Наверняка, уже многие знают, что в результате запрета деятельности большинства сфер малого бизнеса в связи с распространением коронавирусной инфекцией, многие арендаторы не выдержали периода самоизоляции, в результате чего были вынуждены отказаться от аренды помещений, которые занимали.
В связи с возникшими затруднениями в сфере предпринимательства, государство разработало ряд мер по поддержке малого бизнеса.
Среди большого количества нормативных актов, направленных на поддержку бизнеса в связи с пандемией коронавируса, следует отметить нормы, призванные урегулировать арендные отношения.
С учетом того обстоятельства, что в связи с принятием ограничительных мер, призванных воспрепятствовать распространению коронавирусной инфекции и приостановлением в связи с этим предпринимательской деятельности, в целях регулирования арендных отношений был принят Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ (ред. от 08.06.2020) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» ст. 19 которого было предусмотрено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации
В развитие данного закона Правительством РФ было принято постановление № 439 от 03.04.2020 года "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества"
Утвержденные Постановлением требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (далее соответственно - договор аренды, отсрочка).
Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ следующих условиях:
а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;
б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;
в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;
г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;
д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;
е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов
При этом предусматривается, что Правительством РФ, органами гос. власти субъектов РФ, органами местного самоуправления могут быть установлены иные условия предоставления отсрочки в отношении имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Арендодателям – юр. лицам и ИП при предоставлении отсрочки рекомендовано предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором деятельности, а также с учетом установленных нерабочих дней.
В тоже время нельзя не отметить, что органы власти г. Москвы в рамках поддержки бизнеса в данном направлении немного опережали федеральные власти, так постановлением Правительства Москвы от 01.04.2020 N 324-ПП "О внесении изменений в правовые акты города Москвы" внесены изменения в постановление Правительства г. Москвы от 24.03.2020 N 212-ПП "О мерах экономической поддержки в условиях режима повышенной готовности" в части условий освобождения от уплаты арендных платежей организаций и ИП, осуществляющих деятельность в том числе в сфере общественного питания, торговли, оказания бытовых услуг населению (установлено требование о наличии документов, подтверждающих соблюдение указанной в договоре аренды цели представления объекта недвижимости).
В развитие мер по поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства, распоряжением Правительства РФ от 10.04.2020 N 968-р «Об установлении дополнительных возможностей отсрочки платежей по договорам аренды федерального имущества», Росимуществу поручалось заключать дополнительные соглашения предусматривающие освобождение от уплаты арендных платежей по договорам аренды федерального имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации (в том числе земельных участков), за апрель - июнь 2020 г., с лицами, включенными в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, течение 7 дней с момента их обращения, при условии, что данные лица осуществляют деятельность, в сфере авиаперевозок, автоперевозок, культуры, организации досуга и развлечений, физкультуры и спорта, туризма, гостиничного бизнеса, общественного питания, дополнительного образования, предоставляющими бытовые услуги населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты), могут быть заключены дополнительные соглашения, предусматривающие их освобождение от уплаты арендных платежей по договорам аренды федерального имущества, составляющего государственную казну РФ.
Следующим шагом по поддержке субъектов арендных отношений стало издание Правительством РФ постановленияРФ от 16.05.2020 N 699 «О внесении изменений в Правила предоставления отсрочки (рассрочки) по уплате налогов, авансовых платежей по налогам и страховых взносов» в соответствии с которым арендодатели (организации и ИП), предоставившие отсрочку уплаты арендной платы по договорам аренды торговых объектов недвижимого имущества в соответствии с требованиями, утвержденными постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. N 439, при соблюдении установленных условий получили право на отсрочку или рассрочку по уплате налоговых платежей и страховых взносов, а также продлены сроки по предоставлению налоговой отчетности.
Перечень таких арендодателей (с указанием их ИНН), формируется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ (в части торговых объектов, расположенных на территории этого субъекта РФ) и направляется в налоговый орган в электронной форме.
В перечень подлежат включению налогоплательщики, которые одновременно соответствуют следующим критериям: код основного вида деятельности на 1 марта 2020 - 68.2 "Аренда и управление собственным и арендованным недвижимым имуществом"; налогоплательщику принадлежит на праве собственности торговый объект недвижимого имущества, отвечающий установленным требованиям.
Следует напомнить, что указанные меры поддержки применятся к субъектам осуществляющих деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Перечень отраслей установлен постановлением Правительства от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции»
Наконец, федеральным законом от 08.06.2020 N 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» ст. 19 федерального закона Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»дополнена пунктом 4, в соответствии с которым арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.
В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.
Также, ст. 19 была дополнена п. 5, в соответствии с которым арендодатель, являющийся владельцем государственного или муниципального недвижимого имущества, за исключением земельных участков, указанных в части 6 настоящей статьи, независимо от срока истечения договора аренды недвижимого имущества, заключенного по результатам проведения торгов в отношении недвижимого имущества до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, не вправе отказать арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности до принятия такого решения, в заключении в 2020 году дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока аренды на срок до одного года на тех же условиях или иных согласованных сторонами условиях, не ухудшающих положение арендатора. Заключение такого дополнительного соглашения осуществляется без проведения торгов и оценки рыночной стоимости объекта аренды.
Как мы видим, в период действия ограничительных мер, органы власти весьма активно регулировали арендные отношения в целях соблюдения интересов обеих сторон и сохранения арендных отношений между субъектами, насколько это возможно, с минимальными для них потерями.
Однако, не всегда можно самостоятельно разобраться во всех нормах и как их применять на практике в защиту своих интересов. При таких обстоятельствах рекомендуем обращаться к специалистам – юристу по аренде.
Адвокат Малашка Д.М.
Коллегия адвокатов
г. Москвы
«Шериев и партнеры»