Зоны затопления и подтопления: о чем нужно знать собственнику участка

Вопрос 1. Что такое зоны затопления и подтопления и почему важно их наличие в ЕГРН?

Ответ: Многие ошибочно считают, что если участок не затапливало последние 10 лет, то опасность надумана. Однако с юридической точки зрения «зона затопления» — это не фактическое состояние земли, а расчётная территория риска, установленная на основе вероятностных моделей. Согласно Постановлению Правительства РФ № 360 от 18.04.2014 № 360 «О зонах затопления, подтопления», такие зоны определяются для территорий, которые затапливаются с периодичностью 1 раз в 100 лет (так называемый паводок 1% обеспеченности).

Различают два типа зон:

- Затопления — когда вода приходит с поверхности (разлив реки). 

- Подтопления — когда из‑за подпора воды в реке повышается уровень грунтовых вод (подразделяется на сильное — ближе 0,3 м к поверхности, умеренное и слабое).

Почему важны границы в ЕГРН? Именно с момента внесения этих границ в Единый государственный реестр недвижимости вступают в силу все связанные с зоной ограничения и запреты. Если границы не внесены — формально запретов нет, даже если вы живёте у реки 30 лет. Однако для охраны окружающей среды и предотвращения ущерба жизни и здоровью людей законодатель всё же рекомендует руководствоваться здравым смыслом: перед покупкой или строительством обязательно изучите паводковую историю района. Внесение зон в ЕГРН служит публичному интересу — обеспечивает прозрачность рисков для всех участников оборота и позволяет органам власти своевременно планировать защитные мероприятия.

Вопрос 2. Кто должен строить дамбы — государство или владелец участка?

Ответ: Законодательство разграничивает ответственность в зависимости от того, кто является инициатором и правообладателем. Согласно ч. 4 ст. 67.1 ВК РФ:

-  Физические и юридические лица обязаны обеспечивать защиту своих земельных участков за свой счёт.

-  Во всех остальных случаях инженерную защиту от негативного воздействия вод, как это следует из буквального толкования нормы ч. 4 ст. 67.1 ВК РФ, реализуют органы государственной власти и органы местного самоуправления, выдающие разрешения на строительство.

На практике возникает коллизия: местные власти нередко лишены полномочий выдавать разрешения на строительство (это делает региональный Минстрой). Тогда возникает вопрос: кто отвечает за защиту города, если разрешение выдал регион, а муниципалитет отвечает за землю? Закон прямого ответа не даёт, однако суды признают незаконными уведомления муниципалитетов о недопустимости размещения объекта ИЖС в зоне затопления. Например, Верховный Суд Республики Марий Эл указал, что предоставление проекта инженерной защиты на этапе уведомления не предусмотрено нормами градостроительного и земельного законодательства (Апелляционное определение СК по административным делам Верховного Суда Республики Марий Эл от 11 июня 2026 г. по делу № 33а‑1441/2026). 

В итоге органы местного самоуправления не могут остановить потенциально опасное строительство в зонах затопления и подтопления.

Вопрос 3. Что запрещено делать в зонах затопления и подтопления?

Ответ: Перечень, установленный ч. 3 ст. 67.1 ВК РФ, носит санитарно‑экологический характер. Проще говоря, нельзя делать ничего, что при контакте с водой может навредить природе или людям. В границах зон действует абсолютный запрет на:

1) строительство объектов капитального строительства (за исключением строительства сооружений инженерной защиты, предназначенных для защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод);

2) использование сточных вод в целях повышения почвенного плодородия;

3) размещение кладбищ, объектов уничтожения биологических отходов, объектов размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих веществ, пунктов хранения и захоронения радиоактивных отходов;

4) осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами;

5) освоение территорий в целях строительства объектов капитального строительства (за исключением осуществления инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод).

Нарушение этих запретов влечёт административную ответственность по ст. 8.44 КоАП РФ с крупными штрафами для юрлиц. Но ещё важнее: если деяние привело к порче водного объекта, ответственность может стать уголовной (ст. 250 УК РФ). 

Все эти ограничения — прямое воплощение охраны окружающей среды и публичного интереса, поскольку защищают водные ресурсы, здоровье населения и биоразнообразие от последствий затоплений.

Вопрос 4. Могут ли изъять земельный участок в зонах затопления и подтопления?

Ответ: Да, такая возможность предусмотрена законом, но не автоматически из‑за нахождения в зоне, а лишь в исключительных случаях — когда участок необходим для строительства объектов государственного или муниципального значения (защитных дамб, дренажных систем и других капитальных сооружений). Это всегда крайняя мера, применяемая в публичных интересах — для обеспечения безопасности населения и предотвращения чрезвычайных ситуаций, а также для охраны окружающей среды путём создания надёжной инженерной защиты.

Общая норма — п. 1 ст. 279 ГК РФ: изъятие для государственных или муниципальных нужд допускается в случаях и порядке, установленных земельным законодательством. При этом под государственными нуждами понимаются потребности публично‑правового образования, направленные на достижение общественно полезных целей, осуществить которые невозможно без изъятия частной собственности (Обзор судебной практики ВС РФ № 1 (2016), утв. Президиумом ВС РФ 13.04.2016).

Изъятие — исключительная мера (ст. 49 ЗК РФ). Она возможна, в частности:

-  для выполнения международных обязательств РФ;

-  для размещения объектов государственного или муниципального значения при отсутствии иных вариантов размещения;

-  в иных случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.

Конкретные условия установлены в ст. 56.3 ЗК РФ: изъятие в целях строительства/реконструкции объектов федерального, регионального или местного значения допускается, только если эти объекты предусмотрены утверждёнными документами территориального планирования и проектами планировки территории.

Кто принимает решение? Ст. 56.2 ЗК РФ определяет:

-  федеральные органы — для федеральных нужд;

-  органы власти субъектов РФ — для региональных нужд;

-  органы местного самоуправления — для муниципальных нужд (в том числе для размещения объектов местного значения).

Важно: само по себе нахождение участка в зоне затопления или подтопления не даёт права на изъятие. Необходим конкретный инфраструктурный проект. При этом ч. 5 ст. 67.1 ВК РФ прямо допускает изъятие для строительства сооружений инженерной защиты от негативного воздействия вод в порядке земельного и гражданского законодательства.

Как это работает на практике? Суды проверяют, действительно ли нельзя обойтись без вашего участка. Если временные меры (углубление русла, отсыпка валов, укрепление берегов) уже пробовали, но они не дали результата, а проект капитальных сооружений прошёл госэкспертизу — изъятие признают законным. Пример: администрация Горно‑Алтайска изымала части участков для строительства защитных сооружений. Собственники предлагали альтернативы, но суды поддержали власти, так как проектная документация подтвердила неэффективность временных методов и необходимость капитальной защиты для безопасности людей (Кассационное определение СК по административным делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 28 мая 2025 г. по делу № 8а‑6620/2025[88а‑7634/2025]).

Вывод: риск изъятия существует, но он привязан не к «красной зоне» на карте, а к масштабным стройкам в интересах всего города или региона. Покупая участок в такой зоне, стоит заранее выяснить, не планируются ли поблизости гидротехнические объекты — это может обернуться выкупом с компенсацией или судебными спорами. При этом государство обязано соблюдать баланс между публичным интересом (защита населения и экологии) и частным правом собственности, что выражается в обязательной компенсации за изъятие.