Изъятие недостроя: как застройщику защитить объект и выиграть суд у государства

Изъятие объекта незавершенного строительства (ОНС) — процедура, предусмотренная статьей 239.1 ГК РФ. По ней недострой принудительно продают с публичных торгов, если истек срок аренды государственного или муниципального участка. Проблема особенно актуальна для застройщиков, которые из-за экономического кризиса, сбоев в логистике или бюрократических проволочек не успевают достроить объект вовремя. В ноябре 2025 года Президиум ВС РФ утвердил Обзор судебной практики по публичным земельным участкам, где вопросам изъятия ОНС посвящен отдельный раздел. В этой статье на основе реальных дел и разъяснений Верховного Суда разберем, когда недострой можно сохранить, какие доводы работают в суде и как выстроить стратегию защиты.

Автор: адвокат, юрист, кандидат юридических наук, адвокат года 2026 (RBG, Торгово-промышленная палата России), Мильский Андрей.

1. Что такое объект незавершенного строительства (ОНС) с точки зрения суда

Закон не дает прямого определения ОНС. Однако судебная практика и нормы ГрК РФ (п. 10 ст. 1) выделяют два ключевых признака.

Таблица 1. Признаки объекта незавершенного строительства

Ключевое отличие недостроя от готового объекта — объем прав на землю. У собственника ОНС нет исключительного права на участок. А без прав на землю нельзя ввести объект в эксплуатацию, что создает замкнутый круг. Если договор аренды истек, а строительство не завершено, государство вправе требовать изъятия объекта через суд (ст. 239.1 ГК РФ).

2. Когда суд отказывает в изъятии: основания защиты

Анализ закона и судебной практики (включая Обзор ВС РФ от 19.11.2025) позволяет выделить ключевые способы защиты недостроя от принудительной продажи.

2.1. Доказать вину государства или ресурсников

По закону (п. 3 ст. 239.1 ГК РФ) требование об изъятии не подлежит удовлетворению, если застройщик докажет, что нарушение срока строительства произошло по вине:

• органов государственной власти или местного самоуправления;

• лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (водо-, газо-, энергоснабжение).

Важнейший практический совет: Оптимальная стратегия — превентивное оспаривание незаконных действий (бездействия) госорганов до истечения срока аренды. Если суд уже вынес решение в пользу застройщика по такому спору, это становится прямым доказательством в деле об изъятии (Определение ВС РФ от 21.12.2020 № 304-ЭС20-19559 по делу № А46-21623/2019) .

2.2. Пропуск шестимесячного срока на подачу иска

Закон устанавливает срок: уполномоченный орган может подать иск об изъятии ОНС в течение шести месяцев после прекращения договора аренды земельного участка (пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ). Пропуск этого срока является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Пример из практики: В деле № А41-23352/2024 (постановление АС Московского округа от 05.06.2025) суд отказал в изъятии, установив, что администрация пропустила установленный законом шестимесячный срок для обращения в суд .

Однако в судебной практике встречается и иная позиция. В ряде решений указано, что шестимесячный срок не является пресекательным, и его истечение не влечет безусловного отказа в иске .

2.3. Доказать, что объект фактически достроен

Статья 239.1 ГК РФ применяется только к объектам незавершенного строительства. Если объект фактически готов к эксплуатации (даже без формального разрешения на ввод), суд откажет в изъятии.

Дело ИП Иванова (г. Чебоксары): Администрация требовала изъять здание магазина как недострой и взыскать неустойку 15 000 руб. за каждый день просрочки. Суд отказал, приняв во внимание технический план от 09.04.2025, подтверждающий 100% готовность объекта. Также суд указал на пропуск администрацией шестимесячного срока для подачи иска .

Дело № А82-634/2019 (постановление АС Волго-Вятского округа от 14.05.2020 № Ф01-10196/2020): Суд прямо указал: «установив, что на земельном участке отсутствует объект незавершенный строительством, учитывая, что применение статьи 239.1 ГК РФ распространяется только на объекты незавершенные строительством, суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований».

2.4. Использовать приоритет норм о банкротстве

Если в отношении застройщика введена процедура банкротства, иск об изъятии по ст. 239.1 ГК РФ может быть оставлен без рассмотрения. Специальные нормы Закона о банкротстве имеют приоритет над общими нормами ГК РФ.

Дело ООО «ЛЕВ» (Нижегородская область, 2025 год): Министерство имущественных отношений обратилось с иском об изъятии объектов незавершенного строительства (гостиничный комплекс и гараж) в связи с истечением срока аренды. Суд оставил иск без рассмотрения, указав, что в отношении должника введена процедура банкротства, имущество составляет конкурсную массу и его реализация должна осуществляться по правилам ст. 110, 111, 138, 139 Закона о банкротстве. Суд подчеркнул: специальные нормы о банкротстве имеют приоритет над общими нормами ст. 239.1 ГК РФ .

2.5. Доказать, что нарушение срока связано с действиями ресурсоснабжающих организаций

Суды отказывают в изъятии объектов, если установлено, что завершение строительства и ввод объекта в эксплуатацию были невозможны из-за действий (бездействия) организаций, ответственных за подключение к системам водо-, газо- и энергоснабжения .

Примеры:

• Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.08.2021 № Ф04-4554/2021 по делу № А75-13197/2020

• Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18.11.2020 № Ф01-13533/2020 по делу № А82-12138/2019

2.6. Доказать бездействие уполномоченных органов, блокирующее строительство

В п. 10.1 Обзора судебной практики от 19.11.2025, утвержденного Президиумом ВС РФ, указано: «суд отказал в удовлетворении требования администрации (арендодателя) к арендатору об изъятии объекта незавершенного строительства степенью готовности 10% путем его продажи с публичных торгов, поскольку арендатором были представлены доказательства нарушения срока строительства объекта вследствие бездействия арендодателя, не обеспечившего на протяжении всего срока действия договора аренды возможности проезда к арендованному земельному участку».

Также нарушения уполномоченных органов часто связаны с тем, что они не внесли изменения в свои градостроительные документы, тем самым блокируя возможность начала строительства .

3. Когда суд удовлетворяет иск об изъятии

Анализ практики показывает, что суды встают на сторону уполномоченных органов при наличии следующих обстоятельств.

Дело Ашурова И.С. (Иркутская область, 2025 год): Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Братска обратился с иском об изъятии объекта незавершенного строительства (холодный склад, степень готовности 42%) в связи с истечением срока аренды земельного участка. Суд первой инстанции отказал в иске, но апелляционная инстанция — Иркутский областной суд — решение отменила по следующим основаниям:

• Ответчик не представил доказательств, подтверждающих причинно-следственную связь между нарушением срока строительства и действиями (бездействием) уполномоченных органов

• Первоначальный отказ в выдаче разрешения на строительство был законным и обоснованным

• За выдачей разрешения повторно ответчик обратился только через 2 года после первичного отказа

• Предусмотренный договором аренды срок являлся достаточным для выполнения строительства

Дело ООО «Рост промышленной экологии» (Волгоградская область, 2025 год): Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области обратился с иском об изъятии объекта незавершенного строительства (склад, площадью застройки 249,5 кв. м). Суд первой инстанции и апелляция отказали в иске, однако из мотивировочной части видно, какие аргументы оценивались:

• Сам по себе факт подачи заявления о вводе объекта в эксплуатацию (24.09.2024) не свидетельствует о завершении строительства

• В ЕГРН до сих пор имеются сведения о праве собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 32%

• Ответчик не заявил требование о признании права собственности на объект как на завершенный

• Суд указал, что отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию не позволяет сделать вывод о том, что строительство объекта завершено

4. Сводная таблица судебной практики по изъятию ОНС (2024-2026)

5. Правовая позиция ВС РФ и новый законопроект

5.1. Обзор ВС РФ от 19.11.2025

Президиум Верховного Суда РФ утвердил Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства. Ключевые выводы :

1. Требование об изъятии ОНС может быть удовлетворено, если собственник не доказал, что нарушение срока строительства связано с действиями (бездействием) госорганов или ресурсников

2. Пункт 10 Обзора закрепляет право застройщика на защиту при доказанности вины уполномоченных органов

3. Важно различать объективное отсутствие недостроя и юридическое (отсутствие разрешения на ввод)

5.2. Законопроект 2025 года: изъятие участков Фонда развития территорий

7 февраля 2025 года в I чтении принят проект Федерального закона № 630243-8. Законопроект закрепляет возможность изъятия земельных участков с объектами незавершенного строительства, переданных ППК «Фонд развития территорий» для реализации прав граждан — участников долевого строительства .

Условия изъятия:

• Объекты предусмотрены в документах территориального планирования, строительство планируется за счет бюджета

• Фонд в полном объеме выплатил возмещение гражданам

• С даты передачи участка Фонду прошло более 3 лет

Выкупная цена определяется по правилам, установленным Правительством РФ. По решению наблюдательного совета Фонда участки могут быть безвозмездно переданы в собственность РФ с последующей передачей регионам или муниципалитетам .

6. Стратегия защиты: пошаговый алгоритм для застройщика

Таблица 2. Пошаговая стратегия защиты ОНС от изъятия

7. Спорные вопросы и риски

Таблица 3. Риски и неопределенности в практике изъятия ОНС

ВЫВОД

Судебная практика 2024-2026 годов, систематизированная в Обзоре ВС РФ от 19.11.2025, показывает, что изъятие объекта незавершенного строительства по ст. 239.1 ГК РФ — не автоматическая процедура. У застройщика есть несколько способов защиты.

Первое: доказать вину государства или ресурсников. Пункт 3 ст. 239.1 ГК РФ прямо предусматривает отказ в иске, если застройщик подтвердит, что сроки сорваны по вине госоргана или ресурсоснабжающей организации. ВС РФ в Обзоре 2025 привел наглядный пример — отсутствие проезда к участку. Региональная практика добавляет сюда отказы во внесении изменений в градостроительную документацию и проблемы с подключением к сетям .

Второе: использовать пропуск шестимесячного срока на подачу иска. Если администрация пропустила полгода после окончания аренды — суд может отказать в изъятии. Однако практика по этому вопросу неоднородна: часть судов считает срок пресекательным, часть — нет .

Третье: доказать, что строительство фактически завершено. Статья 239.1 ГК РФ не применяется к объектам, которые уже можно эксплуатировать по назначению. Техническая экспертиза и инвентаризация здесь — ключевые доказательства .

Четвертое: использовать приоритет норм о банкротстве. Если в отношении застройщика введена процедура банкротства, иск об изъятии по ст. 239.1 ГК РФ должен быть оставлен без рассмотрения. Специальные нормы Закона о банкротстве имеют приоритет над общими нормами ГК РФ .

Пятое: действовать превентивно. Оптимальная стратегия — обжаловать незаконные действия (бездействие) госоргана до истечения срока аренды. Полученный судебный акт о признании действий незаконными станет прямым доказательством в деле об изъятии.

Шестое: учитывать, что бремя доказывания лежит на застройщике. Именно застройщик должен представить убедительные доказательства того, что сроки сорваны не по его вине. Экономический кризис сам по себе таким обстоятельством не признается — нужны конкретные факты бездействия чиновников или ресурсников.

Седьмое: следить за изменениями законодательства. Законопроект № 630243-8 (принят в I чтении 07.02.2025) вводит новый механизм изъятия участков с недостроями у Фонда развития территорий для государственных и муниципальных нужд .

Таким образом, недострой можно сохранить, если вовремя собрать доказательства, контролировать сроки и правильно выстроить правовую позицию. Наиболее уязвимы застройщики, которые пассивно наблюдают за истечением срока аренды, не фиксируют нарушения со стороны госорганов и пропускают момент для превентивных исков. В остальных случаях судебная защита возможна и часто успешна.