Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2009 года. Полный текст постановления изготовлен 12 февраля 2009 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Будыло и К°"
на решение от 08.07.2008,
постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2008
по делу N А16-1298/2007-2
Арбитражного суда Еврейской автономной области
по иску общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Будыло и К°"
к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области
об обязании заключить договор, зачете затрат, взыскании 290 368 руб. 32 коп.
по встречному иску Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области
к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Будыло и К°"
о взыскании 539 073 руб. 86 коп., обязании освободить помещение
Общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Будыло и К°" (далее - ООО "ПКФ "Будыло и К°", общество) обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области (далее - КУМИ, Комитет) об обязании заключить договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Биробиджан, ул. Бумагина, 5а, сроком на 1,6 лет, зачете понесенных затрат в размере 96 400 руб. 44 коп. в счет арендной платы на весь период действия договора, взыскании 483 169 руб. 20 коп. за произведенный капитальный ремонт арендуемых помещений (с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ).
Определением суда от 09.04.2008 принято встречное исковое заявление КУМИ к ООО "ПКФ "Будыло и К°" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 20.12.2004 по 13.09.2007, пени и неосновательного обогащения за период с 13.09.2007 по 01.03.2008 в общей сумме 539 073 руб. 86 коп., и обязании общества освободить помещение, расположенное по адресу: г. Биробиджан, ул. Бумагина, 5а.
Решением от 08.07.2008, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2008, в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречные требования удовлетворены частично. Суд обязал ООО "ПКФ "Будыло и К°" освободить нежилое муниципальное помещение, расположенное по адресу: г. Биробиджан, ул. Бумагина, 5а. В удовлетворении остальной части требований отказано.
В кассационной жалобе ООО "ПКФ "Будыло и К°" просит указанные судебные акты отменить как принятые с нарушением норм материального и процессуального права.
В обоснование жалобы заявитель ссылается на неправомерность выводов суда об истечении срока исковой давности и указывает на неправильное применение статьи 203 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). При этом по мнению общества, судебными инстанциями к спорным правоотношениям необоснованно применены положения статьи 610 ГК РФ.
Отзыв на кассационную жалобу не поступил.
В судебном заседании представители ООО "ПКФ ""Будыло и К°" поддержали доводы жалобы, дали по ним пояснения.
Представитель Комитета выразил несогласие с доводами кассационной жалобы, считает принятые по делу судебные акты законными и обоснованными, не подлежащими отмене.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не установил оснований для их отмены, предусмотренных в статье 288 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 01.06.2003 КУМИ (поклажедатель) и ООО "ПКФ "Будыло и К°" (хранитель) заключили договор хранения N 1, в соответствии с условиями которого хранитель обязался принять от поклажедателя имущество и хранить переданное ему нежилое муниципальное здание, находящееся по адресу: г. Биробиджан, ул. Бумагина, 5а (бывшая теплица школы N 5).
Дополнительным соглашением от 01.06.2003 к указанному договору стороны определили, что при условии проведения силами общества реконструкции нежилого муниципального здания в период действия договора хранения N 1, КУМИ гарантирует его продление на срок до 3-х лет с дальнейшей пролонгацией на следующий период и предоставляет обществу право использовать переданное на хранение имущество по своему усмотрению, в том числе и под кафе-бар.
Пунктом 3.1. договора установлен срок действия данного договора хранения с 01.06.2003 по 01.06.2004.
В 2004 году (в период действия договора хранения) ООО "ПКФ "Будыло и К°" произвело капитальный ремонт переданного на хранение имущества. Муниципальным унитарным предприятием "Единый заказчик" как балансодержателем указанного здания согласован и подписан акт о приемке выполненных работ по капитальному ремонту на сумму 804 504 руб.
ООО "ПКФ "Будыло и К°" (арендатор) и КУМИ (арендодатель) 29.12.2004 заключили договор аренды N 253, в соответствии с условиями которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 171 кв.м, расположенное по адресу: г. Биробиджан, ул. Бумагина, 5а.
Сторонами указанного договора установлен срок аренды спорного помещения с 20.12.2004 по 15.12.2005.
После окончания срока действия договора аренды N 253 ООО "ПКФ "Будыло и К°" обращалось к КУМИ с просьбой о его пролонгации.
Отказ КУМИ от заключения договора аренды на длительный срок и компенсации затрат, понесенных обществом при капитальном ремонте здания, послужил основанием для обращения ООО "ПКФ "Будыло и К°" в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Возражая против иска, КУМИ предъявило встречный иск о взыскании 539 073 руб. 86 коп. и обязании освободить занимаемое обществом помещение, обосновывая свои требования тем обстоятельством, что договор аренды является расторгнутым с 13.09.2007 в связи с нарушением арендатором его условий по своевременному внесению арендной платы.
Судебные инстанции, изучив содержание условий договора хранения от 01.06.2003 N 1, руководствуясь положениями статьи 431 ГК РФ, пришли к выводу о том, что данный договор по своей правовой природе является договором аренды, содержащим условия о проведении капитального ремонта и зачете стоимости ремонта в счет арендной платы.
Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ доказательства, представленные в материалы дела, суд установил, что на момент заключения договора аренды от 29.12.2004 N 253 спорное помещение было восстановлено обществом, а КУМИ знало о понесенных ООО "ПКФ "Будыло и К°" затратах по капитальному ремонту арендуемого им имущества.
Судебными актами по делу N А16-1094/2006 по иску КУМИ к ООО "ПКФ "Будыло и К°" о понуждении к заключению договора аренды установлено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды от 29.12.2004 N 253, заключенный на срок до 15.12.2005, возобновлен на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ если договор аренды заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца при аренде недвижимого имущества.
Установив, что КУМИ уведомлением от 08.06.2007 N 1385 сообщило обществу о расторжении договора аренды от 29.12.2004, арбитражные суды, правильно применив положения статей 610, 619 ГК РФ, пришли к выводу о том, что указанный договор является расторгнутым с 13.09.2007.
Учитывая изложенные обстоятельства, арбитражные суды на основании статьи 622 ГК РФ правомерно признали обоснованными требования КУМИ об обязании ООО "ПКФ "Будыло и К°" освободить спорное помещение.
В силу части 2 статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 28 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Установив факт несвоевременного исполнения обществом обязательства по возврату спорного имущества, арбитражный суд, проверив период и правильность расчета арендной платы, пришел к правильному выводу о том, что задолженность ООО "ПКФ "Будыло и К°" по арендной плате за весь период нахождения в спорном помещении отсутствует. При этом суд правомерно исходил из того, что при заключении договора аренды N 253 КУМИ приняло на себя обязательство о зачете затрат на реконструкцию имущества (804 504 руб.) впоследствии переданного в аренду обществу, в счет арендных платежей (355 121 руб. за период с 01.06.2003 по 01.03.2008).
Отказывая ООО "ПКФ "Будыло и К°" в удовлетворении требования о взыскании с КУМИ затрат по проведению капитального ремонта спорного помещения, арбитражный суд исходил из того, что истцом пропущен срок исковой давности.
В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд правильно указал, что течение срока исковой давности по данному требованию следует исчислять с момента завершения реконструкции здания и предоставления другой стороне сведений о стоимости произведенной реконструкции (24.12.2004 Комитету было направлено заявление общества о зачете понесенных затрат в счет арендной платы).
Исходя из изложенного, подлежит отклонению довод заявителя кассационной жалобы о неправильном применении судом к спорным правоотношениям положений статьи 196 ГК РФ.
Обоснованным является отказ суда на основании статьи 421 ГК РФ в удовлетворении требования общества о понуждении заключить договор аренды, поскольку указанный вид договора не относится к публичным правоотношениям, а также отсутствуют основания для применения положений статьи 621 ГК РФ.
Неправильного применения норм материального права и нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.
При таких обстоятельствах основания для их отмены и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 08.07.2008, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2008 по делу N А16-1298/2007-2 Арбитражного суда Еврейской автономной области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.