Резолютивная часть постановления объявлена 02.06.2011 г.
Полный текст постановления изготовлен 07.06.2011 г.
Федеральный арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.
судей Комаровой О.И., Тихоновой В.К.,
от ОАО "ОРБИС+" - Чернышева Н.А., дов. от 01.11.2010 г., конкурсный управляющий Адамов Н.В.;
от ООО "Фаскомстрой" Скворцов Ю.Г., дов. от 11.01.2011 г.;
от Департамента земельных ресурсов г. Москвы - Монахова А.А., дов. от 28.02.2011 г.;
от Префектуры ЮАО г. Москвы - неявка, извещено;
рассмотрев 02.06.2011 г. в судебном заседании кассационную жалобу Департамента земельных ресурсов г. Москвы
на решение от 08.11.2010
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Иевлевым П.А., арбитражными заседателями
Горшковым Г.С., Кроповой Л.А.,
и на постановление от 03.03.2011
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Кораблевой М.С., Савенковым О.В., Тихоновым А.П.,
по иску ОАО "ОРБИС+"
к ООО "Фаскомстрой", Департаменту земельных ресурсов г. Москвы
о признании договора недействительным
третье лицо Префектура Южного административного округа г. Москвы
установил:
Открытое акционерное общество "Орбис+" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Фаскомстрой" (далее - Общество) и Департаменту земельных ресурсов г. Москвы (далее - Департамент) о признании недействительным договора краткосрочной аренды земельного участка от 08.11.2007 N М-05-508970, заключенного между ответчиками, ссылаясь на ст. 168 ГК РФ.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена Префектура ЮАО г. Москвы.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 08.11.2010 иск удовлетворен, договор краткосрочной аренды земельного участка от 08.11.2007 N М-05-508970, заключенный между ООО "Фаскомстрой и Департаментом земельных ресурсов г. Москвы признан недействительным.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции сослался на вступивший в силу судебный акт по делу N А40-10300/08-12-144, согласно которому распоряжение Префекта ЮАО г. Москвы от 18.10.2007 N 01-41-2415, явившееся основанием для предоставления ООО "Фаскомстрой" земельного участка и заключения спорного договора аренды, признано недействительным.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2011 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Департамент просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции по основаниям несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела, неправильного применения норм материального права, нарушения норм процессуального права, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.
В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на следующее:
- судами не принято во внимание что на момент заключения договора аренды от 08.11.2007 N М-05-508970 ООО "Фаскомстрой" являлся собственником объекта недвижимости и в соответствии со ст. 36 ЗК РФ имел исключительное право на предоставление земельного участка в собственность, следовательно, договор аренды не может считаться недействительным в смысле ст. 168 ГК РФ, т.к. соответствовал требованиям закона;
- судами не принято во внимание, что в настоящее время на спорном земельном участке отсутствует объект недвижимости, принадлежащий ОАО "Орбис+" на праве собственности;
- судебными актами по делу А40-6134/06-1-47 признано право на использование земельного участка по адресу: 5-й Донской проезд, вл. 4, а не установлено, как указали суды, исключительное право на приобретение земельного участка в смысле ст. 36 ЗК РФ.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента земельных ресурсов г. Москвы поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.
Представитель ООО "Фаскомстрой" поддержал кассационную жалобу заявителя.
Представитель ОАО "Орбис+" против удовлетворения кассационной жалобы возражал, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.
Префектура Южного административного округа г. Москвы, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд кассационной инстанции не направила. Дело рассматривается в его отсутствие в соответствии с ч. 3 ст. 284 АПК РФ.
Оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.
Как установлено судами и следует из материалов дела на основании Распоряжения Префекта ЮАО от 18.10.2007 г., N 01-41-2415 "О предоставлении на новый срок земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов по адресу: 5-й Донской проезд, вл. 4" (т. 3 л.д. 67 - 70) между ДЗР г. Москвы и ООО "Фаскомстрой" заключен договор краткосрочной аренды земельного участка от 08.11.2007 г. N М-05-508970, предметом которого является земельный участок площадью 3 808 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, 5-й Донской проезд, вл. 4, предоставляемый в пользование на условиях аренды на период проектирования и строительства административного здания с подземным гаражом на 100 машино-мест (т. 2 л.д. 90 - 101).
Договор прошел государственную регистрацию 10.12.2007 (т. 1 л.д. 44).
Согласно свидетельства о государственной регистрации от 07.10.03 г. ответчик (ООО "Фаскомстрой") является собственником здания площадью 7733,1 кв. м расположенного по адресу: г. Москва, 5-й Донской проезд, д. 4, условный N 142764 (т. 1 л.д. 93).
Судами установлено что на данном земельном участке, являющемся предметом договора N М-05-508970, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 30.05.03 г. (т. 2 л.д. 26) находился принадлежащий ОАО "Орбис+" на праве собственности незавершенный строительством объект с адресными ориентирами: г. Москва, ул. Орджоникидзе д. 11.
Указанному строению заключением АПУ ЮАО от 01.06.2001 г. (л. д. 20, т. 1) во исполнение распоряжения Префекта ЮАО г. Москвы от 24.10.2000 г. (т. 2 л.д. 28 - 29) был присвоен адрес: 5-й Донской пр-д, домовладение 4.
Данное распоряжение Префекта ЮАО г. Москвы от 24.10.2000 г. N 01-4-872, которым предписано ГУП ДЕЗ района "Донской" принять на учет (баланс) нежилое отдельно стоящее здание (строение) общей площадью 1 500 кв. м, расположенное у домовладения N 11 по ул. Орджоникидзе, Архитектурно-планировочному управлению ЮАО - определить адрес строения, Южному территориальному агентству Департамента государственного и муниципального имущества г. Москвы - определить дальнейшее использование здания (строения), явилось основанием для регистрации права собственности города Москвы на здание площадью 7 733,1 кв. м по адресу: г. Москва, 5-й Донской пр-д, д. 4 (т. 2 л.д. 19).
На основании договора купли-продажи N 19965 от 04.06.03 г. (т. 1 л.д. 25 - 29) Специализированное государственное унитарное предприятие по продаже имущества города Москвы продало ОАО "ММБА девелопмент" указанное здание.
Впоследствии на основании договора купли-продажи от 07.08.03 г. между ОАО "ММБА девелопмент" и ООО "Фаскомстрой" зарегистрировано право собственности ООО "Фаскомстрой" на спорное здание (т. 1 л.д. 93).
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.05.07 г. по делу N 09АП-4038/2007 (А40-68639/06-152-323), оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 08.10.2007, действия УФРС по г. Москве по государственной регистрации прав на недвижимое имущество ООО "Фаскомстрой" на все здание площадью 7 733,1 кв. м по адресу: г. Москва, пр. Донской 5-й д. 4, условный номер 142764, признаны незаконными (т. 1 л.д. 94 - 107).
Решением Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-23425/05-84-208, вступившим в законную силу, признаны незаконными действия Архитектурно-планировочного управления Южного административного округа по присвоению принадлежащему ОАО "Орбис+" объекту адреса: г. Москва 5-й Донской пр-д, д. 4 (т. 2 л.д. 22 - 25).
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 19.09.06 г. по делу N А40-23426/05-94-200, вступившим в законную силу, признано недействительным распоряжение Префекта ЮАО г. Москвы от 24.10.2000 г. N 01-4-872 (т. 2 л.д. 30 - 49).
Указанными судебными актами установлена тождественность объектов недвижимости по адресу: ул. Орджоникидзе, д. 11 и по адресу: 5-й Донской пр-д, д. 4.
21 апреля 2005 г. Префектом ЮАО г. Москвы принято распоряжение N 01-41-916 "О предоставлении земельного участка по адресу: 5-й Донской проезд, вл. 4, ООО "Фаскомстрой" на условиях краткосрочной аренды для эксплуатации объекта незавершенного строительства, на период разработки исходно-разрешительной, проектной документации на проведение строительства объекта" (т. 1 л.д. 108 - 111).
Вступившим в законную силу постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда N 09АП-4815/2007-АК от 30.12.2008 г. по делу N А40-68969/06-145-420 признано недействительным распоряжение Префекта ЮАО г. Москвы от 21.04.2005 N 01-41-916 (т. 1 л.д. 116 - 120).
На основании указанного Распоряжения Префекта ЮАО г. Москвы между ДЗР г. Москвы и ООО "Фаскомстрой" заключен договор краткосрочной аренды земельного участка N М-05-506808, предметом которого является земельный участок площадью 3 808 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, 5-й Донской проезд, вл. 4, предоставляемый в пользование на условиях аренды для эксплуатации объекта незавершенного строительства, на период разработки исходно-разрешительной, проектной документации на проведение строительства объекта (т. 1 л.д. 31 - 38).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 10.09.2007 г. по делу N А40-21320/07-1-152 признан недействительным договор от 25.04.2005 г. N М-05-506808 (т. 1 л.д. 83 - 86, т. 2 л.д. 104 - 106).
Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 17.09.2007 г. по делу N А40-6134-06-1-47 признано право "ОАО "Орбис+" на использование земельного участка с кадастровым номером 77:05:01010:029 площадью 3 808 кв. м в соответствии с Земельным кодексом РФ (т. 2 л.д. 87 - 91, т. 4 л.д. 9 - 24).
На основании Распоряжения Префекта ЮАО г. Москвы N 01-41-2415 от 18.10.2007 г. "О предоставлении на новый срок земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов по адресу: 5-й Донской проезд, вл. 4, ООО "Фаскомстрой" на условиях краткосрочной аренды на период проектирования и строительства административного здания с подземным гаражом на 100 машино-мест" ответчики 08.11.2007 г. заключили спорный договор аренды.
Вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда г. Москвы от 02.11.2009 года по делу N А40-10300/08-12-144 признано недействительным распоряжение Префекта ЮАО г. Москвы от 18.10.2007 г. N 01-41-2415 (т. 4 л.д. 70 - 75, т. 5 л.д. 10 - 12, 113 - 116).
В соответствии со ст. 36 ЗК РФ юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.
В соответствии со ст. 1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Согласно конституционному принципу, содержащемуся в ст. 17 Конституции РФ, осуществление прав одного лица не должно нарушать права и свободы других лиц.
Истец ни от объекта незавершенного строительства, ни от права на использование земельного участка не отказывался.
Заключением оспариваемого договора аренды земельного участка Департаментом земельных ресурсов г. Москвы с ООО "Фаскомстрой", нарушено первоочередное право ОАО "Орбис+" на аренду спорного земельного участка, а также его исключительное право на приватизацию земельного участка, т.к. объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, принадлежал истцу на праве собственности с момента передачи имущества в качестве вклада государства в уставный капитал в силу ст. ст. 58, 66, 213 ГК РФ, что установлено судебными актами по делам N А40-68639/06-152-323, А40-23426/05-94-200, А40-21320/07-1-152, А40-6134/06-1-47.
В соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ юридические лица- собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом РФ, федеральными законами.
Следовательно, передача земельного участка под объектом недвижимости (незавершенным строительством), принадлежащем на праве собственности одному лицу, в аренду другому лиц у противоречит положениям статей 35, 36 Земельного кодекса РФ.
При таких условиях договор от 08.11.2007 N М-05-508970 краткосрочной аренды земельного участка, заключенный между Департаментом земельного участка и ООО "Фаскомстрой", обоснованно признан судами недействительным (ничтожным).
Руководствуясь ст. ст. 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 08 ноября 2010 г. по делу N А40-82060/09-9-589, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 марта 2011 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента земельных ресурсов г. Москвы - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
О.И.КОМАРОВА
В.К.ТИХОНОВА