НДС

НДС

Кратко по сути.

• Продажа нежилой коммерческой недвижимости — это облагаемая НДС операция (см. общие правила в главе 21 НК РФ). Наличие ИП на УСН не исключает обязанности по НДС: режим УСН влияет на налог на прибыль/доходы, но не автоматически освобождает от исчисления/уплаты НДС при совершении облагаемых операций (см. главу 26.2 НК РФ про УСН и главу 21 — про НДС).
• Если у вас не было статуса плательщика НДС ранее, то при совершении первой облагаемой операции вы становитесь плательщиком НДС и начинаете отражать в налоговой отчетности НДС за тот налоговый период, в котором наступил налоговый объект (фактическая передача права собственности/платёж/оформление счета‑фактуры — в зависимости от момента образования налоговой базы по общим правилам НК РФ).
• Ставка. Для коммерческой (нежилой) недвижимости общая ставка НДС применяется (в последние годы — 20%). Ставка 5% не является общим правилом для продажи коммерческой недвижимости; пониженные ставки/льготы применяются в отдельных, чётко перечисленных законом случаях. Если вы рассчитываете на 5% — проверьте, подпадаете ли под конкретную норму или разъяснения Минфина/ФНС.

Практическая формула расчёта (по ситуации)

• Если договóрная цена 40 000 000 руб указана без НДС — НДС = 40 000 000 × 20% = 8 000 000 руб.
• Если 40 000 000 руб — цена с учётом НДС (включена) — налоговую базу находят как 40 000 000 / 1,20 = 33 333 333,33 руб, НДС = 40 000 000 − 33 333 333,33 = 6 666 666,67 руб.
• НДС уплачивается и декларируется за тот налоговый период (обычно месяц), в котором возник налоговый объект — то есть при фактической продаже/передаче прав (в вашем примере — в октябре 2026 г., если в октябре состоялась передача/оплата/выписан счёт‑фактура).

Что нужно сделать

1. Убедиться, облагается ли конкретно ваша сделка НДС (условия договора, кто продавец/покупатель, есть ли льготы).
2. Если облагается — начать учитывать НДС с налогового периода, в котором состоялась сделка (обычно месяц продажи) и сдавать НДС‑декларации/платить налог.
3. Определить, включена ли договорная цена НДС или нет, и рассчитать сумму налога по формулам выше.
4. При сомнении — запросить разъяснение у своего налогового инспектора или у профильного бухгалтера, поскольку детали сделки (переход права собственности, дата подписания актов, предоплаты и т.п.) влияют на момент возникновения налоговых обязательств.

Итог: скорее всего вы начнёте исчислять и платить НДС с месяца продажи — т.е. с октября 2026 г.; ставка для нежилой коммерческой недвижимости обычно стандартная (20%), поэтому НДС на 40 млн составит 8 млн руб, если 40 млн — без НДС, или 6 666 666,67 руб, если 40 млн — с НДС.

Релевантно поискать в Клерке/форуме обсуждения по запросам: «продажа нежилой недвижимости НДС 2026», «ИП на УСН продажа недвижимости НДС», «ставка НДС на нежилую недвижимость».

Мой ответ помог? Поставьте, пожалуйста, лайк!