В марте 2011 года Верховный суд вынес Определение № 86 Впр10-9 о том, что сбор с нанимателей жилья платы за содержание и ремонт общего имущества в размере, превышающем установленный органами местного самоуправления, неправомерен. Подробности читайте в статье.
Инициатива прокурора
На защиту интересов лиц, проживающих в квартирах на основании договора социального найма, встала прокуратура, однако это об-стоятельство не обеспечило быстрого положительного эффекта. Про-курор просил суд признать незаконными действия управляющей ком-пании, которая начисляла нанимателям жилых помещений плату за техническое обслуживание и ремонт мест общего пользования в размере, превышающем лимит, установленный постановлением главы г. N.
Управляющая компания была надлежащим образом избрана собственниками жилых помещений, которые на общем собрании установили соответствующую плату за работы и услуги по управлению МКД, естественно, превышающую размер, определенный муниципа-литетом. И именно в таком размере данная плата взималась со всех пользователей жилых помещений независимо от их статуса. Прокурор счел, что это является нарушением положений ст. 155 и 156 ЖК РФ, поскольку согласно им наниматели квартир обязаны вносить соответ-ствующую плату в размере, установленном органами местного само-управления, а недостающая часть платы, установленной собственниками жилых помещений, должна компенсироваться собственником помещений – наймодателем.
Ошибочное суждение
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении предъявленных прокурором требований, суд первой инстанции указал, что ставки платы за содержание и ремонт жилых помещений, утвержденные главой муниципального образования, действуют до тех пор, пока собственники не выбрали способ управления домом. С момента принятия собственниками соответствующего решения и согласования размера интересующей нас платы и собственники жилых помещений, и граждане, занимающие жилые помещения по договорам социального найма и найма жилого помещения государственного и муниципального жилищного фонда, должны вносить плату в одинаковом размере, определенном общим собранием. В этом случае правовое положение лиц, проживающих в МКД, уже не имеет значения (во всяком случае, для целей определения бремени каждого по оплате содержания общего имущества дома).
Однако судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ указала, что такие выводы не основаны на законе.
Правильный подход
По смыслу отдельных норм ЖК РФ (в частности, ст. 161) выбор способа управления МКД является исключительным правомочием собственников помещений данного дома. При этом от имени собственника жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда на общем собрании собственников может выступать, в частности, уполномоченное им лицо – наймодатель. Наниматели жилых помещений сами по себе не обладают правом выбора способа управления МКД и, соответственно, управляющей организации. При выборе управляющей организации общим собранием собственников с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания, содержащий в том числе размер платы за содержание и ремонт помещения и коммунальные услуги, а также порядок ее внесения. Условия договора управления устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в МКД.
Таким образом, договор управления с собственником жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда заключается между управляющей организацией и наймодателем как управомоченным собственником лицом. Граждане, которым жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда предоставлены по договору социального найма, сторонами договора управления не являются.
При этом согласно ст. 40 Конституции РФ малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Жилые помещения по договору социального найма, как это следует из ЖК РФ, предоставляются за плату:
–за пользование жилым помещением (плату за наем);
–за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, а также за коммунальные услуги (ст. 154 ЖК РФ).
В силу ст. 156 ЖК РФ размер указанной платы для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, как и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления МКД, устанавливается органами местного самоуправления.
Таким образом, ЖК РФ предусматривает право органов местного самоуправления устанавливать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для двух категорий граждан:
–собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления МКД;
–нанимателей по договорам найма государственного и муниципального жилищного фонда, проживающих в МКД.
Если гражданин является нанимателем жилого помещения в МКД, собственники которого избрали управление управляющей организацией, это не означает, что гражданин должен вносить плату за содержание и ремонт, определенную собственниками, а не органом местного самоуправления.
Начать дискуссию