Изъятие земельных участков за ненадлежащее использование: основания, процедура и судебная практика 2025–2026

Владеть земельным участком и ничего на нем не делать — рискованная стратегия. Собственник может лишиться актива не по воле государства, а по собственной халатности. Статья 285 ГК РФ прямо предусматривает изъятие за нецелевое использование, существенное снижение плодородия или возведение самовольной постройки. С 2025 года добавились жесткие сроки освоения для земель населенных пунктов и садовых участков.

В этой статье разберем все основания для изъятия с разбивкой по категориям земель, проанализируем свежие постановления арбитражных судов 2025–2026 годов и дадим практические рекомендации, как доказать добросовестное использование участка и не допустить его принудительной продажи с торгов.

Автор: адвокат, юрист, кандидат юридических наук, адвокат года 2026 (RBG, Торгово-промышленная палата России), Мильский Андрей.

1. Общие основания для изъятия: статья 285 ГК РФ

Земельные участки могут быть принудительно изъяты у собственника в трех случаях, предусмотренных статьей 285 Гражданского кодекса РФ.

Таблица 1. Основания для изъятия по ст. 285 ГК РФ

Законодательство демонстрирует четкую тенденцию к ужесточению требований к целевому использованию земельных участков. Авторы законов отмечают, что изменения направлены на стимулирование правообладателей не допускать захламления и зарастания.

Как указал Конституционный Суд в Постановлении от 06.11.2024 № 50-П, целевое назначение участка не только предполагает запрет иного использования, но и допускает возможность понуждать правообладателя к использованию участка.

2. Сельскохозяйственные земли: четыре основания для изъятия

В отношении земельных участков сельхозназначения действует Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Таблица 2. Основания для изъятия сельхозземель (п. 1 ст. 6 ФЗ № 101-ФЗ)

Важный нюанс: для третьего основания (снижение плодородия) не требуется трехлетнего срока — достаточно единичного факта, подтвержденного лабораторными исследованиями.

3. Новые правила для земель населенных пунктов и садоводства

С 2025 года требования к использованию участков ужесточились не только для сельхозземель, но и для других категорий.

Таблица 3. Новые сроки освоения для разных категорий земель

Что такое «освоение» участка?

Под освоением понимается выполнение правообладателем мероприятий по приведению участка в состояние, пригодное для использования:

• освобождение от сорной растительности и мусора;

• осушение или увлажнение;

• рекультивация;

• планировка участка.

4. Процедура изъятия: пошаговый алгоритм

Изъятие земельного участка является крайней мерой, применяемой только при длительном характере нарушений и неисполнении предписания.

Таблица 4. Этапы процедуры изъятия

Важное отличие от изъятия для госнужд: государство не несет расходов на приобретение участка — продажа осуществляется с торгов, а издержки компенсируются из вырученной суммы. Ограниченность бюджетных средств не препятствует изъятию.

5. Запрет на сделки как предварительная санкция

С 5 декабря 2022 года действует серьезное ограничение, которое не позволяет «убежать» от ответственности через продажу участка.

Таблица 5. Последствия получения предписания (п. 5 ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ)

Вывод: если вы получили предписание, продать участок до устранения нарушений не получится. Законодатель сознательно закрыл этот лазейку.

6. Судебная практика 2025–2026: позиция судов

Суды подчеркивают, что изъятие является крайней мерой, но при этом строго оценивают доказательства использования участка.

Таблица 6. Свежая судебная практика кассационных судов

Показательное дело: № А40-11993/2024

Фабула: собственник сельхозземли заключил договоры подряда на покос сорной травы и уничтожение борщевика в 2020 и 2021 годах. Других действий не производил: посевов не было, скот не пасся.

Довод ответчика: «Я осваиваю участок — борюсь с борщевиком».

Решение суда (Постановление АС Московского округа от 12.11.2025 № Ф05-14300/2025):

Перечисленные действия являются лишь частью необходимых мер по предотвращению зарастания, но не являются сельскохозяйственным производством. Под сельхозпроизводством понимается систематическая деятельность по выращиванию, переработке и реализации продукции. Покос без дальнейшего использования скошенной массы не образует целевого использования.

Таблица 7. Что НЕ является использованием участка (по практике)

7. Финансовые и правовые последствия для бизнеса

Таблица 8. Последствия включения в РНП и изъятия участка

8. Что признают суды: доказательства добросовестного использования

Суды требуют комплексных доказательств. Одиночные мероприятия не работают.

Таблица 9. Допустимые доказательства использования участка

Важно: космоснимки сами по себе недостаточны — нужны первичные документы. Один договор подряда на покос травы, как в деле № А40-11993/2024, не спасет от изъятия.

9. Прогноз правоприменения на 2026–2027 годы

Таблица 10. Прогноз по категориям земель

Ключевой вывод для бизнеса: правовой режим земли окончательно перестал быть пассивным активом. Владение без использования — риск потери актива.

10. Чек-лист для правообладателя

Таблица 11. Пошаговый алгоритм защиты

11. Резюме

Изъятие земельного участка за ненадлежащее использование — реальный механизм, который государство активно применяет. Суды подходят к вопросу взвешенно (крайняя мера), но при наличии доказанного длительного бездействия удовлетворяют иски.

Три главных вывода для бизнеса:

1. Три года на освоение — не формальный срок. Если за три года на участке не появилось производство (посевы, выпас, сенокос с реализацией), риски высоки.

2. Доказательства должны быть комплексными. Один договор покоса травы в год — не использование. Нужны системные действия: посев, уход, сбор урожая или иная деятельность, соответствующая целевому назначению.

3. Предписание блокирует сделки. Получили предписание — продать участок не получится. Надо устранять нарушения, а не искать покупателя.

Судебная практика приведена по состоянию на апрель 2026 года. Законодательные изменения учтены по состоянию на 01.03.2026.