Договор аренды коммерческой (нежилой) недвижимости: руководство для сторон

По своей правовой природе договор аренды нежилого помещения является консенсуальным, возмездным и взаимным. Как указано в ч. 1 ст. 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или только в пользование. Если в договоре не указано, что имущество передаётся именно в пользование, суд может квалифицировать его как договор иного вида. Таким образом, корректное определение предмета, это основа для признания договора заключённым.

Для договора аренды нежилого помещения существенными являются следующие условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ):

• о предмете;

• о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ);

• иные условия, которые отражены в ГК РФ как существенные или необходимые, а также условия, по которым по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как отмечается в п. 6 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49, сторона, которая подтвердила действие договора, например приняла исполнение от контрагента, не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор не заключён (это как раз те случаи, когда фактически въехали в помещение, но не подписали договор, а при разбирательстве Арендатор начинает юлить, и доказывать, что платить не должен, т.к. договор не заключен, соответственно оплаты быть не должно). Если у вас схожая ситуация, то считаю необходимым стоить позицию на основании ст. 10 ГК РФ (злоупотребление), практики по данному направлению достаточно.

Для описания предмета необходимо индивидуализировать нежилое помещение так, чтобы его можно было однозначно определить (п. 3 ст. 607, ст. 625 ГК РФ).

Если помещение является самостоятельным объектом недвижимости и на него зарегистрировано право собственности, в договоре следует указать:

• кадастровый номер помещения (его внимательно стоит проверить, и отдельно сделать запрос и получить выписку из ЕГРН, чтобы не было каких-либо неожиданностей после подписания договора);

• адрес (указывайте максимально подробно и точно);

• площадь (кв. м);

• назначение (офис, склад, торговая площадь и т.п.);

• номер и тип этажа;

• обозначение (номер) помещения на поэтажном плане (советую смотреть на план БТИ, а не нумерацию, когда сделал Арендодатель на этаже, т.к. информация может кардинально отличаться).

Мини-совет: Чтобы избежать споров о том, согласован ли объект, приложите к договору свежую выписку из ЕГРН и технический план помещения. На графической части плана отображается местоположение помещения (ч. 4 ст. 24 Закона о госрегистрации недвижимости).

Вариант/Пример формулировки в Договор: «Предметом аренды является нежилое помещение с кадастровым номером ::____:_____, расположенное по адресу: Российская Федерация, ______ область, г. ___, ул. , д. , пом. , общей площадью _____ () кв. м, назначение: __________ (офис/склад/торговое/иное), находящееся на ____ этаже, обозначенное на поэтажном плане БТИ (техническом паспорте) от «» ____ г. под номером ______ (согласно нумерации БТИ) (далее – Помещение или Объект. Границы и местоположение помещения отображены в графической части выписки из ЕГРН и на поэтажном плане (Приложение № 1 к настоящему Договору), которые являются неотъемлемой частью настоящего договора. Индивидуализирующие характеристики помещения соответствуют актуальной выписке из ЕГРН, полученной не ранее чем за 30 дней до подписания договора».

Сложнее индивидуализировать помещение, которое не поставлено на кадастровый учёт. В этом случае в договоре указываются:

• индивидуальные характеристики здания, в котором находится помещение;

• индивидуальные характеристики помещения (местоположение, площадь);

• графическое изображение (схема, план) с обозначением границ.

Согласно п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2018), наличие такого описания, подписанного сторонами, позволяет зарегистрировать договор аренды даже при отсутствии сведений о части объекта в государственном кадастре недвижимости (см. более подробно Определение N 307-КГ17-18061).

В аренду может быть передана часть помещения. Это следует из п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73. Для надлежащей индивидуализации необходимо:

• описать само помещение и здание, в котором оно находится;

• определить площадь, точное местоположение и границы части помещения;

• отразить границы в графическом виде на плане расположения помещений.

Если в договоре аренды части помещения не указаны данные, позволяющие установить её местоположение, и нет плана с обозначенными границами, договор не позволит индивидуализировать передаваемое имущество. Тогда в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ условие об объекте аренды считается несогласованным, а договор — незаключённым.

Для согласования условия об арендной плате необходимо установить её форму. Стороны могут предусмотреть (п. 2 ст. 614 ГК РФ):

• твёрдую сумму платежей;

• передачу вещи;

• предоставление услуг;

• возложение на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества.

Размер арендной платы может определяться в твёрдой величине за всю площадь помещения и/или за единицу площади (например, за 1 кв. м за месяц аренды).

Как указано в п. 2 ст. 654 ГК РФ, плата за пользование земельным участком по умолчанию входит в состав арендной платы за помещение, если иное не установлено договором.

Вариант/Пример формулировки в Договор: «Постоянная часть арендной платы устанавливается в размере _____ (_________) рублей, в том числе НДС ____% (или «НДС не облагается в связи с применением Арендодателем УСН»), за один календарный месяц аренды всего помещения, указанного в п. 1.1 настоящего договора, и включает в себя плату за пользование помещением, а также (тут вариативно, смотрите по своей ситуации): вывоз ТКО, уборку мест общего пользования, оплату интернета, охрана и видеонаблюдение объекта».

По умолчанию арендатор должен возместить арендодателю расходы на оплату коммунальных услуг сверх арендной платы. Это объясняется тем, что оплата коммунальных услуг относится к расходам на содержание имущества, которые арендатор несёт в силу п. 2 ст. 616 ГК РФ.

В договоре можно указать, что коммунальные услуги входят в арендную плату, либо прописать, что арендатор оплачивает их отдельно (вносит арендодателю либо заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями).

Вариант/Пример формулировки в Договор: «Переменная часть арендной платы представляет собой компенсацию Арендатором стоимости фактически потребленных коммунальных и эксплуатационных услуг, а именно: электроэнергии, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления, газоснабжения, а также услуг связи (при наличии) и вывоза ТКО (если не включен в постоянную часть). Переменная часть оплачивается Арендатором отдельно на основании счетов, выставленных Арендодателем, с приложением копий счетов (или универсальных передаточных документов) ресурсоснабжающих организаций, рассчитанных пропорционально площади помещения либо показаниям отдельного прибора учета, установленного в помещении».

Изменить арендную плату можно в том же порядке, который предусмотрен для изменения арендной платы по любому договору аренды. При составлении долгосрочного договора рекомендуется согласовать условие о порядке изменения размера арендной платы.

Одностороннее изменение возможно не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ, п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Вариант/Пример формулировки в Договор: «Размер постоянной части арендной платы может быть изменен Арендодателем не чаще одного раза в год в одностороннем порядке, но не более чем на ____% от текущего размера, путем направления письменного уведомления Арендатору не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до предполагаемой даты изменения (подписания дополнительного соглашения не требуется). Изменение переменной части арендной платы происходит автоматически при изменении тарифов ресурсоснабжающих организаций и не требует подписания дополнительного соглашения (основание – представление Арендодателем подтверждающих документов).»

Это сумма, которую арендатор передаёт арендодателю в качестве гарантии того, что он выполнит свои денежные обязательства. В договоре нужно чётко прописать:

— какое именно обязательство покрывает платёж (аренда, штрафы, возмещение ущерба);

— сколько и когда нужно внести;

— при каких условиях депозит идёт в счёт погашения долга;

— срок возврата остатка после окончания договора.

 Вариант/Пример формулировки в Договор: «В целях обеспечения исполнения Арендатором своих обязательств по этому Договору (независимо от уплаты арендной платы и других платежей) Арендатор обязуется перечислить Арендодателю Обеспечительный платёж в сумме ______ (______) рублей + НДС согласно законодательству РФ. Сделать это нужно не позднее 5 рабочих дней с даты подписания Договора и получения счёта от Арендодателя. Если счёт по какой-либо причине не поступил, Арендатор всё равно обязан внести обеспечительный платёж на расчётный счёт Арендодателя по реквизитам, указанным в Договоре».

Срок аренды помещения определяет период, в течение которого арендатор вправе владеть и пользоваться помещением. Срок можно определить календарной датой, периодом или указанием на неизбежное событие (ст. 190 ГК РФ).

Часто стороны заключают договор на 11 месяцев, чтобы избежать регистрации в Росреестре. По истечении этого периода действие договора возобновляется на неопределённый срок, и регистрировать его не нужно (п. 2 ст. 621 ГК РФ, п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59). Такой договор может быть досрочно прекращён любой из сторон (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Вариант/Пример формулировки в Договор: «Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует в течение 11 (одиннадцати) календарных месяцев, исчисляемых с даты подписания акта приема-передачи помещения. По истечении указанного срока договор автоматически пролонгируется на каждый следующий 11-месячный период на тех же условиях без подписания какого-либо дополнительного соглашения, причем каждая последующая пролонгация считается самостоятельным краткосрочным договором, в связи с чем государственная регистрация договора в Росреестре не требуется (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59). Любая из сторон вправе отказаться от очередной пролонгации, направив другой стороне письменное уведомление не позднее чем за 30 календарных дней до истечения текущего 11-месячного срока; при отсутствии такого уведомления со стороны одной из сторон договор считается автоматически продленным на очередной 11-месячный срок.».

Если договор аренды нежилого помещения заключён на срок один год и более, его нужно зарегистрировать (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53).

Необходимость регистрации не зависит от того, передан ли объект в аренду фактически. Как указано в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165, договор, подлежащий госрегистрации, считается для третьих лиц заключённым с момента регистрации, но для сторон он обязателен с момента достижения согласия по всем существенным условиям.

Права арендатора по незарегистрированному договору нельзя противопоставлять третьим лицам. Например, арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (ст. 308, п. 1 ст. 621 ГК РФ, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

При этом, как указано в п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49, незарегистрированный договор не влечёт юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Однако если покупатель недвижимости знал о наличии незарегистрированного долгосрочного договора аренды (например, ему сообщил об этом арендодатель-продавец), такой договор сохраняет силу по правилам ст. 617 ГК РФ (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).

Передача помещения оформляется двусторонним документом о передаче. Как указано в п. 1 ст. 655 ГК РФ, обязанность арендодателя передать помещение считается исполненной после предоставления помещения арендатору во владение или пользование и подписания сторонами передаточного документа.

Рекомендую указать в акте:

• дату и место составления;

• реквизиты договора аренды;

• что арендодатель передал, а арендатор принял помещение;

• что арендатор осмотрел и проверил помещение.

Прежде чем зафиксировать состояние помещения в акте, осмотрите его. Укажите:

• технические характеристики и степень износа каждого конструктивного элемента (стены, потолок, пол, окна, двери, перегородки, розетки, плинтуса);

• материал, цвет, видимые повреждения;

• показания счётчиков тепла, воды, электроэнергии.

Рекомендуем сфотографировать помещение, его элементы, повреждения и дефекты. Укажите в акте, что была проведена фотосъёмка, а фотографии являются приложением к акту (в идеале, чтобы под этим расписался Арендодатель и Арендатор).

Вариант/Пример формулировки в Договор: «Акт приёма-передачи стороны подписывают в самом помещении после того, как Арендатор его осмотрит. Арендодатель передаёт помещение в том фактическом состоянии, в котором оно находится на дату подписания Акта. Подписанный Акт подтверждает, что Арендодатель надлежащим образом выполнил свою обязанность по передаче помещения. При этом стороны договорились, что каждая из них вправе составить фото- или видеоотчёт о состоянии помещения и приложить его к Акту».

Перечислите в акте:

• принадлежности (сети инженерно-технического обеспечения, ключи, пропуска);

• оборудование (кондиционеры, осветительные приборы, приборы учёта, оборудование сигнализации);

• иное имущество (мебель);

• документы (технический план, экспликация, декларация пожарной безопасности, эксплуатационные документы, инструкции на кондиционеры/фанкойлы и т.д.).

Арендатор обязан (ст. 615, 616 ГК РФ):

• пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

• своевременно вносить арендную плату;

• производить текущий ремонт (если иное не предусмотрено договором);

• нести расходы на содержание имущества;

• вернуть помещение при прекращении договора в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).

Арендодатель обязан (ст. 611, 616 ГК РФ):

• предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества;

• производить капитальный ремонт (если иное не предусмотрено договором);

• не препятствовать пользованию помещением.

Отделимые улучшения можно отделить без вреда для имущества (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Такие улучшения являются собственностью арендатора, он может их забрать.

Неотделимые улучшения нельзя отделить без вреда для имущества (п. 2 ст. 623 ГК РФ). После прекращения аренды неотделимые улучшения принадлежат арендодателю как неотъемлемая часть помещения.

По общему правилу (п. 2 ст. 623 ГК РФ) арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, которые он выполнил за свой счет, при условии, что арендодатель согласовал их проведение (тут необходимы быть внимательным, если получено согласование, и именно письменное, переписка по почте или мессенджере не будет иметь силу, и самое отрицательное, она может быть удалена одной из сторон, в связи с чем, вы потеряете доказательства).

Без согласия арендодателя стоимость неотделимых улучшений может быть возмещена, только если это предусмотрено законом (п. 3 ст. 623 ГК РФ). Вместо возмещения можно зачесть стоимость улучшений в счёт арендных платежей, если запрета на такой зачёт нет в договоре (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 № 65).

К сторонам договора аренды применяются следующие меры ответственности:

• возмещение убытков (ст. 15, 393 ГК РФ);

• уплата процентов на сумму долга (ст. 395 ГК РФ);

• уплата неустойки за ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательства (ст. 330 ГК РФ).

Если неустойка предусмотрена за несвоевременный возврат арендованного имущества, убытки можно взыскать в полной сумме сверх неустойки (ст. 622 ГК РФ). Иной порядок может быть предусмотрен договором.

При нарушении денежного обязательства можно одновременно взыскать убытки и проценты по ст. 395 ГК РФ, но только в части, не покрытой суммой процентов (п. 2 ст. 395 ГК РФ).

Наиболее популярная мера ответственности — неустойка за нарушение срока оплаты аренды. Чаще всего она определяется в виде пеней в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.

Вариант/Пример формулировки в Договор: «При нарушении срока внесения арендной платы Арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки. Пени начисляются со дня, следующего за установленным днём платежа, по день фактической оплаты включительно. Уплата пеней не освобождает от оплаты основного долга».

Проценты, начисляемые по ст. 395 ГК РФ, являются мерой ответственности за нарушение денежного обязательства. Их можно взыскать, когда сторона неправомерно удерживает денежные средства, уклоняется от их возврата, допускает иную просрочку их уплаты.

Размер процентов определяется по правилам, действовавшим в соответствующий период. Стороны вправе согласовать в договоре иной размер процентов, но он не должен значительно превышать предусмотренный законом. Если сумма процентов по договору явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, суд может уменьшить её, но не менее чем до суммы, рассчитанной по ставке из п. 1 ст. 395 ГК РФ (п. 6 ст. 395 ГК РФ).

Вариант/Пример формулировки в Договор: «При нарушении срока внесения арендной платы Арендатор уплачивает Арендодателю проценты за пользование чужими денежными средствами по правилам статьи 395 ГК РФ (исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды) за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за днём платежа, по день фактической оплаты включительно. Уплата процентов не освобождает от оплаты основного долга».

Арендодатель может требовать расторжения договора через суд, если арендатор (п. 1 ст. 619 ГК РФ):

• пользуется имуществом с нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

• существенно ухудшает имущество;

• более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату;

• не производит капитальный ремонт в установленный срок (если это его обязанность).

Основания для расторжения по требованию арендатора:

Арендатор может требовать расторжения (ст. 620 ГК РФ), если арендодатель:

• не передаёт имущество в надлежащий срок;

• препятствует пользованию имуществом в соответствии с договором;

• не производит капитальный ремонт в установленные сроки;

• не предупредил о правах третьих лиц на сдаваемое имущество.

Для расторжения договора в судебном порядке необходимо соблюдать досудебную процедуру урегулирования спора (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Арендодатель должен направить арендатору предупреждение о необходимости устранить нарушение, а затем — уведомление (досудебную претензию) о расторжении договора.

Как указано в п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, одного документа может быть достаточно, если из него явно следует двойной характер сообщения: требование устранить нарушение и уведомление расторгнуть договор в случае неисполнения.

Важное примечание: требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14).

По умолчанию срок для ответа на предложение о расторжении договора составляет 30 дней с момента его доставки (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Если ко дню обращения в суд этот срок не истёк и отсутствует ответ контрагента, суд возвратит исковое заявление (п. 22 Постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 № 18).

Нарушение договора аренды признаётся существенным, если названо таким в законе или договоре либо признано судом.

Из п. 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 следует, что даже своевременное внесение арендных платежей, но не в полном объёме, может быть признано судом существенным нарушением.

Договор аренды расторгнут и недвижимое имущество обяжут возвратить с большей долей вероятности, если арендодатель докажет:

• наличие действующего договора аренды;

• передачу помещения арендатору и пользование им;

• пользование помещением с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо ухудшение имущества;

• обращение к арендатору с требованием об устранении нарушений в разумный срок;

• соблюдение досудебного порядка разрешения спора.

Ниже представлен перечень условий, которые должны быть согласованы в договоре аренды недвижимости:

1. Предмет договора — кадастровый номер, адрес, площадь, этаж, обозначение на поэтажном плане, приложение выписки из ЕГРН и технического плана.

2. Размер арендной платы — твёрдая сумма, порядок оплаты, включение/исключение коммунальных услуг, НДС.

3. Срок аренды — календарная дата, период или указание на событие; при сроке 1 год и более — регистрация в Росреестре.

4. Порядок передачи и возврата помещения — акт приёма-передачи, состояние помещения, имущество и документы.

5. Права и обязанности сторон — распределение ремонтных обязательств, возможность субаренды, целевое использование.

6. Ответственность сторон — неустойка, проценты по ст. 395 ГК РФ, возмещение убытков.

7. Основания и порядок расторжения — досудебный порядок, сроки предупреждения.

8. Улучшения имущества — согласие арендодателя на неотделимые улучшения, порядок возмещения.

На основании вышеизложенного следует, что:

• Договор аренды нежилого помещения требует тщательного согласования существенных условий — предмета и арендной платы, иначе он может быть признан незаключённым;

• При сроке аренды 1 год и более договор подлежит обязательной государственной регистрации; отсутствие регистрации не лишает договор силы для сторон, но ограничивает возможность противопоставления прав третьим лицам;

• Акт приёма-передачи — ключевой документ, фиксирующий состояние помещения на момент передачи; детальное описание недостатков и фотофиксация защищают интересы обеих сторон;

• Арендодатель вправе расторгнуть договор в судебном порядке при существенных нарушениях арендатора, но только после соблюдения досудебной процедуры (предупреждение об устранении нарушений + предложение о расторжении);

• Арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведённых за свой счёт, только при наличии согласия арендодателя;

• Стороны вправе перераспределить обязанности по текущему и капитальному ремонту, а также согласовать иные меры ответственности, не противоречащие закону.

Получился достаточно объёмный материал, но надеюсь, он поможет вам структурировать арендные отношения и, самое главное, своевременно зафиксировать все существенные условия. С учётом изложенного вы сможете минимизировать риски и уверенно отстаивать свои интересы, как в переговорах, так и при возникновении спора (но будем надеяться, до этого не дойдет). Если же остались вопросы, то обращайтесь, постараюсь всем помочь).