Разрешение на перепланировку квартиры: пошаговый порядок согласования, необходимые документы и правила

Каждый собственник мечтает превратить свое жилье в максимально удобное и функциональное пространство. Однако стремление сделать перепланировку квартиры часто упирается в строгие требования законодательства. В многоквартирном доме любые строительные работы затрагивают не только интересы владельца недвижимости, но и безопасность соседей, а также устойчивость конструкций всего здания. По этой причине порядок согласования перепланировки строго регламентируется нормативными актами, ключевым из которых в Москве выступает Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (в редакции от 18.04.2025, действующей и в 2026 году).

Законодательство чётко разделяет понятие переустройства и перепланировки. Если переустройство связано с переносом инженерных сетей, газовых или электрического оборудования, то перепланировка квартиры затрагивает архитектурные границы и параметры жилого помещения - смещение перегородок, изменение конфигурации комнат, демонтаж стен или перенос дверных проемов. Любое подобное действие требует предварительного получения разрешения инспекции согласно части 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ. Если провести ремонт «втайне», оформив самовольную перепланировку, возникнут серьезные риски: от выплаты денежного штрафа до проблем при продаже объекта или отказов, если привлекаются кредитные продукты и банк оформляет ипотеку. Также при любой жалобе на квартиру выйдет инспектор Жилищной инспекции и выдаст предписание вернуть планировку в части нарушений в исходное состояние согласно части 3 статьи 29 ЖК РФ. Если этого не сделать, то квартиру продадут с торгов согласно части 5 той же статьи, деньги отдадут бывшему собственнику, а новый обязуется привести квартиру в законный вид.

В этой теме мы подробно расскажем, как правильно согласовать перепланировку в 2026 году, какие документы понадобятся для подачи заявления и как пройти все этапы для внесения изменений в ЕГРН.

Замышляя ремонт, важно точно понимать, какие масштабные изменения конфигурации жилого помещения допустимы по закону, а какие категорически запрещены. Любые действия, меняющие технические параметры объекта, должны соответствовать строительным, санитарным, юридическим и противопожарным нормам (пункт 9.9 Приложения 1 к ППМ №508). 

Собственник имеет право адаптировать пространство под потребности своей семьи, если планируемые строительные работы не угрожают устойчивости здания и не ухудшают жилищные условия соседей. Для большинства из этих действий потребуется заранее проект перепланировки и последующее оформление разрешений.

В список разрешенных решений входят:

• Перенос и демонтаж ненесущих перегородок: возведение новых легких стен, снос межкомнатных ненесущих конструкций, разборка встроенных шкафов и кладовых.

• Изменение конфигурации дверных проемов: пробивка или заделка проемов в ненесущих стенах, перенос внутренних дверей.

• Устройство и расширение мокрых зон: объединение или расширение санузла и ванной за счет коридора, гардеробной или других нежилых помещений (с обязательной гидроизоляцией полов).

• Замена полов: замена конструкции полов, укладка звукоизоляционных и гидроизоляционных материалов, стяжки (изменения послойного состава полов требуют проектного расчета).

• Перестановка сантехнического и электрического оборудования: замена плит, перенос раковин, моек и унитазов в пределах существующих границ кухни, ванной или туалета.

• Демонтаж подоконного блока при выходе на балкон или лоджию с установкой французских окон.

• Устройство проема в несущей стене в правильном месте, допустимой ширины и с выполнением соовтетствующего усиления.

• Перенос кухни на площадь нежилых помещений или расширение с соблюдением всех необходимых требований

• и т.д.

Законодательство вносит четкий отказ на проведение манипуляций, способных нарушить прочность здания или создать аварийную ситуацию, либо нарушить права третьих лиц (соседей). Выполнить такие несогласованные работы - значит подвергнуть опасности жизни людей и гарантированно получить предписание вернуть жилье в первоначальное состояние.

Категорически запрещено:

• Затрагивать несущие стены: полный снос, штробление под коммуникации или устройство широких проемов в неположенном месте и без усиления недопустимы.

• Присоединение балкона или лоджии к жилым комнатам: полный демонтаж подоконного блока с объединением холодного и теплого контуров, а также вынос радиаторов центральной системы отопления на балконы и лоджии также вне закона (пункты 9.7 и 9.18 Приложения 1 к ППМ №508).

• Перенос мокрых зон над жилыми комнатами или кухнями соседей снизу: расширение кухни, ванной или санузла за счет площади жилых комнат или кухни строго запрещено согласно п 7.20 СП "Здания жилые многоквартирные".

• Объединение газифицированной кухни с жилой комнатой: запрещено сносить стену между комнатой и кухней с газовой плитой без установки плотной двери или изолирующей раздвижной перегородки (пункты 9.16).

• Демонтаж или уменьшение вентиляционных или технических / сантехнических шахт: усечение или ликвидация шахт полностью запрещены, даже если внутри них есть пустая площадь до стояков или вентиляционных каналов (п. 9.5).

• Размещение кухни над жилыми комнатами (п. 7.21 СП "Здания жилые многоквартирные");

• Затрагивание общедомового иимущесства без согласия всех собственников многоквартирного дома. Например, расширение входной двери в квартиру. Или присоединение части общей лестничной клетки. Или изменение архитектурного облика фасада.

Конечно, здесь приведены не все возможные нарушения (всего их около 60ти), а только самые распространенные.

Подготовка полной документации - важнейший этап, от которого зависит решение жилищной инспекции. Чтобы успешно согласовать перепланировку квартиры в Москве, заявителю необходимо собрать полный пакет бумаг в соответствии с нормами действующего законодательства. Подача запроса сегодня происходит в электронном формате через официальный портал mos.ru. Проконсультироваться в самой Жилищной инспекции, таким образом, практически невозможно.

Для стандартного согласования перепланировки жилого помещения в надзорный орган требуется предоставить следующую обязательную документацию:

• Заявление на согласование: заполняется непосредственно на сайте при оформлении услуги онлайн в электронной форме.

• Правоустанавливающие документы: актуальная выписка из ЕГРН, подтверждающая права собственника на жилье.

• Технический паспорт БТИ: поэтажный план и экспликация помещения, отражающие первоначальное состояние и границы комнат до проведения ремонта.

• Проект перепланировки: разработать его должна специализированная организация, имеющая допуск СРО. В документе детально описывается планируемое устройство новых перегородок, дверных проемов, изменение полов, замена или перенос газового и электрического оборудования. 

• Техническое заключение: документ о безопасности и допустимости проведения планируемых строительных работ. Если не затрагиваются несущие стены, заключение могут выпустить также любые фирмы, имеющие соовтетствующий допуск СРО. 

Если Вы затрагиваете несущие стены, планируете устройство антресоли, демонтируете подоконный блок в панельном доме, или у Вас в здании смешанные или деревянные перекрытия, то техзаключение и проект необходимо заказывать только в ГБУ "Экспертный центр" согласно пункту 1.2.3.5 Приложения 3 к ППМ № 508. У них такая документация стоит гораздо дороже, чем у обычных компаний с допуском СРО.

В зависимости от конфигурации объекта и правовых нюансов, могут потребоваться дополнительные подтверждающие справки и согласия:

• Письменное согласие членов семьи или сособственников: если квартира находится в общей собственности нескольких лиц, необходимо согласие каждого правообладателя.

• Справка Мосгаз: если Вы меняете газовую плиту на электрическую, или переносите газовую плиту в пределах существующей кухни.

• Справка Управляющей компании о выделенной электрической мощности. Если Вы меняете газовую плиту на электрическую.

• Протокол решения общего собрания соседей: необходим, если планируемые работы затрагивают общее имущество собственников многоквартирного дома (например, при присоединении части тамбура или переносе общедомовых коммуникаций).

Срок рассмотрения пакета документов Жилищной инспекцией составляет ровно 20 рабочих дней (раньше или позже не выдают). Запомните: любая ошибка в проекте или отсутствие нужной справки станет причиной для ответа в виде отказа, придется править документы и подавать их заново, и снова ждать 0 рабочих дней. Поэтому формировать пакет стоит предельно внимательно.

Процесс согласования перепланировки квартиры требует последовательного выполнения установленного порядка действий. Чтобы избежать отмены решений, штрафных санкций и задержек в строительных работах, собственник жилья должен действовать по четко сформулированному алгоритму в соответствии с требованиями законодательства Москвы.

Первоначальный шаг - обращаться в БТИ, чтобы получить технический паспорт или поэтажный план с экспликацией помещений квартиры. На этом этапе определяется текущее состояние недвижимости. План БТИ обязательно заказывать без выхода техника БТИ на квартиру - только из базы. Иначе в случае каких-либо изменений, он отметит их уже проведенную незаконную перепланировку. Следует получить исходный план БТИ, который уже существует на квартиру, и обязательно проверить совпадает ли полностью реальная планировка квартиры с указанной в БТИ, размеры комнат, привязки окон (в масштабе) и дверей. В случае выявления отклонений уже надо выяснять - ошибки ли это БТИ, что бывает достаточно часто, или какие-то изменения были сделаны в процессе эксплуатации квартиры или капитального ремонта дома. В случае ошибок БТИ необходимо будет заказывать архивные планы БТИ, писать им обращение, принимать техника для уточняющих обмеров, предоставлять доказательную базу. Если Вы не проверите всю чистоту и соовтетствие исходного плана БТИ, то эти ошибки могут всплыть уже после получения разрешения, выполнения ремонта, на этапе его приемки инспектором Жилинспекции, новых обмеров БТИ для регистрации новой планировки а также при внесении изменений в ЕГРН после перепланировки. Придется править все документы, заново получать разрешение, а, скорей всего, и переделывать ремонт.

В новостройках застройщик не ставит квартиры при сдаче дома в эксплуатацию на учет в БТИ, так что необходимо проводить первичную инвентаризацию (обмеры) квартиры в БТИ самостоятельно, так как Жилищная инспекция требует для согласования перепланировки представлять не выписку из ЕГРН или технический план от застройщиак, а именно документы БТИ.

Далее следует обратиться в специализированную проектную организацию с допуском СРО, где специалисты подготовят проект перепланировки квартиры и техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки. Качественный проект позволит сделать перепланировку без риска получения отказа.

Пример титулов технического заключения о допустимости и безопасности планируемых работ и проекта перепланировки компании ООО “Ресог”:

Сегодня в столице процедура согласования перепланировки полностью переведена в электронный формат. Заявитель оформляет онлайн-запрос через официальный портал госуслуг, прикрепляя сформированный пакет документов, который мы привели выше. Жилищная инспекция рассматривает обращение в течение 20 рабочих дней. В результате орган выносит решение - выдает официальное разрешение на проведение работ или обоснованный отказ. В случае отказа необходимо устранить замечания (исправить БТИ, ЕГРН, или проектную документацию) и подать заявление заново.

После получения разрешения можно начинать ремонт. Все работы должны проводиться в строгом соответствии с утвержденным проектом перепланировки. На выполнение дается установленный срок (до 18 месяцев), но его по заявлению можно продлить. После завершения ремонта на объект вызывается приемочная комиссия.

Для этого также через личный кабинет портала mos.ru подаются следующие документы:

• акты скрытых работ (они выполняются на устройство гидроизоляции и звукоизоляции полов, и, если проводилось, усиление проема в несущей стене либо устройство антресоли). Акты должны подпсиать проектировщики, выполнявшие проект перепланировки, а также строители, также соятаяющие уже в строительном СРО (саморегулирующей организации). Строители, не состоящие ни в каком СРО, не имеют права по закону выполнять такие работы.

• технический план (он готовится любым акредитованным кадастровым инженером);

• журнал ремонтно-строительных работ, если проектную документацию делал ГБУ "Экспертный центр";

• возможно эскиз (если были незначительные отклонения от согласованного проекта - например, унитаз в санузле поставили в другое место; если отклонения значительны: например, санузел расширили на коридор не на 1 метр, а на 1,2, то придется переделывать проект и получать разрешение заново).

   

Инспекторы проводят осмотр помещения и, если параметры выполненных изменений совпадают с проектом, а также не выявляют никаких нарушений норм, подписывают акт о завершении переустройства и перепланировки жилого помещения. Если они выявили отклонения или нарушения, то, если они ничего не нарушили, то надо исправить проект и получать разершение заново, а если нарушили, то устранить эти нарушения.

Инспектор присылает акт в личный кабинет, отправляет его вместе с техническим планом в Росрееестр для внесения изменений в ЕГРН, а также один экземпляр в БТИ.

Необходимо обратиться в БТИ для новых обмеров квартиры на основании полученного акта. Техник выходит на объект и сравнивает все размеры новой планировки с указанными в проекте. Если есть какие-то отклонения, то он рисует их красными линиями и ставит штамп о наличии несогласованных изменений. Согласование придется начинать сначала, так как регламента правки уже выданного акта о завершенном переустройстве, к сожалению, нет. Если все совпадает, то он выдаст запрошенные документы (технический паспорт или план с экспликаией) и внесёт новую планировку квартиры в черных линиях в базу БТИ, так что документы на квартиру всегда можно будет заказать просто оттуда.

Если при отправке техплана инспектором Жилищной инспекции Росреестр выдал приостановку (замечания), то её вышлют Вам. После получения новых документов БТИ, необходимо будет поправить технический план, который Вы заказывали у кадастрового инженера после завершения ремонта в соовтетствии с замечаниями Росреестра, а также привести его в соответствие с замерами и площадями в полученном БТИ, чтобы данные в ЕГРН и БТИ не различались на погрешности измерений техника БТИ и кадастрового инженера, после чего подать его самостоятельно через МФЦ в Росреестр для устранения приостановки и регистрации новой планировки в ЕГРН. Только после внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости новая планировка жилого помещения становится официально признанной, а порядок согласования считается полностью выполненным.

Более подробно о всех нюансах читайте в статье про Процесс согласования перепланировки квартиры.

Планируя ремонт с изменением конфигурации жилья, важно заранее рассчитать не только стоимость строительных материалов, но и расходы на юридическое оформление. Сама государственная услуга по рассмотрению заявки Жилищной инспекцией в Москве предоставляется бесплатно, однако подготовка необходимых документов требует привлечения коммерческих организаций и специалистов.

Весь процесс согласования перепланировки квартиры делится на несколько ключевых этапов, каждый из которых имеет свои временные рамки:

• Получение исходны планов БТИ: от 7 до 15 рабочих дней.

• Разработка документации: подготовка технического заключения и проекта перепланировки специалистами СРО занимает от 5 до 15 рабочих дней. В ГБУ Экспертный центр - 0 рабочих дней.

• Рассмотрение в инспекции: решение Мосжилинспекции выдается в течение 20 рабочих дней с момента подачи заявления через официальный портал.

• Срок действия разрешения: полученный документ дает собственнику право проводить ремонтные работы в течение 18 месяцев.

• Подготовка технического плана кадастровым инженером: от 5 рабочих дней.

• Выдача акта о завершенном переустройстве: 10 рабочих дней с момента регистрации заявления.

• Регистрация Росреестром изменений в ЕГРН: 5 рабочих дней.

• Получение новых планов БТИ после обмеров: 15 рабочих дней.

Это при идеальной последовательности без возникновения исправлений и проволочек, что бывает крайне редко, особенно при самостоятельном согласовании. Также сюда следует отнести время на подготовку документов, разборе вопросов, пересылку документво и т.д. 

В общей сложности весь цикл подготовки, от начала работ до получения разрешения на перепланировку при самостоятельном согласовании занимает около 3–6 месяцев, если проектную документацию выполняет обычная организация без допуска СРО. При более сложных перепланировках (при взаимодействии с ГБУ "Экспертный центр") сроки могут значительно увеличиться.

То, сколько стоит законно согласовать перепланировку, напрямую зависит от сложности планируемых изменений и конструктивных особенностей здания. В итоговую смету входят следующие затраты:

• Технический паспорт или архивные планы БТИ: от 4 000 до 8 000 рублей, для новотроек - от 20 000 руб.

• Проект перепланировки и техническое заключение: для простых работ в ненесущих стенах стоимость составит от 35 000 до 60 000 рублей; если затрагиваются несущие стены или общее имущество, сумма варьируется от 150 000 до 250 000 рублей.

• Технический план для ЕГРН: работы кадастрового инженера стоят в среднем от 15 000 до 30 000 рублей.

• Госпошлина в Росреестр: 1000 руб.

• Получение БТИ после перепланировки: от 20 000 руб.

• Сопровождение под ключ (при обращении к специалистам): услуги сторонней компании по сбору бумаг, проверке документов и их соответствия друг другу, решению проблем несоответствий, сдаче объекта инспектору и техникам БТИ обойдутся от 60 000 до 150 000 рублей дополнительно.

Таким образом, минимальный бюджет для внесения изменений в конфигурацию жилого помещения собственными силами составит порядка 80 000– 130 000 рублей для обычной перепланировки. Попытка сэкономить на этом и проигнорировать закон часто приводит к тому, что платить приходится дважды - из-за штрафов и необходимости возвращать ремонт в исходное состояние в случае нарушений согласно части 3 ст.29 ЖК РФ.

Если ремонт проведен без предварительного разрешения Жилищной инспекции, такая перепланировка квартиры считается самовольной. Многие собственники сталкиваются с необходимость узаконить изменения по факту при продаже недвижимости, покупке жилья с привлекательными условиями, оформлении ипотечной сделки или в результате плановой проверки надзорных органов. В многоквартирном доме внести изменения в официальные документы возможно, но этот процесс потребует уплаты штрафа и выполнения установленного порядка.

Выявление несогласованных строительных работ влечет за собой административные и финансовые риски для владельца квартиры. Законодательство предусматривает следующие меры воздействия:

• Административный штраф: за самовольную перепланировку жилого помещения для граждан предусмотрен штраф в размере от 2 000 до 2 500 рублей (в соответствии со статьей 7.21 КоАП РФ).

• Предписание органа контроля: инспекция обязывает собственника либо узаконить выполненные изменения в течение заданного срока, либо вернуть квартиру в первоначальное состояниев части нарушений, если они были допущены.

• Риски при продаже и кредитовании: продать недвижимость с незаконной перепланировкой помещений гораздо сложней. Банки отказывают в одобрении ипотечной сделки, а покупатели требуют значительной скидки.

• Судебные разбирательства: если владелец отказался выполнить требования инспекции и не стал согласовать перепланировку по факту, или приводить её в исходное состояние Жилинспекция подает иск в суд. Суд имеет право принять решение о принудительной продаже имущества с публичных торгов согласно части 5 ст. 9 ЖК РФ, но никто изз собственников до этого, конечно, не доводит.

Постановление Правительства Москвы № 508-ПП позволяет оформить проведенный ремонт в административном порядке без обращения в суд, если изменения соответствуют всем строительным, санитарно-гигиеническим и юридическим нормам. Процедура включает следующие шаги:

• Заказ БТИ до перепланировки из базы.

• Заказ технической документации: необходимо обратиться в специализированную проектную компанию с допуском СРО и заказать техническое заключение о безопасности и допустимости ранее выполненных работ. Если затронуты несущие стены, документ готовится в ГБУ "Экспертный центр".

• Сбор пакета бумаг: требуется подготовить выписку из ЕГРН, технический план, и письменное согласие всех членов семьи или сособственников.

• Подача заявки онлайн: через официальный портал (mos.ru) подается заявление на оформление акта о завершении переустройства и перепланировки без полученного предварительно разрешения на перепланировку.

• Оплата штрафа и визит комиссии: после уплаты штрафа на объект выезжает приемочная комиссия инспекции. Специалисты сверяют фактическую планировку с представленным техническим заключением, а также проверяют не было ли произведено каких-либо нарушений.

• Внесение изменений в реестр: при одобрении заявителю выдадут приемочный акт.  После чего новая планировка также регистрируется в БТИ и ЕГРН.

Если проведенная самовольная перепланировка квартиры нарушила какую-либо строительную, санитарно-гигиеническую, правовую или противопожарную норму (например, Вы сделали разделили перегородкой балкон или лоджию на два; или не поставили перегородку между газифицированной кузней и комнатой и т.д.) Жилищная инспекция выдаст отказ и предписание исправить нарушения. В этой ситуации единственное решение - вернуть помещения в исходный вид в части нарушений за свой счет. Чтобы не создавать риски для безопасности жизни и не тратить лишние средства, разумнее заранее заказать проект перепланировки и пройти процедуру согласования перепланировки до начала любых ремонтных работ.

Мария Иншакова - руководитель проектов и ведущий специалист по согласованию перепланировок проектной компании «Ресог» (член СРО). Практикующий эксперт в области жилищного права, строительного законодательства г. Москвы и технической инвентаризации объектов недвижимости.

Экспертиза и квалификация:

• Практический опыт: Более 8 лет практической работы в сфере узаконивания и согласования перепланировок жилых и нежилых помещений любой категории сложности в Москве и Московской области. В портфолио - свыше 400 успешно реализованных проектов: от локального переноса мокрых зон до сложных перепланировок с устройством проемов в несущих стенах и перекрытиях.

• Профессиональная экспертиза: Глубокая специализация на регламентах Постановления Правительства Москвы № 508-ПП, нормах Жилищного кодекса РФ и действующих СП/СНиП. Эксперт по предпроектному анализу рисков: выявлению скрытых расхождений в архивных планах БТИ, предотвращению предписаний надзорных органов и юридическому аудиту помещений перед покупкой или началом ремонта.

• Авторитетность: Ведущий эксперт и автор методических материалов. Регулярно готовит практические разборы изменений жилищного законодательства для собственников недвижимости, дизайнеров интерьеров и кадастровых инженеров, публикует статьи и выступает экспертом на радио и телевидении.

• Доверие и прозрачность: Курирует полный цикл согласования «под ключ» - от первичного технического обследования объекта и защиты проектных решений в Мосжилинспекции до сдачи объекта приемочной комиссии и финального кадастрового учета в Росреестре с внесением изменений в ЕГРН.