ВС запретил судам формально подходить к оспариванию сделок с недвижимостью

Покупатель квартиры заплатил за нее на 20% меньше рынка, но Верховный Суд встал на его сторону. Почему проиграл финансовый управляющий и как новый подход ВС защищает добросовестных участников оборота — разбираем в статье.

В апреле 2026 года Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ вынесла определение по делу № А56-96799/2023, которое меняет правила игры для всех участников рынка недвижимости . Теперь суды не могут признавать сделку недействительной только на том основании, что цена квартиры оказалась ниже рыночной. Нужно оценивать всю картину отношений сторон.

Для строительных компаний и застройщиков это решение особенно важно. В условиях, когда банкротство контрагентов становится все более распространенным явлением, понимание новых подходов к оспариванию сделок помогает минимизировать риски и защитить свои интересы.

Гражданка Счастная Екатерина Анатольевна 10 августа 2023 года продала свою квартиру Чигарчаковой Татьяне Николаевне за 5 000 000 рублей. Через два месяца — 9 октября 2023 года — она подала заявление о собственном банкротстве.

Финансовый управляющий, анализируя сделки должника, выявил эту продажу и обратился в суд с заявлением о признании договора недействительным по пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве — как сделку с неравноценным встречным исполнением .

Суды трех инстанций встали на сторону финансового управляющего. Ключевым аргументом стала судебная экспертиза, которая оценила рыночную стоимость квартиры в диапазоне от 6 300 000 до 9 373 000 рублей. При том, что продана она была за 5 000 000 рублей .

Суды применили формальный подход: раз цена отклоняется от рыночной более чем на 20%, значит, сделка подозрительная и подлежит признанию недействительной.

Чигарчакова Т.Н. не согласилась с таким решением и дошла до Верховного Суда. Она приводила следующие аргументы :

• Нашла объявление о продаже квартиры на интернет-сервисе

• При встрече с продавцом тот озвучил возможность снижения цены до 5 000 000 рублей при оплате наличными

• Она настояла на оформлении сделки через сервис «Домклик» Сбербанка

• Деньги передавались через банковскую ячейку

• Покупатель потребовала предоставить документы об отсутствии задолженностей и прав иных лиц на квартиру

• В договор было включено условие о заверениях сторон об отсутствии признаков неплатежеспособности и намерений на банкротство в ближайшие три года

Верховный Суд отменил все предыдущие судебные акты и отказал в удовлетворении заявления финансового управляющего. В своем определении он сформулировал три ключевые позиции :

Суд указал, что понятие неравноценности является оценочным. Исключительно формальных (процентных) критериев отклонения договорной цены от рыночной недостаточно для обоснования подозрительности сделки. Необходима их совокупная с обстоятельствами совершения сделки и контекстом отношений сторон оценка .

Цена квартиры в 5 000 000 рублей была согласована сторонами по результату их договоренностей. При этом она превышала кадастровую стоимость квартиры, которая составляла 4 870 706,77 рублей. Следовательно, цена не могла быть оценена как существенно заниженная .

Верховный Суд особо отметил, что ответчик действовал разумно и проявил требующуюся от него по условиям оборота осмотрительность. А должник, напротив, дал не соответствующее действительности заверение об отсутствии кредиторов и намерения на подачу заявления о банкротстве .

Суд признал, что в данной ситуации имеет место злоупотребление правом со стороны должника, и возлагать последствия такого злоупотребления на добросовестного покупателя неправильно.

Определение Верховного Суда создает важные прецеденты для всех, кто работает на рынке недвижимости:

Теперь вы можете быть уверены, что даже если продавец впоследствии обанкротится, сделку не признают недействительной только из-за того, что вы заплатили меньше рынка. Главное — документально подтвердить свою добросовестность и проявленную осмотрительность.

Если ваша компания сталкивается с оспариванием сделок по приобретению земельных участков или объектов незавершенного строительства, теперь суды обязаны оценивать не только цену, но и все обстоятельства сделки. Важно иметь документальное подтверждение:

• переговоров о цене

• проверки юридической чистоты объекта

• отсутствия информации о банкротстве контрагента

Если вы заключаете договоры с компаниями, которые впоследствии признаются банкротами, риски оспаривания ваших сделок снижаются — при условии, что вы действовали добросовестно.

Новый подход Верховного Суда к оценке неравноценности сделок появился не на пустом месте. В 2026 году ВС РФ также утвердил Тематический обзор № 13/2026 о судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством . Этот документ вводит новые стандарты для рассмотрения споров о сносе самовольных построек.

В частности, теперь суды обязаны тщательно проверять основания для признания объекта самовольным, а собственники, действовавшие добросовестно, могут рассчитывать на компенсацию в случае сноса . Это еще одно подтверждение общего тренда: суды переходят от формального подхода к оценке всей совокупности обстоятельств дела.

В другом деле Верховный Суд признал незаконным проект строительства коттеджного поселка по инвестиционному соглашению, поскольку он не приносил пользы региону . Суд указал, что цель инвестиционного проекта не может заключаться в удовлетворении потребностей богатых людей в элитной недвижимости при дотационности региона.

На основе нового подхода ВС РФ можно сформулировать следующие рекомендации для юристов, сопровождающих сделки с недвижимостью и строительными объектами:

1. Проверьте не только юридическую чистоту, но и соберите документы о переговорах — переписку, протоколы согласования цены, подтверждение изучения документов объекта.

2. Зафиксируйте в договоре заверения продавца об отсутствии признаков банкротства и кредиторской задолженности. Как показала практика, это может спасти сделку даже при формальном занижении цены .

3. Оформляйте сделку через банковские сервисы — это создает дополнительный подтверждающий след.

4. Сохраняйте все доказательства осмотрительности — скриншоты объявлений, документы о проверке объекта, выписки из ЕГРН.

1. Не ограничивайтесь возражениями о рыночной цене. Суд требует оценки контекста отношений сторон. Представляйте доказательства переговоров, разумности цены, осмотрительности .

2. Акцентируйте внимание суда на кадастровой стоимости — если цена сделки выше кадастровой, это сильный аргумент против признания ее заниженной.

3. Ссылайтесь на Обзор судебной практики за 2024 год, в котором ВС РФ уже сформулировал правило о необходимости совокупной оценки обстоятельств .

Новые подходы Верховного Суда подтверждают, что юридическое сопровождение сделок становится все более важным фактором защиты бизнеса. Квалифицированный юрист по строительству и недвижимости поможет :

• Разработать договоры с учетом новых рисков оспаривания

• Собрать доказательную базу добросовестности при совершении сделок

• Выстроить систему проверки контрагентов на предмет банкротства

• Подготовить правовую позицию на случай судебного спора

Особенно это актуально для строительных компаний и застройщиков, которые регулярно заключают крупные сделки с земельными участками, объектами незавершенного строительства и готовой недвижимостью. В условиях, когда банкротство девелоперов и подрядчиков становится все более распространенным явлением, превентивная юридическая защита — это не расход, а инвестиция в сохранность активов.