполномоченного органа, а в спорных случаях — выезд специалиста. Проникать в квартиру или дом без согласия проживающих сотрудники Роскадастра не вправе: это возможно только в случаях, прямо предусмотренных законом, или по решению суда.
Что стоит сделать заранее
Рекомендации экспертов просты и сводятся к одному: не ждать налогового уведомления.
Сопоставьте выписку из ЕГРН, налоговое уведомление и документы на недвижимость: проверьте площадь, кадастровый номер, границы участка, назначение объекта и наличие зарегистрированных построек.
Если нашли ошибку — обратитесь в Росреестр через МФЦ или электронные сервисы, приложив подтверждающие документы. Своевременное исправление данных дешевле, чем перерасчёт после проверки.
Если на участке есть капитальные постройки, которые вы не оформляли, взвесьте риски и при необходимости узаконьте их заранее.
Проверьте, есть ли у вас льготы: например, за жилой дом на даче действует вычет 50 кв. м, а пенсионеры, предпенсионеры и ряд других категорий имеют право на вычет по земельному налогу в размере 6 соток — правда, только по одному участку.
Кстати, параллельно с 2027 года меняется и сам порядок расчёта имущественных налогов: считать их будет ФНС на основе данных Росреестра и ГИБДД, а сроки уплаты сдвинутся на месяц — вперёд, до 28 марта. Это ещё одна причина следить за тем, что написано о вашей недвижимости в реестрах: именно оттуда теперь будут брать цифры.
Обе инициативы — механизм стимулирования Роскадастра и налоговый проект Минфина — пока находятся на стадии предложений и доработки, поэтому итоговые правила могут скорректироваться. Но направление очевидно: государству интересны данные о частных домах и садовых участках, и лучше встретить проверки с чистыми документами, чем с объяснениями.
