Снос аварийного здания по ст. 1065 ГК РФ: как Департамент имущества обходит закон и что делать собственнику

Традиционно споры о сносе недвижимости ведутся по правилам статьи 222 Гражданского кодекса РФ — о самовольных постройках. Однако в последние годы Департамент городского имущества города Москвы (ДГИ) и иные уполномоченные органы всё чаще прибегают к альтернативному правовому инструменту — статье 1065 ГК РФ, которая позволяет требовать запрещения деятельности, создающей угрозу причинения вреда в будущем.

Суть подхода проста: ДГИ заявляет, что объект недвижимости находится в аварийном состоянии и создаёт угрозу жизни и здоровью неопределённого круга лиц, а затем просит суд обязать собственника устранить эту угрозу путём сноса здания. Фактически это попытка обойти императивные требования статьи 222 ГК РФ, минуя процедуру признания постройки самовольной.

В этой статье — анализ судебной практики 2025–2026 годов по искам о сносе на основании ст. 1065 ГК РФ, разбор позиций судов и практические рекомендации для собственников, как защитить свой объект.

Автор: Мильский Андрей — адвокат, кандидат юридических наук, победитель премии «Адвокат года 2026» по версии RBG и Торгово-промышленной палаты России.

1. Что говорит закон: статья 1065 ГК РФ и её превентивная функция

Статья 1065 Гражданского кодекса РФ устанавливает: «Опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к предъявлению иска о запрещении деятельности, создающей такую опасность». Это норма выполняет превентивную (предупредительную) функцию — она позволяет предотвратить вред ещё до его наступления.

Пункт 2 статьи 1065 ГК РФ уточняет: если причинённый вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной производственной деятельности, которая продолжает причинять вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика приостановить или прекратить соответствующую деятельность.

Ключевая особенность: эта норма говорит о запрете деятельности, а не о сносе объекта как таковом. Снос — это крайняя мера, которая не названа в тексте статьи. Именно здесь возникает основная коллизия: ДГИ использует ст. 1065 ГК РФ для того, чтобы добиться сноса, минуя специальные нормы о самовольных постройках.

Таблица 1. Сравнение двух оснований для сноса

2. Спорная практика: можно ли снести объект по ст. 1065 ГК РФ?

Судебная практика по этому вопросу неоднородна. Есть два противоположных подхода: одни суды считают такой способ защиты ненадлежащим, другие — допустимым.

2.1. Позиция № 1: избран ненадлежащий способ защиты

В ряде дел суды отказывали ДГИ в удовлетворении требований о сносе по ст. 1065 ГК РФ, указывая, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Надлежащим способом является запрет эксплуатации здания, но не снос [citation:2].

Ключевые судебные акты с такой позицией:

• Постановление АС Московского округа от 12.12.2023 № Ф05-29856/2023 по делу № А40-14200/2023

• Постановление АС Московского округа по делу № А40-136947/20

• Постановление АС Московского округа от 22.11.2022 № Ф05-28894/2022 по делу № А40-90414/2021

Логика судов: статья 1065 ГК РФ предусматривает запрещение деятельности, а не снос объекта. Если объект создаёт угрозу, можно запретить его эксплуатацию, но не требовать физического уничтожения. Требование о сносе должно предъявляться по правилам статьи 222 ГК РФ.

2.2. Позиция № 2: снос допустим при доказанной угрозе

Однако в 2025–2026 годах появилась и противоположная практика. Суды стали рассматривать такие требования по существу и удовлетворять их, если доказана реальная угроза жизни и здоровью [citation:3].

Ключевые судебные акты с такой позицией:

• Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.01.2026 № Ф05-21309/2025 по делу № А40-131820/2024

• Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.11.2025 № Ф05-16106/2025 по делу № А40-115756/2024

В этих делах суды исходили из того, что аварийное состояние здания создаёт реальную, а не мнимую опасность для неопределённого круга лиц, и снос является единственным способом устранения такой угрозы.

Таблица 2. Сравнение двух подходов судов

3. Позиция Верховного Суда РФ: опасность должна быть реальной

В 2025 году Верховный Суд РФ дал важное разъяснение по применению статьи 1065 ГК РФ в деле № 81-КГ25-2-К8 (определение от 17.06.2025) [citation:4].

Ключевые выводы ВС РФ:

1. Для удовлетворения иска по ст. 1065 ГК РФ необходимо установить, что опасность имеет реальный характер и подтверждается соответствующими доказательствами.

2. Оценка обстоятельств, свидетельствующих о наличии или отсутствии опасности причинения вреда в будущем, должна производиться с учётом нормативных актов, регулирующих деятельность, о прекращении которой ведётся речь в исковом заявлении.

3. Недостаточно ссылаться на «возможность» причинения вреда — нужны конкретные доказательства.

Это разъяснение является ориентиром для нижестоящих судов. Оно не даёт однозначного ответа на вопрос о допустимости сноса по ст. 1065 ГК РФ, но задаёт высокий стандарт доказывания для истца.

4. Как ДГИ доказывает угрозу: слабые места позиции истца

В типовых исках ДГИ основным доказательством выступает акт Государственной инспекции по недвижимости (ГИН), в котором зафиксировано аварийное состояние объекта. Однако этого часто недостаточно.

Слабые места позиции ДГИ:

1. Акт ГИН — это документ, составленный в одностороннем порядке, без участия собственника.

2. В акте, как правило, отсутствует детальный анализ конструктивных элементов здания.

3. ДГИ не проводит полноценную строительно-техническую экспертизу до суда.

Что это значит для собственника: фактически бремя доказывания того, что объект НЕ создаёт угрозу, ложится на правообладателя. Суд, получив акт ГИН, назначает экспертизу, и именно эксперт даёт ключевое заключение.

5. Ключевая роль строительно-технической экспертизы

Центральным звеном таких дел становится судебная строительно-техническая экспертиза. Именно по её результатам суд делает вывод о наличии или отсутствии угрозы.

Как выглядит успешная защита (примеры из практики):

Суды, отказывая ДГИ в удовлетворении требований, отмечают: «Согласно выводам судебного эксперта, здание угрозу жизни и здоровью неопределённого круга лиц не создаёт. Уполномоченным органом не представлены доказательства, свидетельствующие о таком текущем состоянии спорного здания, которое представляет угрозу для жизни или здоровья неопределённого круга лиц» [citation:5].

Конкретные дела, где экспертиза спасла объект:

• Постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.02.2026 № Ф05-21626/2025 по делу № А40-165060/2024

• Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.01.2026 № Ф05-20894/2025 по делу № А40-217680/2024

• Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.07.2025 № Ф05-8123/2025 по делу № А40-257158/2023

• Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.09.2024 № Ф05-13464/2024 по делу № А40-165981/2022

Таблица 3. Что должна установить экспертиза для спасения объекта

6. Пошаговая стратегия защиты для собственника

Если вы получили иск от ДГИ о сносе по ст. 1065 ГК РФ, не паникуйте. У вас есть реальные шансы на защиту.

6.1. Действия до суда (при получении претензии или после получения иска)

1. Закажите досудебное заключение независимого эксперта о состоянии здания. Эксперт должен ответить на вопросы:

   • Есть ли реальная угроза обрушения?

   • Какие конструктивные элементы требуют ремонта?

   • Возможно ли безопасное использование здания?

2. По возможности устраните выявленные нарушения до прихода судебного эксперта. Если есть трещины — заделайте, если разрушения — укрепите.

3. Обеспечьте безопасность периметра: установите ограждение с предупреждающими табличками, организуйте охрану (или хотя бы ограничьте доступ посторонних).

4. Соберите документы, подтверждающие, что вы принимаете меры для поддержания здания в надлежащем состоянии (договоры с подрядчиками, акты осмотра, переписка с управляющей компанией).

6.2. В судебном процессе

1. Заявите о ненадлежащем способе защиты. Это процессуальный аргумент, который может сработать (в зависимости от состава суда). Ссылайтесь на постановления АС МО, указанные в разделе 2.1.

2. Ходатайствуйте о назначении судебной строительно-технической экспертизы. И, что важно, просите суд поручить её проведение независимому экспертному учреждению, а не «карманным» экспертам ДГИ. Предложите свою кандидатуру с обоснованием.

3. Активно участвуйте в экспертизе: предоставьте эксперту все документы, обеспечьте доступ к объекту, дайте пояснения.

4. Если экспертиза подтвердит отсутствие угрозы — дело выиграно. Суд откажет в иске.

5. Если экспертиза покажет наличие угрозы, но она устранима (например, требуется ремонт), доказывайте, что снос несоразмерен и что вы готовы провести ремонт.

Таблица 4. Чек-лист защиты

7. Почему ДГИ выбирает ст. 1065 ГК РФ, а не ст. 222 ГК РФ

У этого выбора есть несколько причин:

1. Обход срока исковой давности. По ст. 222 ГК РФ для госорганов срок исковой давности не ограничен, но для частных лиц — 3 года. Однако сам процесс признания постройки самовольной более сложный.

2. Снижение бремени доказывания. По ст. 222 ГК РФ нужно доказать отсутствие разрешения на строительство и нарушение ВРИ. По ст. 1065 ГК РФ достаточно доказать угрозу.

3. Ускорение процедуры. Иски по ст. 1065 ГК РФ рассматриваются быстрее, чем дела о самовольных постройках, особенно если у объекта есть хоть какие-то документы.

4. Создание негативной практики. Каждый удовлетворённый иск по ст. 1065 ГК РФ — прецедент, который ДГИ использует в следующих делах.

Для собственника это означает: не ждите, что суд откажет в иске только из-за того, что «выбран ненадлежащий способ защиты». В 2025–2026 годах суды всё чаще рассматривают такие дела по существу. Готовьтесь защищаться по факту — доказывайте отсутствие угрозы через экспертизу.

8. Риски при бездействии и неправильной стратегии

Риск № 1. Игнорирование иска. Если не подать отзыв, не заявить о ненадлежащем способе защиты и не ходатайствовать об экспертизе, суд может удовлетворить иск на основании одного лишь акта ГИН. Результат — снос.

Риск № 2. Пассивная позиция при экспертизе. Если суд назначит экспертов, заявленных ДГИ, а вы не предоставите им документы и не обеспечите доступ — экспертиза будет проводиться без вашего участия, и её выводы могут быть не в вашу пользу.

Риск № 3. Необеспечение безопасности. Если вы не ограничили доступ посторонних к объекту, и кто-то пострадал (даже проникнув незаконно), это будет использовано против вас как доказательство угрозы.

Риск № 4. Признание объекта бесхозяйным. В делах о сносе по ст. 1065 ГК РФ суды также исследуют вопрос о том, принимает ли собственник меры для поддержания объекта. Полное бездействие может быть расценено как бесхозяйственное содержание.

Таблица 5. Риски и способы их минимизации

ВЫВОД

Иски о сносе на основании статьи 1065 ГК РФ — это новый тренд в московской судебной практике, который собственникам недвижимости нельзя игнорировать. Судебная практика 2025–2026 годов по этому вопросу неоднородна: одни суды считают такой способ защиты ненадлежащим, другие — допустимым. Однако тенденция такова, что ДГИ продолжает заявлять такие иски, а суды всё чаще рассматривают их по существу.

Что нужно запомнить собственнику:

1. Не рассчитывайте только на процессуальный аргумент («ненадлежащий способ защиты»). Готовьтесь защищаться по факту.

2. Ключевое доказательство — заключение независимой строительно-технической экспертизы об отсутствии угрозы жизни и здоровью. Закажите досудебную экспертизу и ходатайствуйте о назначении судебной.

3. Обеспечьте физическую безопасность объекта: ограждение, таблички, охрана. Это покажет суду, что вы принимаете меры.

4. Если объект действительно в плохом состоянии — не ждите иска, начинайте ремонт. Устранение нарушений до суда — лучшая защита.

5. Привлекайте квалифицированного юриста. Эти споры сложны, и цена ошибки — снос здания.

Главный вывод: статья 1065 ГК РФ всё чаще становится оружием в руках уполномоченных органов для обхода правил статьи 222 ГК РФ. Но это не значит, что защита невозможна. При грамотной правовой позиции, своевременной экспертизе и активной позиции в суде можно сохранить объект и доказать отсутствие угрозы. Время — на стороне того, кто действует, а не ждёт.