При реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ) и иных инфраструктурных проектов государство и муниципалитеты изымают земельные участки и объекты капитального строительства. Органы исполнительной власти, готовя распоряжения об изъятии, нередко ограничиваются сведениями из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Объекты, права на которые не зарегистрированы, но существуют в силу закона (ранее возникшие права), оказываются «невидимками» для чиновников. Это прямая угроза для собственника: можно лишиться имущества без компенсации либо получить её через несколько лет судебных тяжб. На основе практики Правового центра «Два М» разбираем алгоритм действий для защиты прав на незарегистрированную недвижимость при изъятии.
1. Ранее возникшие права: юридическая действительность без регистрации в ЕГРН
Ключевое понятие для понимания проблемы — «ранее возникшие права». Согласно части 1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», права на объекты недвижимости, возникшие до 31 января 1998 года (дата вступления в силу Закона № 122-ФЗ), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН.
Такие права подтверждаются:
Государственными актами на право пользования землёй;
Свидетельствами о праве собственности (старых образцов);
Договорами купли-продажи, дарения, мены, заключёнными до 1998 года;
Иными документами, оформленными в соответствии с законодательством, действовавшим на момент их выдачи.
Важный принцип: отсутствие в ЕГРН сведений о праве и кадастровом учёте не является препятствием для изъятия объекта и не лишает правообладателя права на выплату возмещения. Эта позиция подтверждена определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.09.2024 № 305-ЭС24-6841 по делу № А40-6377/2023.
2. Обязанности уполномоченного органа по выявлению правообладателей
Статья 56.5 Земельного кодекса РФ устанавливает специальный порядок выявления лиц, чьи объекты подлежат изъятию для государственных или муниципальных нужд.
При отсутствии в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах на изымаемые объекты уполномоченный орган исполнительной власти обязан не менее чем за 60 дней до принятия решения об изъятии:
Запросить сведения о имеющихся правах на неучтённые объекты недвижимости в компетентных органах и организациях;
Обеспечить опубликование сообщения о планируемом изъятии земельных участков в официальных источниках;
Обеспечить размещение такого же сообщения на официальном сайте уполномоченного органа.
Проблема на практике: эти требования соблюдаются далеко не всегда. Органы исполнительной власти зачастую:
Включают в распоряжение об изъятии только земельный участок, игнорируя расположенные на нём здания с ранее возникшими правами;
Не осуществляют публикаций и запросов, формально отчитываясь об исполнении процедуры.
3. Активная позиция собственника: обращение в уполномоченный орган
Если вы являетесь обладателем ранее возникшего права на объект, попадающий в границы изымаемой территории, не дожидайтесь действий чиновников. Пункт 8 статьи 56.5 ЗК РФ предоставляет правообладателю право самостоятельно инициировать учёт своих прав.
Алгоритм действий:
Подготовить письменное обращение-заявление в уполномоченный орган (департамент имущества, департамент градостроительной политики, администрацию муниципального образования);
Приложить к обращению копии документов, подтверждающих ранее возникшее право на объект (госакт, свидетельство, договор и т.д.);
В обращении чётко указать на необходимость включения объекта в распоряжение об изъятии в порядке пункта 8 статьи 56.5 ЗК РФ;
Зафиксировать факт подачи обращения (входящий номер, дата, отметка о принятии).
Важно: одновременно с этим рекомендуется подать заявление в Росреестр о регистрации ранее возникшего права. Даже если регистрация будет приостановлена или в ней откажут, сам факт обращения к регистратору будет дополнительным доказательством добросовестности и активности правообладателя.
4. Судебная защита: оспаривание отказа во включении объекта в изъятие
Если уполномоченный орган отказал во включении незарегистрированного объекта в распоряжение об изъятии либо проигнорировал обращение (что приравнивается к отказу), следующим шагом является судебное оспаривание в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Предмет оспаривания: решение уполномоченного органа, оформленное как ответ на обращение, либо бездействие, выразившееся в нерассмотрении обращения по существу.
Юридическая позиция в суде:
Право на объект возникло до 31 января 1998 года, подтверждено надлежащими документами и является юридически действительным независимо от регистрации в ЕГРН (ч. 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ);
Отсутствие государственной регистрации права в ЕГРН не является основанием для исключения объекта из процедуры изъятия и не лишает собственника права на возмещение (определение ВС РФ № 305-ЭС24-6841);
Уполномоченный орган, отказывая во включении объекта, нарушает пункт 8 статьи 56.5 ЗК РФ и создаёт препятствия для реализации права на получение возмещения.
Успешный пример из практики:
В деле № А40-34996/2025 (Арбитражный суд г. Москвы) юристы Правового центра «Два М» оспорили отказ Департамента городского имущества Москвы включить объекты недвижимости с правами, возникшими в 1992 году, в перечень изымаемого имущества. В рамках судебного процесса ответчик добровольно исполнил требования — объекты (здания и помещение, незарегистрированные в ЕГРН и не поставленные на кадастровый учёт) были включены в распоряжение об изъятии.
5. Если объект уже фактически изъят: механизм компенсации «задним числом»
Пункт 11 статьи 56.5 ЗК РФ допускает возможность требовать возмещения за изымаемую недвижимость уже после её фактического изъятия. Однако этот способ имеет существенные недостатки:
Собственник не получает компенсацию до фактической потери имущества;
Необходимость выплаты и размер возмещения определяются только по итогам отдельного судебного спора с проведением экспертизы рыночной стоимости;
Рассмотрение такого спора может занимать от нескольких месяцев до 1-2 лет (с учётом оспаривания экспертиз и возможных апелляций).
Вывод: досудебное включение объекта в распоряжение об изъятии — это единственный способ получить своевременное возмещение. Положения пункта 11 статьи 56.5 ЗК РФ следует рассматривать как резервный механизм на случай, если активная позиция на досудебной стадии не дала результата.
6. Почему собственники не регистрируют права заранее (и когда это не их вина)
Отсутствие регистрации ранее возникшего права не всегда является следствием юридической небрежности. На практике встречаются объективные препятствия:
Препятствие | Суть проблемы |
|---|---|
Недостаточная идентификация объекта в документах | При приватизации предприятий перечни имущества составлялись без детализации, не позволяющей однозначно соотнести объект с данными техплана |
Несоответствие площади | Фактическая площадь объекта (по техплану) отличается от указанной в правоустанавливающих документах (часто — результат перепланировок без оформления) |
Претензии Росреестра к документам | Форма, нотариальное удостоверение, подписи — любые дефекты документов 1990-х годов могут стать основанием для отказа |
Технические проблемы кадастрового учёта | Ошибки в техническом плане, отсутствие доступа на объект для обмера, пересечение границ с соседними участками |
Стратегия действий: если регистрация невозможна без суда — подавать иск о признании права (глава 24 АПК РФ). Судебная практика по таким спорам благоприятна при наличии документов, позволяющих идентифицировать объект. Пример: постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.12.2024 № Ф05-23649/2024 по делу № А40-307989/2023 — право на незарегистрированный объект признано судом.
7. Предельный случай: когда документов на объект нет вообще
Если объект капитального строительства находится в фактическом владении, но отсутствуют какие-либо правоустанавливающие документы (включая ранее возникшие права), возможны два легальных механизма оформления права:
7.1. Приобретательная давность (статья 234 ГК РФ)
Условия применения:
Объект построен до 1995 года (до введения в действие первой части ГК РФ) либо его строительство не требовало разрешения в соответствии с законодательством, действовавшим на момент строительства;
Добросовестное, открытое и непрерывное владение как своим собственным в течение 15 лет и более.
Важное ограничение: приобретательная давность практически не применяется к земельным участкам ввиду презумпции государственной собственности на землю (до разграничения). Для участков необходимо оформлять право аренды или выкупа в общем порядке.
7.2. Признание права на самовольную постройку (статья 222 ГК РФ)
Условия применения:
Объект построен после 1995 года;
Отсутствует разрешительная документация;
Постройка соответствует градостроительным и строительным нормам, не нарушает прав третьих лиц, не создаёт угрозы жизни и здоровью.
Критически важный срок: обращаться в суд за признанием права по приобретательной давности или на самовольную постройку необходимо до принятия решения об изъятии. В отличие от ранее возникших прав (которые действительны без регистрации), собственность по данным основаниям возникает только с момента вступления в силу решения суда. Если решение будет вынесено после изъятия — доказать право на возмещение будет крайне сложно.
8. Сводный алгоритм действий правообладателя
Шаг 1. Аудит документов
Определить, попадает ли объект под категорию «ранее возникшее право» (до 31.01.1998). Собрать все правоустанавливающие документы (оригиналы или заверенные копии).
Шаг 2. Параллельная регистрация в Росреестре
Подать заявление о регистрации ранее возникшего права. Даже при отказе — сформировать доказательную базу для суда.
Шаг 3. Обращение в уполномоченный орган
Направить заявление об учёте прав на объект в порядке п. 8 ст. 56.5 ЗК РФ. Зафиксировать факт подачи.
Шаг 4. Судебное оспаривание отказа (при необходимости)
Если объект не включили в распоряжение об изъятии — обжаловать отказ/бездействие по главе 24 АПК РФ.
Шаг 5. При отсутствии документов — суд о признании права
До принятия решения об изъятии подать иск о признании права по приобретательной давности или на самовольную постройку.
Шаг 6. Получение возмещения
После включения объекта в распоряжение об изъятии — участвовать в оценке рыночной стоимости и подписании соглашения об изъятии.
Выводы
Ранее возникшие права (до 31.01.1998) действительны без регистрации в ЕГРН. Отсутствие регистрации не является основанием для отказа в изъятии и выплате возмещения.
Уполномоченные органы обязаны выявлять правообладателей незарегистрированных объектов, но на практике эту обязанность часто игнорируют.
Собственник должен действовать активно: обращаться в уполномоченный орган с заявлением об учёте прав до принятия решения об изъятии.
Отказ во включении объекта в изъятие оспаривается в суде по правилам главы 24 АПК РФ. Судебная практика 2024-2025 годов показывает высокую эффективность такого оспаривания.
Если документов на объект нет — право нужно оформить до изъятия через суд (приобретательная давность или самовольная постройка). После изъятия это сделать практически невозможно.
Досудебное включение объекта в распоряжение об изъятии — единственный способ получить своевременное возмещение. Механизм «компенсации после изъятия» (п. 11 ст. 56.5 ЗК РФ) — резервный и заведомо менее выгодный по срокам.
Для правообладателей незарегистрированной недвижимости, попадающей в границы КРТ или иных изымаемых территорий, промедление равносильно риску остаться без компенсации. Параллельное движение по всем трём трекам (регистрация в Росреестре, обращение в уполномоченный орган, судебная защита при необходимости) — единственная стратегия, позволяющая гарантированно получить возмещение в разумные сроки.
Начать дискуссию