Резолютивная часть постановления объявлена 7 апреля 2011 г.
Полный текст постановления изготовлен 12 апреля 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Спириденко Т.А., судей Мещерина А.И. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Управляющая организация Квадро" - Панасюка С.В. (доверенность от 04.04.2011), в отсутствие истца - общества с ограниченной ответственностью "Управляющая организация ЖКХ-3", извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая организация ЖКХ-3" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.09.2010 (судья Илюшин Р.Р.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2010 (судьи Корнева Н.И., Ванин В.В., Пономарева И.В.) по делу N А53-4400/2010, установил следующее.
ООО "Управляющая организация ЖКХ-3" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Управляющая организация Квадро" о нечинении препятствий в управлении многоквартирным домом по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов, 22, и запрете ответчику осуществлять действия, направленные на управление указанным домом в соответствии с протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома от 25.11.2009.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 07.09.2010, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2010, в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что что заключенный с истцом договор управления многоквартирным домом расторгнут собственниками помещений в связи с ненадлежащим исполнением истцом принятых на себя обязательств (часть 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации). Истец был уведомлен о принятом общим собранием собственников помещений многоквартирного дома решении от 25.11.2009 о расторжении договора от 29.06.2006 управления многоквартирным домом и выборе в качестве управляющей организации ООО "Управляющая организация Квадро".
В кассационной жалобе ООО "Управляющая организация ЖКХ-3" просит отменить решение от 07.09.2010 и постановление апелляционной инстанции от 25.12.2010 и принять новый судебный акт об удовлетворении иска. По мнению заявителя, договор на управление многоквартирным жилым домом от 29.06.2006 является действующим; основания считать договор управления расторгнутым отсутствуют, поскольку материалами дела не подтверждено ненадлежащее исполнение условий договора со стороны истца. Договором предусмотрена возможность его досрочного расторжения заказчиком расторжения только при условии выплаты управляющей организации инвестиционной составляющей, вложенной в ремонт многоквартирного дома. Ответчик своими действиями препятствует истцу в управлении жилым домом.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Управляющая организация Квадро" просит оставить обжалованные судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представитель ООО "Управляющая организация Квадро" повторил доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на жалобу, выслушав представителя ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы надлежит отказать по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, 29 июня 2006 года на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Космонавтов, 22, (далее - собственники помещений) председателем общего собрания Смольяр О.Ю. и ООО "Управляющая организация ЖКХ-3" заключен договор на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома сроком на 5 лет (далее - договор управления от 29.06.2006). Пунктом 9.3 договора предусмотрен порядок заблаговременного уведомления управляющей организации в том случае, если договор будет прекращен по решению собственников.
Согласно протоколу от 25.11.2009 собственниками помещений проведено общее собрание в форме заочного голосования. По результатам проведения собрания собственниками помещений, обладающими в совокупности 84,63% голосов от общего количества голосов всех собственников помещений многоквартирного дома, работа ООО "Управляющая организация ЖКХ-3" признана неудовлетворительной, принято решение о расторжении договора управления от 29.06.2006 и передаче функций по управлению домом ООО "Управляющая организация Квадро".
В письме от 30.11.2009 председатель общего собрания собственников помещений по их поручению уведомил ООО "Управляющая организация ЖКХ-3" о решении, принятом 25 ноября 2009 года общим собранием собственников помещений.
В январе 2010 года ООО "Управляющая организация Квадро" заключило с собственниками помещений договоры управления многоквартирным домом и приступило к выполнению функций исполнителя коммунальных услуг с февраля 2010 года на основании договоров, заключенных с энергоснабжающими организациями.
ООО "Управляющая организация ЖКХ-3", считая, что договор управления от 29.06.2006, заключенный на 5 лет, в установленном порядке не расторгнут, обязательства по управлению, содержанию и ремонту дома исполнялись им надлежащим образом, обратилось с иском в арбитражный суд.
В силу статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
Согласно пунктам 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Положениями данной статьи регламентирован порядок заключения и прекращения договора управления многоквартирным домом. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Данная статья предусматривает право собственников помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Соответствующее решение может быть принято большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, предусмотренном статьей 46 Жилищного кодекса, при условии наличия кворума, определенного в соответствии с частью 3 статьи 45 Жилищного кодекса (часть 8 статьи 162 Жилищного кодекса).
В соответствии с частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 1027/10 по делу N А11-10018/2008).
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, суды первой и апелляционной инстанций правильно установили, что согласно протоколу от 25.11.2009 общего собрания собственников помещений и бюллетеням для голосования большинство собственников помещений на момент принятия ими решения о расторжении договора управления не были удовлетворены работой истца по управлению их домом. Доказательства, подтверждающие надлежащее исполнение обязательств по договору, не представлены. Решение об отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом принято в порядке, установленном частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, в силу чего основания для удовлетворения иска отсутствуют.
Таким образом вывод судебных инстанций об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска ООО "Управляющая организация ЖКХ-3" основан на установленных по делу обстоятельствах и соответствует приведенным нормам права.
Довод ООО "Управляющая организация ЖКХ-3" о том, что им надлежаще исполнялись обязательства по договору управления от 29.06.2006, документально не подтвержден. ООО "Управляющая организация ЖКХ-3" не представлены доказательства оспаривания в судебном порядке оценки собственников помещений исполнения им обязательств по договору как неудовлетворительного и их отказа от договора управления. ООО "Управляющая организация ЖКХ-3" не указало, каким образом удовлетворение исковых требований восстановит его права при наличии заключенных собственниками помещений новых договоров с ответчиком и заключенных ответчиком со снабжающими организациями новых договоров на оказание коммунально-бытовых услуг.
Судом апелляционной инстанции правомерно отклонен как противоречащий части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса довод ООО "Управляющая организация ЖКХ-3" о том, что согласно пункту 9.4 договора управления от 29.06.2006 расторжение договора управления жилым домом невозможно без выплаты управляющей организации инвестиционной составляющей, вложенной в ремонт дома. Пункт 9.4 договора возлагает на заказчика обязанность при расторжении договора выплатить инвестиционную составляющую, вложенную управляющей организацией в ремонт (реконструкцию) многоквартирного дома, что противоречит положениям главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей договор возмездного оказания услуг.
Иные доводы кассационной жалобы были предметом исследования судов, им дана правильная правовая оценка; при этом заявитель не указал на наличие в деле доказательств, не исследованных судами. Согласно статье 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанции.
Основания для отмены или изменения судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют.
Нормы материального права при рассмотрении дела применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.09.2010 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2010 по делу N А53-4400/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Т.А.СПИРИДЕНКО
Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.П.НАЗАРЕНКО