Представим, что кадастровая стоимость участка под ИЖС составляет 100 млн рублей. При ставке 1,5% земельный налог равен 1,5 млн рублей. Если дополнительно применить коэффициент 4, сумма увеличится до 6 млн рублей. Расчёт приведён без учёта льгот, периода владения и иных коэффициентов.
Именно к такой нагрузке приводило одновременное применение ставки 1,5% и повышающих коэффициентов, предусмотренных пунктом 15 статьи 396 НК РФ.
Конституционный Суд признал положения пункта 1 статьи 394 и пункта 15 статьи 396 НК РФ неконституционными в той мере, в какой они создавали правовую неопределённость и противоречивую практику. Суд установил: начиная с 2027 года коэффициенты 2 и 4 к таким участкам применяться не должны, если федеральный законодатель не введёт иное регулирование.
Но общего перерасчёта обязательств за 2020–2026 годы не будет. Исключение предусмотрено только для заявителя и отдельных налогоплательщиков, которые успели обратиться за судебной защитой до 21 июля 2026 года.
Как менялось регулирование
До 2020 года участки, приобретённые или предоставленные для жилищного строительства, в общем случае относились к категории земель со ставкой не выше 0,3%. С 2020 года из этой категории прямо исключили участки под ИЖС, используемые в предпринимательской деятельности. Они стали облагаться как «прочие земельные участки» по ставке, установленной муниципалитетом в пределах 1,5%.
При этом пункт 15 статьи 396 НК РФ, предусматривающий коэффициенты 2 и 4, сохранился. Именно сочетание новой ставки и старых коэффициентов породило спор. ФНС официально придерживалась позиции, что с 2020 года коэффициенты нужно применять и к участкам, облагаемым по ставке до 1,5%.
Механизм применения коэффициентов строго регламентирован:
коэффициент 2 применяется в течение первых трёх лет с даты государственной регистрации права на участок и до регистрации построенного жилого дома или помещения в нём;
если дом зарегистрирован до окончания трёхлетнего периода, налог за период применения коэффициента 2 пересчитывается с коэффициентом 1;
коэффициент 4 применяется после истечения трёх лет и до регистрации дома или помещения в нём.
При ставке 1,5% применение коэффициента 2 экономически давало нагрузку, сопоставимую со ставкой 3%, а коэффициента 4 — со ставкой 6% кадастровой стоимости.
Почему спор вообще дошёл до КС
Единой судебной практики не было. Одни суды соглашались с ФНС и разрешали умножать ставку до 1,5% на коэффициенты 2 и 4. Другие считали, что такая конструкция превращает предельную ставку в фикцию и создаёт фактическую нагрузку в размере 3% или 6% кадастровой стоимости.
Например, позицию налогоплательщиков поддерживали Арбитражный суд Московского округа по делам № А40-158186/2024 и № А40-289471/2024, а также Арбитражный суд Северо-Западного округа по делу № А56-100962/2024. Конституционный Суд отдельно отметил, что фискальный подход, использованный против заявителя, не являлся доминирующим. Именно этот разброс судебных решений стал одним из главных доказательств неопределённости регулирования.
Ярким примером стало дело ООО «Корнер Казань» (№ А65-42005/2024). Компания владела участками с видом разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства». За 2023 год инспекция рассчитала налог по ставке 1,5% и дополнительно применила коэффициенты 2 и 4. Компания оспорила расчёт, но проиграла в арбитражных судах всех инстанций вплоть до отказа Верховного Суда в передаче жалобы. После этого налогоплательщик обратился в Конституционный Суд, который встал на его сторону и предписал пересмотреть судебные акты.
Не путайте разные коэффициенты
Постановление № 52-П касается исключительно коэффициентов 2 и 4, предусмотренных пунктом 15 статьи 396 НК РФ (участки, приобретённые или предоставленные в собственность на условиях осуществления жилищного строительства и используемые в бизнесе).
Оно не отменяет:
коэффициент 2 по пункту 16 статьи 396 НК РФ для участков ИЖС, принадлежащих физическим лицам и не используемых в предпринимательской деятельности (применяется после 10 лет владения до регистрации дома);
специальный порядок для участков, застраиваемых в рамках комплексного развития территории;
коэффициенты по другим участкам, предназначенным для жилищного строительства и облагаемым по ставке до 0,3%.
Поэтому одного вида разрешённого использования «ИЖС» недостаточно. Необходимо проверить, на основании какого именно пункта статьи 396 НК РФ был применён коэффициент.
Что будет с налогами за прошлые годы
Общее правило жёсткое: Постановление № 52-П не является основанием для пересмотра исполненных обязательств за предыдущие налоговые периоды и за 2026 год.
Исключение предусмотрено для:
ООО «Корнер Казань»;
налогоплательщиков, которые до 21 июля 2026 года обратились за судебной защитой и чьи дела или жалобы на эту дату были поданы либо находились на рассмотрении или изучении суда, включая максимально высокую для соответствующей категории дел инстанцию.
Простые возражения на акт проверки, жалоба в УФНС или обращение в ФНС сами по себе под это исключение не подпадают: Конституционный Суд говорит именно о судебной защите. Если судебное дело полностью завершилось до 21 июля 2026 года и на эту дату никакая жалоба не находилась в суде, рассчитывать на пересмотр только на основании Постановления № 52-П рискованно.
При этом прошлые расчёты всё равно необходимо проверить на самостоятельные ошибки: неверную ставку, дату начала применения коэффициента, регистрацию дома в пределах трёх лет, ошибочную кадастровую стоимость или отсутствие оснований считать участок используемым в предпринимательской деятельности.
Почему решение КС особенно важно именно с 2027 года
С 2027 года меняется не только порядок применения коэффициентов, но и сам механизм администрирования земельного налога.
Налоговые органы будут самостоятельно рассчитывать организациям земельный налог и авансовые платежи и направлять сообщения об исчисленных суммах. Поэтому бухгалтеру необходимо будет проверить:
какую ставку применила ФНС;
исключены ли коэффициенты 2 и 4;
правильно ли определены кадастровая стоимость и период владения;
учтены ли местные льготы;
соответствует ли расчёт фактическому и разрешённому использованию участка.
Если ФНС применит коэффициент к участку, который подпадает под Постановление № 52-П, организации следует представить пояснения и подтверждающие документы со ссылкой на Постановление КС и письмо ФНС от 21.07.2026 № БС-36-21/6262@ (которое отменило прежние разъяснения именно начиная с 2027 года).
Краткая памятка по периодам
Ситуация | Что происходит |
|---|---|
Налог за 2020–2025 годы уплачен, судебного спора до 21.07.2026 не было | Автоматического возврата нет |
Расчёт налога за 2026 год | Коэффициенты в общем случае сохраняются |
До 21.07.2026 налогоплательщик обратился в суд, а дело или жалоба были поданы либо находились на рассмотрении | Нужно ссылаться на Постановление № 52-П |
Налоговый период 2027 года | Коэффициенты к ставке до 1,5% не применяются, если законодатель не установит иное |
В расчёте ФНС за 2027 год остался коэффициент | Подавать пояснения или возражения со ссылкой на № 52-П и письмо ФНС № БС-36-21/6262@ |
Что бизнесу сделать сейчас
Проверить расчёты за 2020–2026 годы. Посмотреть ставку, кадастровую стоимость, даты регистрации прав на участок и построенный объект, а также период применения коэффициентов 2 и 4 на предмет самостоятельных ошибок.
Определить, был ли начат судебный спор до 21 июля 2026 года. Если да, направить в суд дополнения со ссылкой на Постановление КС РФ № 52-П и пункт 7 статьи 3 НК РФ.
Не исключать коэффициенты из расчёта за 2026 год только на основании нового постановления. Для большинства налогоплательщиков это создаст недоимку, пени и новый спор.
Подготовить реестр для проверки расчётов ФНС за 2027 год. Включить в него: кадастровый номер, кадастровую стоимость, вид разрешённого использования, муниципальную ставку, даты регистрации прав на участок и построенный объект, основание применения пункта 15 статьи 396 НК РФ и информацию об использовании участка в предпринимательской деятельности.
Проверить канал получения сообщений ФНС. С 2027 года сообщения об исчисленных суммах будут направляться по ТКС, через личный кабинет или, если электронная передача невозможна, заказным письмом. Пропустить сообщение и узнать о начислении после появления отрицательного сальдо ЕНС — недопустимый риск.
Следить за изменениями законодательства до конца 2026 года. КС прямо допустил принятие нового федерального регулирования, если дополнительное налоговое бремя будет сформулировано ясно и введено с соблюдением правил статьи 5 НК РФ.
Резюме
Конституционный Суд не отменил ставку до 1,5% и не исключил коэффициенты 2 и 4 из НК РФ. Он признал неконституционной неопределённость, которая позволяла одновременно применять эти элементы и доводить фактическую нагрузку до 3% или 6% кадастровой стоимости.
По действующим правилам с 2027 года коэффициенты не должны применяться к участкам под ИЖС, используемым в предпринимательской деятельности и облагаемым по ставке в пределах 1,5%. Но федеральный законодатель ещё может установить другой порядок.
За прошлые периоды и за 2026 год общего перерасчёта не предусмотрено. Исключение касается ООО «Корнер Казань» и налогоплательщиков, которые до 21 июля 2026 года обратились за судебной защитой и чьи дела или жалобы на эту дату находились в суде.
Особое внимание потребуется в 2027 году, когда земельный налог организаций начнёт рассчитывать ФНС. Бизнесу необходимо заранее подготовить реестр участков и внимательно проверять каждое полученное сообщение об исчисленной сумме.
Понравилась статья? Поставьте лайк — для меня это важная обратная связь и мотивация продолжать разбирать сложные налоговые вопросы простым и практичным языком.
Подпишитесь на мои материалы, если вы так же внимательно относитесь к налогам, бухгалтерскому учёту и качеству своей работы.
Если вашей компании предстоит налоговая проверка, обращайтесь. Сопровождение налоговых проверок и споров с ФНС — одно из основных направлений нашей работы.
Евгений Сивков: кандидат экономических наук, налоговый консультант, автор книг по налогам и бухгалтерскому учёту.
Начать дискуссию