Договоры долгосрочной аренды имущества весьма распространены. При этом правильно составленный договор – далеко не единственное требование, предъявляемое к таким сделкам. Существует ряд условий, невыполнение которых может повлечь недействительность договора аренды.
Ю. А. Зайцева, эксперт АГ «РАДА»
Ситуация
Предприятие взяло в аренду транспортный цех. Сделку Арендатор оформил отдельными договорами долгосрочной аренды производственных помещений, транспортных средств и оборудования с правом первоочередного выкупа.
Со стороны Арендодателя договор подписал генеральный директор, который является его членом совета директоров. Он же владеет 25 процентами акций уставного капитала Арендатора.
Узнав об этом, Арендодатель счел договоры аренды сделкой, в которой имеется личная заинтересованность генерального директора. Поэтому он обратился с иском в суд о признании договоров аренды недействительными на основании статей 77 и 83 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах».
Суд первой инстанции иск удовлетворил и спорные договоры признал недействительными. Помимо личной заинтересованности руководителя арбитры указали на отсутствие регистрации договора аренды производственных помещений.
Напомним, что долгосрочные договоры аренды недвижимого имущества (на срок более одного года) подлежат государственной регистрации. Об этом сказано в пункте 2 статьи 609 Гражданского кодекса. Это требование закреплено и в статье 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ (далее – Закон о государственной регистрации).
Апелляционная инстанция оставила данное решение без изменений.
Тогда Арендатор обратился с кассационной жалобой в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Решение
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в постановлении от 24 июня 2002 г. № А79-5478/02-СК2-4683 удовлетворил жалобу Арендатора. В своем решении суд указал следующее.
Имущество по договорам аренды по акту приема-передачи передано Арендатору. Спорный договор аренды производственных помещений считается незаключенным, поскольку не проведена его государственная регистрация. Остальные два договора (аренды транспортных средств и оборудования) суд признал оспоримыми сделками. Иск о признании их недействительными может быть предъявлен Арендодателем в течение года. Причем отсчет этого срока начинается со дня, когда Арендодатель узнал об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. На это указано в пункте 2 статьи 181 Гражданского кодекса.
Однако Арендодатель пропустил срок исковой давности для предъявления иска по этим договорам. Поэтому на основании пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса суд отказал ему в удовлетворении требований.
Окончательное решение этого вопроса принял Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в постановлении от 28 января 2003 г. № 7291/02.
Судьи посчитали, что постановление суда кассационной инстанции подлежит отмене, а решение апелляционной инстанции нужно оставить в силе. В обоснование своей позиции Высший Арбитражный Суд привел следующие доводы.
Все три договора аренды являются взаимосвязанными сделками, направленными на передачу в аренду имущественного комплекса транспортного цеха Арендодателя на срок более года. На этом основании все договоры аренды подлежат обязательной государственной регистрации.
Кроме того, до заключения договоров аренды имущественного комплекса Арендодатель обязан был зарегистрировать свое право собственности на это имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На это указано в статьях 6 и 13 Закона о государственной регистрации.
При таких обстоятельствах суды двух инстанций правомерно признали договоры аренды ничтожными согласно статье 168 Гражданского кодекса.
А для ничтожных сделок срок исковой давности в соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса составляет 10 лет. Таким образом, срок исковой давности для всех договоров не истек.
ВАС указал, что Арендодатель не имел права заключать договоры, не зарегистрировав право собственности на сдаваемое в аренду имущество в Едином государственном реестре.
На этих основаниях договоры аренды были признаны недействительными.
Советы
Арендуя имущество, помните, что право его сдачи принадлежит только собственнику. Также это могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать это имущество в аренду (субаренда). Об этом сказано в статье 608 Гражданского кодекса.
Согласно статьям 219 и 223 Гражданского кодекса, право собственности на недвижимость возникает только после прохождения процедуры его регистрации.
Поэтому, заключая договор аренды, необходимо поинтересоваться у арендодателя о подтверждении его права собственности на сдаваемый объект (статья 611 Гражданского кодекса). Советуем вам приложить к договору аренды копию свидетельства арендодателя на право собственности, заверенную нотариально. Сам договор долгосрочной аренды также нужно зарегистрировать.
Если у вас нет времени и желания заниматься этим хлопотным делом, рекомендуем поступить следующим образом. Договор аренды надо сделать краткосрочным. Для этого его надо заключить на срок, который на 2–3 дня меньше года. Он будет расторгнут в связи с окончанием срока его действия или по соглашению сторон. А через несколько дней заключайте новый.
Обратите внимание, что все сделанное на основании недействительной сделки возвращается в первоначальное состояние. Об этом говорится в статье 167 Гражданского кодекса. И если ваши документы по договору аренды в порядке, а недвижимость не находится в собственности арендодателя, такой договор скорее всего тоже признают ничтожным. Только в этом случае вы можете смело подавать в суд. Ведь в соответствии со статьями 12 и 15 Гражданского кодекса вы имеете право потребовать, чтобы виновник возместил вам убытки – реальный ущерб и упущенную выгоду.
Начать дискуссию