Выкупили помещение у города — и сразу потеряли до 20%? Что скрывает новый запрет по 159-ФЗ

Предприниматель несколько лет арендует помещение у города, получает право на льготный выкуп и приобретает объект по рыночной стоимости.

Казалось бы, цель достигнута: вместо аренды у бизнеса появляется собственный актив, которым можно свободно распоряжаться.

Но теперь в этой схеме появилось новое условие.

С 1 марта 2027 года недвижимость, приобретённую субъектом малого или среднего предпринимательства по 159-ФЗ, нельзя будет отчуждать в течение двух лет. Ограничение зарегистрируют в ЕГРН, а сделка, совершённая с нарушением запрета, будет ничтожной. Изменения внесены Федеральным законом от 26 июня 2026 года № 216-ФЗ.

Получается спорная ситуация: предприниматель платит за объект его рыночную стоимость, но после покупки получает недвижимость, которую нельзя свободно продать.

Отсюда главный вопрос: должно ли такое ограничение уменьшать цену выкупа?

Если помещение оплачено сразу, двухлетний срок начнут считать со дня государственной регистрации права собственности.

При покупке в рассрочку запрет будет действовать в течение двух лет с даты полной оплаты объекта и погашения в ЕГРН записи о залоге.

Одновременно с регистрацией права собственности Росреестр зарегистрирует ограничение на отчуждение. После окончания установленного срока собственнику потребуется подать заявление о прекращении ограничения.

Для объектов, приобретаемых в рассрочку, фактический период ограничений может оказаться заметно больше двух лет.

Допустим, предприниматель выкупает помещение с рассрочкой на пять лет. Сначала необходимо полностью рассчитаться за объект и погасить запись о залоге. Только после этого начнётся двухлетний срок запрета.

В результате свободно продать помещение получится фактически через семь лет после его приобретения.

Рыночная стоимость недвижимости зависит не только от адреса, площади, состояния и возможного арендного дохода.

На цену влияет и объём прав, которые получает собственник.

Владелец обычного коммерческого помещения может продать его, подарить или внести в качестве вклада в имущество другой компании. У собственника объекта, выкупленного по 159-ФЗ, возможность отчуждения будет временно ограничена.

Получается, что два одинаковых помещения могут обладать разной инвестиционной привлекательностью:

• первое можно продать в любой момент;

• второе нельзя отчуждать ещё два года;

• при рассрочке срок ожидания может оказаться ещё больше.

Покупатель ограниченного объекта получает меньший объём возможностей. С точки зрения определения рыночной стоимости это является фактором, который нельзя просто проигнорировать.

Нет. Закон не устанавливает готового коэффициента, на который нужно уменьшить цену каждого помещения.

Нельзя просто написать в отчёте об оценке: «Объект запрещено продавать два года, поэтому применяем скидку 20%».

Любая корректировка должна быть обоснована характеристиками конкретной недвижимости и ситуацией на рынке.

На размер возможного дисконта будут влиять:

• оставшийся срок ограничения;

• ликвидность помещения;

• его площадь и назначение;

• техническое состояние;

• наличие арендатора;

• размер и стабильность арендного дохода;

• количество потенциальных покупателей;

• необходимость срочной продажи;

• условия рассрочки и наличие залога.

Для ликвидного торгового помещения с действующим арендатором запрет может иметь ограниченное влияние. Покупатель получает арендный доход и не обязательно планирует быструю перепродажу.

Совсем другой эффект возможен у объекта, который приобретается как инвестиция с расчётом на реконструкцию и последующую продажу. Для такого покупателя невозможность оперативно выйти из проекта имеет самостоятельную стоимость.

С точки зрения оценки ограничение права распоряжения может потребовать применения дисконта за снижение ликвидности и невозможность свободного отчуждения объекта.

Как правило, такие дисконты не являются одинаковыми для всей недвижимости. Однако в отдельных случаях снижение стоимости может доходить до 15–20% по сравнению с аналогичным объектом без ограничений.

Важно подчеркнуть: это не нормативный коэффициент и не гарантированная скидка. Такой размер необходимо подтверждать расчётами, анализом рынка и обстоятельствами конкретного объекта.

Представим, что коммерческое помещение без ограничений стоит 50 млн рублей.

При снижении стоимости на 10% разница составит 5 млн рублей.

При снижении на 15% — уже 7,5 млн рублей.

Для предпринимателя это не статистическая погрешность, а существенная часть цены сделки.

Можно возразить: если собственник приобретает помещение для своего магазина, офиса или производства и планирует пользоваться им следующие десять лет, двухлетний запрет его вообще не затрагивает.

С точки зрения конкретного собственника это может быть правдой.

Однако рыночная стоимость определяется не только индивидуальными планами нынешнего владельца. Она должна учитывать поведение типичного участника рынка.

Даже когда предприниматель не планирует продажу, возможность быстро реализовать актив остаётся важной:

• бизнесу могут понадобиться деньги;

• собственник может решить сменить направление деятельности;

• объект может перестать подходить компании;

• может появиться более выгодное предложение;

• помещение потребуется продать в рамках реструктуризации бизнеса.

Именно возможность свободно выйти из актива поддерживает его ликвидность. Если такая возможность временно отсутствует, это способно повлиять на цену.

Сам факт появления записи в ЕГРН ещё не доказывает конкретный размер снижения стоимости.

Эксперт должен последовательно объяснить:

1. Как ограничение влияет на круг потенциальных покупателей.

2. Какой срок запрета остаётся на дату оценки.

3. Может ли собственник получать доход от объекта во время действия ограничения.

4. Есть ли на рынке предложения или сделки с аналогичными обременениями.

5. Насколько важна возможность быстрой перепродажи именно для этого типа недвижимости.

6. Почему выбран конкретный размер корректировки.

Без такого анализа коэффициент превращается в субъективное предположение.

Но и оценивать помещение так, будто никаких ограничений не существует, также неправильно. Если объект нельзя продать, его нельзя напрямую приравнивать к недвижимости, которой собственник может распорядиться на следующий день.

Наиболее остро этот вопрос может проявиться в судебных спорах о цене выкупа.

Предпринимателю предлагают заплатить рыночную стоимость свободного объекта. Но после оформления права собственности он получает недвижимость с зарегистрированным запретом на отчуждение.

Возникает закономерный вопрос: не должна ли стоимость этого ограничения учитываться уже при определении цены выкупа?

Готовой судебной практики по новой норме пока нет — она начнёт формироваться после вступления изменений в силу 1 марта 2027 года. Поэтому первые споры, вероятно, будут идти не только о возможности применения дисконта, но и о методике его расчёта.

Здесь появляется ещё один интересный вопрос.

Если помещение выкупает ООО, собственником недвижимости становится само юридическое лицо.

При продаже долей в компании собственник помещения формально не меняется. Недвижимость как принадлежала ООО, так и продолжает ему принадлежать. Меняются участники общества, контролирующие компанию.

Это означает, что объект теоретически можно передать покупателю не через прямую продажу недвижимости, а вместе с юридическим лицом, которому он принадлежит.

Но здесь есть несколько важных оговорок.

Генеральный директор управляет организацией, но не обязательно является её владельцем.

Простая смена директора не приводит к переходу права собственности на бизнес. Для фактической продажи компании необходимо оформить переход долей в ООО или акций в акционерном обществе.

При покупке компании новый владелец получает её вместе со всей историей:

• налоговыми рисками;

• кредиторской задолженностью;

• обязательствами по договорам;

• возможными судебными спорами;

• претензиями контролирующих органов;

• корпоративными конфликтами.

Для покупателя это намного сложнее, чем приобретение отдельного помещения.

Поэтому продажа юридического лица обычно требует полноценной проверки компании и может привести к дополнительному снижению цены.

Индивидуальный предприниматель не является отдельным юридическим лицом. Продать ИП вместе с принадлежащей ему недвижимостью как готовую компанию нельзя.

Кроме того, пока отсутствует практика применения новой нормы, нельзя уверенно утверждать, как суды будут относиться к корпоративным сделкам, единственной целью которых станет фактическая передача объекта в обход установленного ограничения.

Поэтому продажу долей нельзя называть универсальной и полностью безопасной лазейкой. Это самостоятельная сделка со своими юридическими и налоговыми рисками.

До принятия решения предпринимателю стоит ответить на несколько вопросов.

Для чего приобретается помещение: для собственного бизнеса, сдачи в аренду или последующей продажи?

Как долго будет действовать рассрочка?

Когда фактически начнётся и закончится двухлетний срок?

Может ли бизнесу потребоваться продажа объекта раньше?

Как запрет повлияет на ликвидность недвижимости?

Учтено ли ограничение в отчёте об оценке, на основании которого определена цена?

Насколько цена выкупа отличается от стоимости аналогичных объектов на открытом рынке?

Иногда приобретение по 159-ФЗ останется выгодным даже с учётом запрета. Например, если помещение необходимо для постоянной работы бизнеса, а предложенная цена заметно ниже стоимости аналогичной недвижимости.

Но воспринимать такой объект как полностью свободный актив уже нельзя.

Новый запрет не означает, что каждое помещение, выкупленное по 159-ФЗ, автоматически потеряет 20% стоимости.

Но и утверждать, что ограничение вообще не влияет на цену, было бы неверно.

Невозможность продать объект уменьшает объём прав собственника, может сокращать круг потенциальных покупателей и снижать ликвидность недвижимости.

В одном случае влияние окажется минимальным. В другом обоснованный дисконт может составить 10–15%, а при определённых характеристиках объекта — приблизиться к 20%.

Главный спор будет идти не о наличии ограничения: оно прямо установлено законом.

Спорить будут о другом: кто должен оплатить снижение ликвидности — публичный собственник при определении цены выкупа или предприниматель уже после регистрации недвижимости?

Если вы дочитали статью до конца, напишите в комментариях, как считаете: должна ли цена выкупа снижаться из-за двухлетнего запрета или само преимущественное право на приобретение уже компенсирует это ограничение?

Спорить будут о другом: кто должен оплатить снижение ликвидности — публичный собственник при определении цены выкупа или предприниматель уже после регистрации недвижимости?

Если вы дочитали статью до конца, напишите в комментариях, как считаете: должна ли цена выкупа снижаться из-за двухлетнего запрета или само преимущественное право на приобретение уже компенсирует это ограничение?