Вопрос: ЗАО является заказчиком-застройщиком строительства жилого дома. Строительство объекта ведется с 2004 г. Срок окончания строительства жилого дома и сдача его в эксплуатацию планируются на 3 кв. 2009 г. Реализация объекта осуществляется путем привлечения участников по договорам долевого участия. Оставшуюся часть квартир планируется реализовать после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности путем заключения договоров купли-продажи. Согласно действующему законодательству (ст. 755 ГК РФ) срок гарантийных обязательств застройщика составляет не менее 5 лет с момента ввода объекта в эксплуатацию. В связи с вышеизложенным просим разъяснить следующие вопросы:
1. Имеет ли право заказчик-застройщик создать резервный фонд на возможные предстоящие расходы, связанные с исполнением гарантийных обязательств по вышеуказанным договорам на срок 5 лет в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 267 НК РФ?
2. Будет ли достаточным для отражения суммы сформированного резерва в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль, определять процент отчислений в соответствии с принятой учетной политикой и утвержденным планом по выполнению гарантийных обязательств согласно п. 4 ст. 267 НК РФ?
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо от 16.03.2009 N 171 по вопросу учета в целях налогообложения прибыли застройщиком расходов в виде резервного фонда на возможные предстоящие расходы, связанные с исполнением гарантийных обязательств по долевому строительству, и исходя из содержащейся в письме информации сообщает следующее.
Согласно пункту 1 статьи 267 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) налогоплательщики, осуществляющие реализацию товаров (работ), вправе создавать резервы на предстоящие расходы по гарантийному ремонту и гарантийному обслуживанию, и отчисления на формирование таких резервов принимаются для целей налогообложения в порядке, предусмотренном данной статьей.
Передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства не является реализацией товара (работ) и, следовательно, заказчик-застройщик не вправе создавать резервы на предстоящие расходы по гарантийному ремонту и гарантийному обслуживанию.
Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 755 Гражданского кодекса Российской Федерации подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон.
Таким образом, затраты, связанные с гарантией надлежащего качества строительства в конечном счете несет подрядчик, даже если участник долевого строительства предъявил претензии по качеству объекта строительства заказчику-застройщику.
В соответствии с пунктом 5 статьи 270 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются расходы по приобретению и (или) созданию амортизируемого имущества, а также расходы, осуществляемые в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения объектов основных средств.
По окончании строительства при реализации части квартир, поступивших в его собственность, бывший заказчик-застройщик может создавать резервы расходов на выполнение гарантийных обязательств перед дольщиками только в той части, по которой у него реально могут возникнуть непредъявляемые подрядчику затраты на их исполнение.
В таком случае бывший заказчик-подрядчик может создавать резервы на выполнение гарантийных обязательств только если срок предоставляемой им гарантии превышает гарантийный срок, установленный договором строительного подряда и только в части, относящейся к такому превышению.
При этом необходимо учитывать, что действующим гражданским законодательством на продавца недвижимости обязанность предоставления гарантий по строительным работам не возлагается.
Заместитель директора Департамента
С.В. Разгулин