Для бизнеса это не формальная процедура. Кадастровая стоимость используется при расчете налога на имущество для части коммерческой недвижимости, а также в ряде других случаев, предусмотренных законодательством.
Разберем, что имеет смысл проверить собственнику заранее и почему заниматься этим лучше до появления новой кадастровой стоимости.
Что произойдет в 2027 году
Департамент городского имущества Москвы принял решение о проведении государственной кадастровой оценки в отношении:
— зданий;
— помещений;
— сооружений;
— объектов незавершенного строительства;
— машино-мест.
Дата оценки — 1 января 2027 года. Официальное извещение также предусматривает возможность для правообладателей передавать декларации о характеристиках объектов недвижимости в ГБУ Москвы «Городской центр имущественных платежей».
По общему правилу результаты государственной кадастровой оценки применяются с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об их утверждении. С учетом установленной законом процедуры результаты московской оценки 2027 года должны иметь практическое значение прежде всего для последующих налоговых периодов.
Но проверять сведения об объекте лучше не после изменения налога, а еще на этапе подготовки к оценке.
Почему это важно именно для коммерческой недвижимости
В Москве на 2026 год утвержден перечень более чем из 42 тысяч объектов коммерческой недвижимости общей площадью около 100 млн кв. м, налог по которым рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.
В него входят в том числе офисные и торговые объекты, помещения общественного питания и бытового обслуживания. По сравнению с предыдущим годом количество объектов в перечне увеличилось на 7%.
Поэтому изменение кадастровой стоимости для собственника может означать изменение налоговой базы.
Но здесь есть важный нюанс.
Кадастровая стоимость и налоговый перечень — не одно и то же
Эти понятия часто смешивают.
Кадастровая стоимость есть у объекта недвижимости независимо от того, включен он в московский перечень коммерческих объектов или нет.
А включение в перечень определяет применение кадастровой стоимости в качестве налоговой базы для соответствующих объектов и налогоплательщиков с учетом требований налогового законодательства.
Сам перечень также корректируется.
Например, в апреле 2026 года власти Москвы сообщили об исключении из него 305 объектов.
Поэтому собственнику коммерческой недвижимости полезно проверять два разных вопроса:
Какая кадастровая стоимость установлена объекту.
Используется ли эта стоимость именно для расчета налога по его объекту.
Одно не следует автоматически из другого.
Почему кадастровая стоимость может не совпадать с рыночной
Государственная кадастровая оценка — массовая.
При рыночной оценке специалист работает с конкретным зданием или помещением: изучает его местоположение, площадь, назначение, состояние, планировку, окружение, ограничения, предложения и сделки с сопоставимыми объектами.
При государственной кадастровой оценке одновременно обрабатывается большой массив недвижимости.
Поэтому используются модели массовой оценки и сведения о характеристиках объектов.
Это принципиальное различие.
Допустим, два помещения расположены рядом и имеют сопоставимую площадь. Но одно находится на первом этаже с отдельным входом и витринами, а второе — в цоколе с ограниченным доступом.
На открытом рынке такая разница может существенно влиять на цену.
Чем больше у объекта индивидуальных особенностей, тем внимательнее собственнику стоит относиться к сведениям, которые используются при массовой оценке.
Что стоит проверить до 1 января 2027 года
Начать имеет смысл не с расчета будущей кадастровой стоимости, а с исходных данных об объекте.
В частности, стоит проверить:
— кадастровый номер;
— площадь;
— назначение и наименование объекта;
— адрес;
— этаж;
— сведения о здании, в котором находится помещение;
— фактические характеристики объекта;
— произошедшие реконструкции или перепланировки;
— изменение назначения или способа использования недвижимости.
Основным источником официальных сведений остается ЕГРН.
Наличие ошибки не означает автоматически, что будущая кадастровая стоимость будет завышена. Но если массовая оценка проводится на основании некорректных исходных данных, рассчитывать на корректный результат значительно сложнее.
Декларация о характеристиках объекта: для чего она нужна
Федеральный закон № 237-ФЗ позволяет правообладателю представить в бюджетное учреждение декларацию о характеристиках объекта недвижимости.
Это один из инструментов подготовки к государственной кадастровой оценке.
В Москве такие декларации принимает ГБУ «Городской центр имущественных платежей».
Но декларацию не стоит воспринимать как универсальный способ исправления любых проблем с недвижимостью.
Если требуется предоставить учреждению сведения о характеристиках объекта, используется механизм декларации.
Если же ошибочные сведения содержатся непосредственно в ЕГРН, может потребоваться их исправление в реестре.
Поэтому первый вопрос должен звучать не «куда подать декларацию?», а «какие сведения об объекте сейчас содержатся в официальных источниках и соответствуют ли они действительности?»
Что делать после появления результатов оценки
Когда результаты новой государственной кадастровой оценки будут опубликованы, собственнику стоит проверить стоимость своего объекта.
Причем смотреть только на саму цифру недостаточно.
Например:
кадастровая стоимость помещения — 100 млн рублей.
Много это или мало?
Ответа нет, пока мы не знаем, сколько аналогичный объект может стоить на открытом рынке.
Если рыночная стоимость находится примерно на том же уровне, само по себе желание уменьшить налог еще не свидетельствует о наличии оснований для пересмотра.
Другая ситуация — если кадастровая стоимость составляет 100 млн рублей, а индивидуальная оценка показывает, что рыночная стоимость объекта существенно ниже.
Тогда появляется основание анализировать экономическую целесообразность дальнейшей процедуры.
Федеральный закон № 237-ФЗ предусматривает механизм установления кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости.
Для этого требуется отчет об оценке рыночной стоимости объекта и заявление в уполномоченное бюджетное учреждение. По действующей редакции статьи 22.1 заявление рассматривается в течение 30 календарных дней.
То есть последовательность здесь должна быть обратной той, которую иногда выбирает собственник.
Не:
«Кадастровая стоимость выросла — срочно начинаем ее снижать».
А:
кадастровая стоимость → рыночная стоимость → налоговый эффект → расходы на процедуру → решение о целесообразности пересмотра.
Не каждое расхождение имеет экономический смысл оспаривать.
Что можно сделать уже сейчас
До начала новой оценки собственнику коммерческой недвижимости имеет смысл пройти несколько этапов:
1. Получить актуальные сведения ЕГРН.
2. Проверить основные характеристики объекта.
3. Сопоставить сведения с фактическим состоянием недвижимости.
4. Если есть расхождения — определить, где именно находится ошибка и каким способом ее следует исправлять.
5. При необходимости предоставить декларацию о характеристиках объекта.
6. После публикации результатов оценки 2027 года проверить новую кадастровую стоимость.
7. Если она значительно отличается от рыночной — отдельно посчитать экономический эффект от установления кадастровой стоимости в размере рыночной.
Главное
В 2026 году собственнику еще не с чем спорить: новая кадастровая стоимость по результатам оценки 2027 года пока не определена.
Но именно сейчас есть возможность проверить то, на основании каких сведений объект подойдет к новой оценке.
Это гораздо практичнее, чем впервые открывать выписку ЕГРН уже после изменения налоговой нагрузки.
Для бизнеса кадастровая стоимость — не просто справочная цифра о недвижимости. В определенных случаях она становится базой для реальных расходов компании. Поэтому контроль исходных данных и своевременная проверка результатов оценки — часть нормальной работы с коммерческим объектом.
Автор: Светлана Марченкова, специалист по оценке.
