Вопрос-ответ: юридические вопросы ипотеки

Согласно ст. 244 Гражданского кодекса РФ: "Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность)." Название договора "совместной инвестиционной деятельности" совсем не означает, что собственность по этому договору возникает совместная. Необходимо провести анализ самого договора, т.к. вид собственности (долевая или совместная) и размер долей сособственников, если собственность долевая, должны быть определены этим договором. А поскольку, для продажи квартиры необходимо получить свидетельство о праве собственности продавцов, то вопрос о виде собственности будет разрешен при получении этого свидетельства – в нем все будет указано.   

Купили квартиру в долевую собственность (4 человека в равных долях) по ипотечному кредиту. Можно ли рассчитывать на какие-либо налоговые льготы?
Вы имеете право на получение имущественного налогового вычета. Его сумма составить 13% от 1 млн. рублей, т.е. 130 000, при условии, что на приобретение квартиры вы израсходовали не менее 1 млн. рублей + 13% от процентов уплаченных по ипотечному кредиту. Сумма вычета будет делиться между всеми сособственниками квартиры. Учтите и тот факт, что родители имеют право получить налоговый вычет с доли несовершеннолетнего. 

Уточните, пожалуйста, что значит "оформить документы для залога недвижимости"? В какие сроки проходит регистрациях всех документов по залогу (каких именно) в госрегистрации? Необходимы правоустанавливающие документы на объект недвижимости и его кадастровый план (паспорт). В зависимости от вида самой сделки может оформляться договор ипотеки, а возможно, ипотека будет возникать на основании закона, т.е. составление отдельного договора ипотеки не потребуется. Оформить документы означает в составлении комплекта документов, подходящих именно для вашего типа сделки. Общий срок государственной регистрации – 1 месяц, для некоторых видов недвижимости и сделок с ней (в частности – жилье и его ипотека) установлен сокращенный срок - 10 рабочих дней.

Мы покупаем квартиру в Москве по ипотеке. В квартире один собственник (по брачному договору). Вместе с ним в квартире зарегистрированы взрослые дети и бывший муж. В договоре купли-продажи оговариваем, что все должны выписаться в течение месяца. Они покупают себе квартиру в Петербурге и собираются прописываться там. Это хозяйка и её дети. А бывший муж остается прописанным в квартире. Выписываться ему некуда и жить ему негде. Есть ли у нас шанс выписать его по суду?
Шансы такого судебного дела зависят от способа и оснований приобретения этой квартиры, и документов, оформленных по сделке. В частности - необходимо предоставление нотариальных заявлений - обязательств о снятии с регистрационного учета и освобождении квартиры от всех зарегистрированных лиц, (в т.ч. и бывшего мужа) с указанием соответствующих сроков. Но если бывшему мужу некуда выезжать, он такое заявление не подпишет. Тогда лучше от сделки отказаться, да и банк, скорее всего, откажет Вам в предоставлении кредита на покупку этой квартиры.

Наша семья не может взять ипотеку без поручителей, так как я нахожусь в отпуске по уходу за ребенком. Хотелось бы знать, какие права поручители будут иметь в случае покупки квартиры?
Объем прав поручителя определяется кредитным договором или договором поручительства. Обычно, у поручителя есть одно право – требовать с заемщика выплаты денежных средств, которые поручитель выплатил банку из-за нарушения заемщиком обязанности по возврату кредита и уплаты процентов по нему. 

Когда берешь ипотечный кредит, необходимо оформить страховку на жизнь и квартиру из расчета размера кредита. Если человек, на которого оформлена ипотека, умирает, что происходит с кредитом и соответственно с квартирой? Если квартира уходит в счет погашения кредита, то зачем нужны страховки? Либо страховая компания должна возместить кредит банку, а квартира остается детям либо родственникам?
Спор о том, необходимо ли страховать жизнь и трудоспособность заемщика, уже решался в суде с участием представителей Роспотребнадзора. Суть спора заключается в том, что ФЗ "Об ипотеке" не предусматривает обязательного страхования жизни, а большинство ипотечных программ предусматривают такое страхование как обязательное. Объект недвижимости необходимо застраховать на основании норм закона. Если залогодатель умирает:
1. Наследники должны "подержать" кредит и платить до переоформления этого имущества на них, для избегания ситуации со штрафными санкциями. Хотя они могут и не принимать такое наследство вообще и остаться без заложенной квартиры. По закону наследуется не только имущество, но и долги.
2. Если смерть является страховым случаем - будет выплачена страховка, если ее не хватит на погашение кредита, то надо руководствоваться п. 1.
Так же наследники могут продать данную квартиру, из полученной суммы погасить кредит, а оставшиеся деньги поделить или использовать на приобретение другого имущества. 

В 2006 году я по коммерческой ипотеке приобрел квартиру. В 2007 году подал в свою районную налоговую инспекцию заявление о возврате 13% от выплаченных в предыдущих году процентных выплат банку за приобретенный кредит. Однако сотрудники налоговой инспекции не приняли мое заявление, заявив, что на возврат суммы от выплаты процентов по кредиту я могу рассчитывать лишь после полного погашения кредита банку. Законны ли требования налоговой инспекции? Если да, то какими нормативно-правовыми актами это оговаривается?
Требования налоговиков незаконны. В соответствие со ст. 220 Налогового кодекса РФ (это и есть тот нормативно-правовой акт, о котором Вы спрашиваете), имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам, в т.ч. и по расходам на оплату процентов по кредиту. Никаких указаний о предоставлении вычета по процентам после полного погашения кредита указанная норма не содержит.

Как прекратить ипотеку на квартиру в случае ликвидации банка-кредитора?
Снятие обременения производится либо при предоставлении документов от залогодержателя и должника о полном погашении задолженности по кредиту (займу), либо на основании судебного решения. Если банк прекратил свое существование, обязательства по Вашему кредиту, скорее всего, были переданы другой организации, о чем Вы должны быть уведомлены. Если такого уведомления Вы не получали, право залога объекта принадлежит банку, в котором Вы брали кредит, и он, вероятно, до сих пор существует (ликвидация - достаточно долгий процесс). Но если все-таки банк ликвидирован, а права кредитора по Вашему кредиту так и не были никому переданы, то снимать обременение придется в судебном порядке, но такой судебный процесс является формальной и недолгой процедурой.

Правомерно ли внесение изменений в кредитный договор "Нести расходы по оплате услуг за перечисление денежных средств заемщика в счет исполнения им обязательств, в соответствии с тарифами, установленными организацией осуществляющей перевод денежных средств". В редакции кредитного договора "Нести расходы, связанные с банковскими операциями по текущему счету, ведущемуся у кредитора, в соответствии с установленными кредитором тарифами". Не придется ли выплачивать суммы кредита, переводя их на счета за границу, это очень дорого.
Если Вы будете платить непосредственно банку-кредитору, то при новой редакции договора никаких расходов по перечислению денег нести не будете. Однако, если Ваш банк переедет в другой город, или закроет филиал в Вашем городе, до расходы по перечислению денег нести придется. Также, эти расходы возможны, если: кредит ипотечный, по нему была выпущена закладная, и эту закладную банк продаст лицу, находящемуся в другом городе. Но эта ситуация возможна и при старой (существующей) редакции договора. 

Кто из нас - я или муж - должен быть заемщиком, а кто созаемщиком для получения ипотечного кредита, если вклад в банке есть только на мое имя, а у него зарплата больше?
Дело в том, что критерии заемщиков и созаемщиков совершенно одинаковы. Обычно заемщиком называют лишь того, на чей адрес кредитная организация высылает всю переписку по кредитному договору или того, у кого заработная плата больше. Вклад является лишь одним из видов подтверждения доходов, и трудно сказать, что предпочтительнее – зарплата мужа или вклад (все зависит от цифр). Часть ипотечных программ вообще не дают супругам брать кредит отдельно друг от друга, другие требуют для этого брачный контракт. В законодательстве нет порядка определения того, кто должен быть созаемщиком, а кто - заемщиком. В большинстве случаев этот вопрос разрешается в по соглашению банка с Вами, при этом решающим является мнение банка, который выдает ипотечный кредит.

2-х комнатная квартира приобретена молодым человеком по ипотеке с рассрочкой на 10 лет. Если он женится до полной выплаты ипотечных платежей, жена в случае развода сможет претендовать на долю в этой квартире?
Может, а доля, на которую она сможет претендовать, эквивалентна ½ суммы ипотечных платежей, выплаченных после заключения брака. Например: по договору квартира стоит 1 млн. руб., после заключения брака было выплачено по кредиту 500 тыс. руб., - жена может претендовать на ¼ долю квартиры.