У бизнеса изымают арендованное помещение: какие убытки можно компенсировать и как посчитать упущенную выгоду

После изъятия договор аренды прекращается, а бизнесу приходится переезжать. Возникают расходы на демонтаж и перевозку оборудования, поиск и подготовку нового помещения. Иногда деятельность приходится полностью или частично останавливать.

Возникает вопрос: может ли арендатор получить компенсацию этих потерь и упущенной выгоды?

Может. Но на практике недостаточно показать договор аренды и сказать: «Из-за изъятия мы потеряли деньги». Необходимо определить экономически обоснованную сумму убытков и подтвердить связь каждой статьи расходов с изъятием.

В соответствии со статьёй 15 ГК РФ убытки включают реальный ущерб и упущенную выгоду.

При изъятии недвижимости действует также специальное регулирование.

Статья 281 ГК РФ предусматривает включение в возмещение убытков, причинённых изъятием, в том числе упущенной выгоды.

Статья 56.8 ЗК РФ предусматривает учёт убытков, возникающих в связи с невозможностью исполнения обязательств перед третьими лицами. Для определения размера возмещения правообладатель должен представить оценщику документы, подтверждающие такие убытки.

Есть ещё одна важная норма — пункт 8 статьи 56.11 ЗК РФ. После прекращения договоров вследствие изъятия прежний правообладатель самостоятельно производит расчёты с лицами, являвшимися сторонами таких договоров.

Для арендатора из этого следует практический вывод: не стоит ждать фактического выселения, чтобы впервые заявить о своих потерях. Вопрос об убытках желательно поднимать ещё тогда, когда определяется размер возмещения в связи с изъятием.

У двух арендаторов в одном здании состав убытков может существенно отличаться.

Представим обычный офис. Для продолжения работы компании достаточно найти сопоставимое помещение, перевезти мебель и оборудование и подключить связь.

Совсем другая ситуация у медицинского центра, автосервиса, ресторана или небольшого производства. Новое помещение должно соответствовать определённым техническим требованиям, его необходимо подготовить, смонтировать оборудование, а иногда заново пройти согласования.

Поэтому универсального перечня убытков нет.

В зависимости от ситуации в расчёт могут входить расходы на демонтаж и перевозку оборудования, хранение имущества, монтаж на новом месте, поиск нового помещения, необходимые проектные и ремонтные работы, инженерные подключения.

Отдельно могут исследоваться неотделимые улучшения прежнего помещения, обязательства перед клиентами и контрагентами и потери, возникающие из-за временной остановки деятельности.

И наконец — упущенная выгода.

Но здесь начинается самое сложное.

Допустим, магазин обычно получает 5 млн рублей выручки в месяц. Из-за переезда он не работает три месяца.

Можно ли заявить убыток в размере 15 млн рублей?

Нет.

Чтобы получить эти 15 млн выручки, бизнес должен был закупить товар, заплатить эквайринг, оплатить часть доставки, коммунальных услуг, переменной заработной платы и другие расходы.

Если продажи не состоялись, часть этих затрат компания также не понесла.

Поэтому считать нужно не потерянную выручку, а неполученную прибыль.

Упрощённо:

упущенная выгода = прибыль, которую бизнес получил бы без изъятия, − прибыль, фактически полученная в период восстановления деятельности.

Это принципиальная разница.

Предположим, среднемесячная выручка бизнеса до изъятия составляла 5,5 млн рублей.

Расходы, необходимые для получения этой выручки, — 4,6 млн рублей.

Получаем среднемесячную прибыль:

5,5 млн − 4,6 млн = 900 тыс. рублей.

Теперь необходимо определить период, в течение которого бизнес объективно не сможет работать в обычном режиме.

Предположим, анализ рынка помещений, срок ремонта и переезда показывают, что восстановить деятельность можно за четыре месяца.

Потенциальная прибыль за этот период:

900 тыс. × 4 = 3,6 млн рублей.

Но компания не остановилась полностью. Часть заказов удалось перенести в другой филиал, и за эти четыре месяца бизнес получил 1,1 млн рублей прибыли.

Тогда предварительный размер упущенной выгоды составит:

3,6 млн − 1,1 млн = 2,5 млн рублей.

Получается существенная разница: потенциальная выручка за четыре месяца составляет 22 млн рублей, а расчётная упущенная выгода — 2,5 млн.

Именно поэтому требование «компенсировать всю потерянную выручку» обычно экономически не обосновано.

Это второй спорный вопрос.

Иногда рассуждают так: договор аренды заключён ещё на пять лет, значит можно посчитать прибыль за оставшиеся пять лет.

На практике такая логика требует серьёзного обоснования.

Задача расчёта — определить не максимально возможную сумму, а период, в течение которого последствия изъятия объективно влияют на деятельность арендатора.

Нужно понять, сколько времени требуется, чтобы найти сопоставимый объект, договориться об аренде, подготовить помещение, перевезти и смонтировать оборудование, получить необходимые разрешения и восстановить нормальную работу.

Для небольшого офиса это может быть относительно короткий срок.

Для производственной площадки со специальными требованиями к мощности электроснабжения, вентиляции, нагрузкам на перекрытия или подъездным путям поиск подходящего помещения способен занять значительно больше времени.

Поэтому период упущенной выгоды также необходимо обосновывать, а не просто выбирать.

Ещё один распространённый вопрос.

Предположим, арендатор вложил 8 млн рублей в подготовку нового объекта. Значит ли это, что все 8 млн являются убытком?

Не обязательно.

Нужно разделить расходы.

Одно дело — необходимые затраты, без которых невозможно восстановить деятельность в сопоставимом формате.

Другое — улучшение нового объекта: более дорогие материалы, дополнительное оборудование, увеличение площади или изменение концепции бизнеса.

Если в результате переезда компания получает существенно более качественное помещение и имущество, которое будет использовать много лет, полную стоимость таких вложений сложно рассматривать исключительно как последствия изъятия.

Поэтому при расчёте анализируется не просто сумма счетов и актов, а экономическая необходимость каждого расхода.

Это зависит прежде всего от договора аренды и характера улучшений.

Для анализа важны:

• кто оплатил работы;

• было ли согласие собственника;

• являются улучшения отделимыми или неотделимыми;

• предусматривал ли договор их компенсацию;

• получал ли арендатор компенсацию через арендные каникулы или зачёт;

• сколько времени улучшения фактически использовались.

Например, если компания сделала дорогостоящий ремонт за свой счёт, но получила за это длительные арендные каникулы, нельзя игнорировать уже полученную экономическую компенсацию.

Поэтому первоначальная стоимость ремонта и размер фактического убытка — не всегда одна и та же величина.

После получения информации об изъятии у бизнеса появляется ещё одна обязанность, о которой часто забывают: принимать разумные меры по уменьшению собственных потерь.

Нельзя сознательно бездействовать несколько месяцев, а затем включить весь период простоя в упущенную выгоду.

На практике полезно сохранять историю поиска нового помещения:

• предложения брокеров;

• объявления;

• переписку с собственниками;

• результаты осмотров;

• коммерческие предложения;

• причины, по которым конкретный объект не подошёл.

Это решает сразу две задачи.

Во-первых, показывает, что компания действительно пыталась уменьшить последствия изъятия.

Во-вторых, помогает обосновать период, который объективно требовался для переезда.

Причём арендатор не обязан переезжать в первое попавшееся дешёвое помещение. Если объект не соответствует техническим, санитарным, транспортным или иным необходимым требованиям бизнеса, отказ от него может быть вполне экономически оправдан.

Расчёт убытков практически невозможно сделать убедительным только со слов руководителя компании.

Потребуются договор аренды и дополнительные соглашения, документы об изъятии, сведения о произведённых улучшениях, финансовые показатели бизнеса, договоры с клиентами и поставщиками, документы на оборудование и подтверждение расходов на переезд.

Для упущенной выгоды особенно важны исторические показатели.

Обычно анализируются выручка и расходы за предыдущие периоды, сезонность, банковские и кассовые данные, бухгалтерский и управленческий учёт.

Если у компании несколько филиалов, желательно иметь возможность выделить показатели именно того объекта, который попадает под изъятие.

Предположим, сеть из десяти магазинов показывает прибыль 30 млн рублей в год. Из этой цифры ещё нельзя сделать вывод о прибыли конкретного магазина. Один объект может приносить основную часть результата, другой — работать около точки безубыточности.

Чем точнее раздельный учёт, тем убедительнее расчёт.

На практике я бы рекомендовал следующую последовательность.

Сначала разобраться, какой именно объект изымается, в какие сроки и каким образом это повлияет на договор аренды.

После этого письменно сообщить собственнику о наличии потенциальных убытков и начать собирать документы.

Параллельно необходимо зафиксировать нормальные финансовые показатели бизнеса до возникновения простоя и начать поиск альтернативного помещения.

Затем определяется состав убытков: отдельно реальные расходы, отдельно улучшения и имущество, отдельно обязательства перед третьими лицами и отдельно упущенная выгода.

После этого уже имеет смысл проводить экономический расчёт.

Чем раньше такая работа начата, тем лучше. Статья 56.8 ЗК РФ предусматривает представление оценщику документов об убытках, связанных с невозможностью исполнения обязательств перед третьими лицами. Поэтому откладывать весь расчёт до момента, когда собственник уже получил возмещение, рискованно.

Здесь важно не смешивать две ситуации: определение размера возмещения при изъятии и последующие расчёты между собственником и третьими лицами.

Пункт 8 статьи 56.11 ЗК РФ предусматривает, что после прекращения соответствующих договоров правообладатель изъятой недвижимости самостоятельно производит расчёты с лицами, являвшимися сторонами таких договоров.

Поэтому в типичной ситуации с частным собственником арендатору важно добиться, чтобы его экономически обоснованные потери были своевременно заявлены и исследованы при определении общей суммы возмещения.

Если собственник уже получил деньги, ситуация становится сложнее. Тогда необходимо устанавливать, какие суммы вошли в компенсацию, исследовались ли потери арендатора, какие документы представлялись оценщику и что установлено соглашением об изъятии либо судебным актом.

Только после этого можно определять надлежащий способ взыскания.

Суды при рассмотрении требований об убытках обращают внимание не только на сам факт потери помещения.

Необходимо подтвердить:

наличие убытков → причинную связь с изъятием → размер убытков.

Отдельно оценивается, предпринимал ли бизнес разумные действия для уменьшения своих потерь.

При этом невозможность определить размер убытков с абсолютной математической точностью сама по себе не означает, что во взыскании обязательно должно быть отказано. ГК РФ допускает определение размера убытков с разумной степенью достоверности.

Для упущенной выгоды это особенно важно: речь всегда идёт о моделировании ситуации, которая произошла бы, если бы изъятия не было.

Но модель должна опираться не на желаемые показатели бизнеса, а на реальные данные: историческую прибыль, заключённые договоры, подтверждённые заказы, сезонность и другие обстоятельства.

Когда мы анализируем подобные ситуации, я бы свёл проверку требований арендатора к пяти вопросам.

Первый: какие конкретно расходы и потери возникли именно вследствие изъятия?

Второй: можно ли подтвердить каждую сумму документами?

Третий: являются ли эти расходы необходимыми и соответствуют ли они рынку?

Четвёртый: какой срок объективно необходим бизнесу для восстановления деятельности?

Пятый: не посчитана ли одна и та же потеря дважды?

Если на эти вопросы есть аргументированные ответы, появляется основа для экономически обоснованного требования.

Если же расчёт строится по принципу «мы планировали заработать 50 млн рублей, поэтому требуем 50 млн», защитить такую сумму значительно сложнее.

При изъятии помещения убытки арендатора не сводятся только к стоимости грузовой машины для переезда.

Для действующего бизнеса последствия могут включать расходы на демонтаж и монтаж оборудования, подготовку нового помещения, обязательства перед контрагентами, экономические потери по улучшениям и упущенную выгоду.

Но размер требования должен отвечать простой логике: какое финансовое положение было бы у компании без изъятия и в каком положении она оказалась из-за него.

Поэтому оценивать нужно не максимальную сумму, которую можно заявить, а сумму, которую можно экономически обосновать и подтвердить документами.

И начинать эту работу лучше сразу после получения информации об изъятии — пока можно зафиксировать показатели работающего бизнеса, собрать документы и своевременно заявить о потенциальных убытках.